c) Tatbestandsvoraussetzungen

Autor: Emmert

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Voraussetzungen für die Anwendbarkeit des § 566 Abs. 1 BGB sind (kumulativ):

- Bestehen eines Mietvertrags zum Zeitpunkt des Eigentumsübergangs

- Überlassung der Mietsache an den Mieter vor der Veräußerung

- "Veräußerung" im Sinne eines echten Eigentumsübergangs

- Identität zwischen Vermieter und Veräußerer

Im Einzelnen:

aa) Bestehender Mietvertrag

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Der Mietvertrag muss zum Zeitpunkt des Eigentumsübergangs schon und noch wirksam bestehen.14)

Praxistipp:

Ein bloßer Mietvorvertrag bindet den Erwerber nicht.15)

Nicht erforderlich ist es, dass das Mietverhältnis selbst bereits begonnen hat, sofern der Mieter zu diesem Zeitpunkt mit Zustimmung des Vermieters/Veräußerers bereits im Besitz der Mietsache ist.16)

Bei einem bei Eigentumsübergang bereits gekündigten Mietverhältnis tritt der Erwerber bei noch laufender Kündigungsfrist in die restliche Vertragslaufzeit ein.17)

Praxistipp:

Geht die Kündigung erst nach Eigentumsübergang beim Veräußerer bzw. Mieter zu, entfaltet sie regelmäßig keine Wirkung, es sei denn, der kündigende Mieter ist vom Eigentumsübergang nicht oder unzutreffend informiert worden.18)