Der Kläger mietete mit Vertrag vom 13. November 2001 von der "Baugemeinschaft S. [der Beklagten] und R. " eine bei seinem Einzug renovierte Wohnung in M.. Das Mietverhältnis begann am 15. November 2001 und endete am 19. November 2003.
§ 10 des Formularmietvertrags enthält folgende Klauseln:
"1. Die Miete ist so kalkuliert, dass in ihr die Kosten für die nachfolgend geregelten Instandsetzungen und Instandhaltungen nicht enthalten sind.
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