Hätten Sie es gewusst, dass auch eine isolierte bedarfsunabhängige Endrenovierungsklausel im Wohnraumietvertrag unwirksam ist?
Der BGH hatte sich mit der Frage zu befassen, ob eine formularmäßige Vereinbarung im Mietvertrag, die den Mieter lediglich verpflichtet, beim Auszug Schönheitsreparaturen durchzuführen, wirksam ist. Dies wurde vom BGH verneint.
"Bei Auszug ist die Wohnung fachgerecht renoviert gem. Anlage zurückzugeben."
In der Anlage zum Mietvertrag heißt es unter Nr. 10:
"Zustand der Mieträume: Die Wohnung wird in einem einwandfrei renovierten Zustand übergeben. Bei Auszug ist die Wohnung fachgerecht renoviert zurückzugeben. Die Wände sind mit Rauhfaser tapeziert und weiß gestrichen. Die Türzargen, Fensterrahmen und Heizkörper sind weiß lackiert. Teppichboden ist fachmännisch zu reinigen."
Die Mieter klagten vor dem Amtsgericht Bremen u.a. auf Feststellung, dass die Klausel unwirksam sei und sie daher beim Auszug nicht renovieren müssten. Das AG wies die Klage als unzulässig ab, das LG Bremen die hiergegen gerichtete Berufung der Mieter zurück.
Der BGH hat die Entscheidung des LG aufgehoben und die Unwirksamkeit der angegriffenen Klausel festgestellt.
Das LG war der Auffassung, dass die Klausel so ausgelegt werden könne, dass die Mieter Schönheitsreparaturen beim Auszug nur bei tatsächlichem Bedarf durchzuführen müssten. Nach Ansicht des BGH lässt sich aber weder aus dem Mietvertrag noch aus Nr. 10 der Anlage dazu entnehmen, dass der Vertrag dem Mieter Schönheitsreparaturen nur insoweit auferlegt, als nach dem Abnutzungszustand hierfür ein Bedürfnis besteht. Aus der maßgeblichen Sicht eines durchschnittlichen Mieters liegt ein Verständnis dahin näher, dass die Wohnung bei Auszug in jedem Fall frisch renoviert sein muss oder jedenfalls seit der letzten Renovierung keine Abnutzungsspuren aufweisen darf.
In den Augen des BGH ergibt sich aus der Formularklausel vielmehr eine uneingeschränkte Endrenovierungsverpflichtung, die den Mieter unangemessen benachteiligt Der Bundesgerichtshof hatte bereits wiederholt entschieden, dass eine Regelung in einem vom Vermieter verwandten Formularmietvertrag über Wohnraum unwirksam ist, wenn sie den Mieter verpflichtet, die Mieträume bei Beendigung des Mietverhältnisses unabhängig vom Zeitpunkt der Vornahme der letzten Schönheitsreparaturen renoviert zu übergeben. Danach benachteiligt eine Endrenovierungspflicht des Mieters, die unabhängig ist vom Zeitpunkt der letzten Renovierung sowie vom Zustand der Wohnung bei seinem Auszug, den Mieter auch dann unangemessen, wenn ihn während der Dauer des Mietverhältnisses keine Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen trifft. Denn sie verpflichtet den Mieter, die Wohnung bei Beendigung des Mietverhältnisses auch dann zu renovieren, wenn er dort nur kurze Zeit gewohnt hat oder erst kurz zuvor (freiwillig) Schönheitsreparaturen vorgenommen hat, so dass bei einer Fortdauer des Mietverhältnisses für eine (erneute) Renovierung kein Bedarf bestünde.
Quelle: RA Thomas Emmert - Beitrag vom 12.09.07