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Miet- und WEG-Recht -

Absetzbare Nebenkosten: Was muss der Vermieter aufschlüsseln und bescheinigen?

Mieter können von ihrem Vermieter verlangen, dass er die Nebenkostenabrechnung so aufschlüsselt oder eine Bescheinigung erteilt, dass beim Finanzamt einzelne Betriebskosten als haushaltsnahe Dienstleistungen geltend gemacht werden können. Dem Mieter ist nicht zuzumuten, selbst anhand der Geschäftsunterlagen die Einzelrechnungen zusammenzustellen. Das hat das Landgericht Berlin entschieden.

Sachverhalt

Ein Mieter lebte in einer Mietwohnung in Berlin. Nachdem er eine Betriebskostenabrechnung erhalten hatte, in der die auf ihn umgelegten Kosten für haushaltsnahe Dienstleistungen nicht ausgewiesen waren, forderte er den Vermieter auf, ihm eine Bescheinigung zu erteilen, die diese Positionen enthält. Doch der Vermieter weigerte sich. Er berief sich auf eine Klausel im Mietvertrag. Hiernach brauchte der Vermieter keine Bescheinigung über haushaltsnahe Dienstleistungen zu erteilen.

Damit gab sich der Mieter nicht zufrieden und klagte. Das AG Charlottenburg wies die Klage des Mieters mit Urteil vom 30.09.2016 (220 C 72/16) ab. Das Gericht verwies darauf, dass diese Bescheinigung angeblich nicht notwendig sei, denn er könne die begehrte Steuerminderung auch auf Grundlage der bereits erteilten Abrechnung geltend machen. Die hiergegen eingelegte Berufung des Mieters hatte Erfolg.

Wesentliche Aussagen der Entscheidung

Das LG Berlin hob die Entscheidung der Vorinstanz auf. Die Richter entschieden, dass hier der Mieter Anspruch auf Erteilung einer Bescheinigung hinsichtlich der in der Betriebskostenabrechnung in Rechnung gestellten Kosten für haushaltsnahe Dienstleitungen hat.

Dabei braucht es sich allerdings weder um eine Steuerbescheinigung nach § 35a EStG handeln, noch müssen einzelne Betriebskostenarten ausdrücklich als Aufwendungen für haushaltsnahe Dienstleistungen bezeichnet werden. Vielmehr reicht es nach der Auffassung des LG Berlin aus, wenn der Vermieter einige Positionen wie „Nebenkosten Frischwasser“, „Nebenkosten Entwässerung“ sowie „Sonstige BK“ hinreichend erläutert.

Dies muss in der Weise geschehen, dass der Vermieter diese in der Weise aufschlüsselt, dass der Mieter den jeweiligen Anteil der Dienstleistung als steuerlich abzugsfähige Aufwendung erkennen kann.

Beispielsweise sind in der Betriebskostenabrechnung hinsichtlich der Position „Nebenkosten Entwässerung“ nicht die anteiligen Kosten für Arbeiten an Zu- und Ableitungen sowie für die Wartung ersichtlich, die abzugsfähig sind. Die sonstigen Betriebskosten sind nur abzugsfähig, soweit sie für die Wartung von Anlagen aufgewandt werden. Diese Erläuterung ist für den Vermieter mit keinem großen Aufwand verbunden.

Demgegenüber kann dem Mieter nicht zugemutet werden, dass er selbst die Hausverwaltung aufsucht und eigenständig die Zuordnung aufgrund von einzelnen Belegen wie Rechnungen vornimmt.

Die Klausel im Mietvertrag sieht das LG Berlin als unwirksam an, weil Mieter durch diese Klausel i.S.d. § 307 BGB unangemessen benachteiligt werden. Zudem handelt es sich auch um eine überraschende Klausel i.S.d. § 305c BGB.

Folgerungen aus der Entscheidung

Die Vermieter haben die Wahl. Sie können die jeweils umgelegten Kosten in der Betriebskostenabrechnung so aufschlüsseln, dass der Mieter zur Geltendmachung von haushaltsnahen Dienstleistungen in der Steuererklärung in der Lage ist. Oder sie können der Betriebskostenabrechnung eine Bescheinigung beifügen, in der eine solche Aufschlüsselung vorgenommen wird.

Diese Entscheidung des LG Berlin ist noch nicht rechtskräftig. Das LG Berlin hat in seinem Urteil ausdrücklich die Revision zum BGH zugelassen. Bislang gibt es nur einzelne Entscheidungen von Amtsgerichten (u.a. AG Charlottenburg, Urt. v. 01.07.2009 – 222 C 90/09; AG Hamburg, Urt. v. 09.09.2009 – 49 C 157/09; AG Lichtenberg, Urt. v. 23.05.2011 – 105 C 394/10). Diese haben im Unterschied zum LG Berlin entschieden, dass der Vermieter die auf haushaltsnahe Dienstleistungen entfallenen Nebenkosten ausdrücklich als solche bezeichnen muss. Dabei ist unter den Gerichten umstritten, inwieweit der Vermieter für das Ausstellen einer Bescheinigung eine Vergütung verlangen darf.

Praxishinweis

Die Frage der Geltendmachung von haushaltsnahen Dienstleitungen hinsichtlich umgelegter Kosten in der Betriebskostenabrechnung ist für Mieter von großer praktischer Bedeutung ist. Daher ist es zu begrüßen, dass das LG Berlin die Revision zum BGH zugelassen hat. Eine abschließende Klärung durch den BGH wäre wünschenswert. Vermieter sollten am besten die Aufschlüsselung der Kosten in der Betriebskostenabrechnung vornehmen, ohne dass dies mit zusätzlichen Kosten für die Mieter verbunden ist.

Dies sollte auf möglichst transparente Weise geschehen. Dies hat auch den Vorteil, dass es zu weniger Rückfragen seitens der Mieter kommt. Mieter sollten vor allem dann auf einer Bescheinigung/Aufschlüsselung bestehen, wenn der Anteil der umgelegten Arbeitskosten eher hoch ist. Hierfür spricht etwa, dass Hausmeisterkosten umgelegt werden bzw. sich im Haus ein Aufzug befindet, der zumeist mit hohen Wartungskosten verbunden ist.

LG Berlin, Urt. v. 18.10.2017 – 18 S 339/16

Quelle: Harald Büring

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