I. Die Beklagte hat an die Klägerin durch Formularvertrag vom 1.8.1977 eine Wohnung im 4. Stock des Hauses Nr. 14 in München vermietet. § 5 des Vertrages lautet:
»(1) Die Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen durch den Mieter wegen Mängel der Mietsache oder wegen Verzugs des Vermieters mit der Beseitigung eines Mangels (§ 538 Abs. 1, BGB) ist ausgeschlossen. Sonstige Mängelgewähransprüche des Mieters werden dadurch nicht berührt.
(2) Der Mieter kann gegen den Mietzins nur mit einer Verwendungsersatzforderung wegen Beseitigung von Mängeln der Mietsache (§ 538 Abs. 2 BGB) aufrechnen oder wegen einer solchen Forderung ein Zurückbehaltungsrecht ausüben. Die Aufrechnung oder die Ausübung des Zurückbehaltungsrechts ist darüber hinaus zur zulässig, wenn der Mieter seine Absicht dem Vermieter mindestens einen Monat vor der Fälligkeit des Mietzinses schriftlich angezeigt hat.
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