Prozessuale Stellung der Wohnungseigentümergemeinschaft

Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist berechtigt, in eigenem Namen Ansprüche der Wohnungseigentümer wegen Mängeln gerichtlich geltend zu machen.

Die Geltendmachung von Ansprüchen der einzelnen Eigentümer im Zusammenhang mit deren Sondereigentum erfolgt  dabei im Wege der gewillkürten Prozessstandschaft.

In dem der Entscheidung des BGH vom 12.04.2007 zugrunde liegenden Fall wies eine Wohnungseigentumsanlage nach Abnahme Mängel sowohl am Gemeinschaftseigentum als auch am Sondereigentum auf. Die Wohnungseigentümergemeinschaft beschloss mehrheitlich, einen Rechtsanwalt mit der Durchsetzung der Rechtsansprüche der Eigentümer im Hinblick auf diese Baumängel zu beauftragen. Dieser machte für die Wohnungseigentümergemeinschaft, deren Mitglieder in einer beigefügten Liste namentlich mit Adresse aufgeführt waren, einen Kostenvorschuss für die  Mängelbeseitigung geltend. Das Berufungsgericht hat angenommen, Klagepartei seien wegen fehlender Rechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft die einzelnen Wohnungseigentümer.

Der BGH folgt dieser Auffassung nicht. Er stellt fest, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft als teilrechtsfähiger Verband einen Anspruch auf  Kostenvorschuss für die Beseitigung von Mängeln am Gemeinschaftseigentum in gesetzlicher Prozessstandschaft und einen solchen für die Mängelbeseitigung  am Sondereigentum in gewillkürter Prozessstandschaft gerichtlich geltend machen kann.

Mängel am Gemeinschaftseigentum
Zu einer ordnungsgemäßen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer entsprechenden Verwaltung gehört ge-mäß § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG  die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums. Der Instandhaltung und Instandsetzung in diesem Sinne ist auch die erstmalige Herstellung des Gemeinschaftseigentums zuzuordnen.
Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann daher durch Mehrheitsbeschluss die Durchsetzung der auf die ordnungsgemäße Herstellung des Gemeinschaftseigentums gerichteten Rechte der Erwerber von Wohnungseigentum an sich ziehen. Macht sie von dieser Möglichkeit Gebrauch, begründet dies ihre alleinige Zuständigkeit und schließt ein selbständiges Vorgehen der Erwerber aus.

Mängel am Sondereigentum
Soweit Rechte der einzelnen Wohnungseigentümer wegen Mängeln des Sondereigentums betroffen sind, besteht keine aus dem Gesetz abgeleitete Zuständigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft. Sie kann jedoch in gewillkürter Prozessstandschaft Ansprüche verfolgen, die in einem engen rechtlichen und wirtschaftlichen Zusammenhang mit der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums stehen und an deren Durchsetzung sie ein eigenes schutzwürdiges Interesse hat. Sie kann deshalb von den einzelnen Wohnungseigentümern ermächtigt werden, neben den Ansprüchen wegen Mängeln des Gemeinschaftseigentums Ansprüche wegen Mängeln des Sondereigentums geltend zu machen.

Die Entscheidung baut auf der neuen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH, Beschl. v. 24.06.2005 – V ZB 32/05, BGHZ 163, 154, 172, 177; Urt. v. 24. 06. 2005 – V ZR 350/03, NJW 2005, 3146) auf. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist hiernach ein rechtsfähiger Verband sui generis. Ihre Rechtsfähigkeit ist allerdings auf die Teilbereiche des Rechtslebens beschränkt, bei denen die Wohnungseigentümer im Rahmen der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums als Gemeinschaft am Rechtsleben teilnehmen. Erstellt von RA Th. Emmert