3. Fristlose Kündigung wegen unpünktlicher Mietzahlung und wegen Nichtzahlung der Kaution

Autoren: Thanner/Wiek

a) Unpünktliche Mietzahlung

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Die fristlose Kündigung wegen wiederholter unpünktlicher Mietzahlungen ist in der Praxis der häufigste Fall für eine Vermieterkündigung nach § 543 Abs. 1 BGB. Die Rechtsprechung neigt bei Zahlungssäumigkeit manchmal voreilig zu einem Kündigungsrecht.9)

Tatsächlich sind die Hürden für eine fristlose Kündigung als schärfste Waffe hoch. Eine schematische Handhabung, dass eine bestimmte Anzahl von Zahlungssäumnissen in einem gewissen Zeitraum die Kündigungsvoraussetzungen stets erfüllt, ist mit § 543 Abs. 1 BGB nicht vereinbar. Auf der anderen Seite kann man auch nicht schematisch eine Mindestanzahl von Verspätungen festlegen, die für eine fristlose Kündigung auf jeden Fall erforderlich sind. Nach der gem. § 543 Abs. 3 Satz 1 BGB erforderlichen Abmahnung kann bereits eine weitere Verspätung ausreichen.10) Ein Bagatellfall rechtfertigt auch nach vorausgegangener Abmahnung keine Kündigung. Das gilt erst recht, wenn der Vermieter durch Zuwarten von drei Monaten mit dem Kündigungsausspruch gezeigt hat, dass eine Fortsetzung des Mietverhältnisses für ihn nicht unzumutbar ist. Eine auf unpünktliche Mietzahlungen gestützte Kündigung ist daher auch unwirksam, wenn sie erst 1 1/2 Jahre später erfolgt.