I. Parteiwechsel durch Veräußerung des Mietobjekts, § 566 BGB

1. Überblick

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Zunächst kann auf die Ausführungen unter § 5 Rdn. 55  ff. verwiesen werden. Diese gelten auch für Gewerberaummietverhältnisse, soweit dort nicht wohnraummietrechtliche Sonderregelungen angesprochen werden, die nicht über § 578 BGB auch auf andere Mietverhältnisse Anwendung finden.

Es gilt der Grundsatz: Kauf bricht nicht Miete, § 566 BGB. Ein Erwerber tritt danach kraft Gesetzes in die Rechte und Pflichten des Vermieters ein, wenn das vermietete Grundstück nach der Überlassung an den Mieter vom Vermieter an ihn veräußert wird. Das gilt auch dann, wenn das vermietete Grundstück verschenkt, getauscht oder in der erstanden wird (§  ). Der neue Eigentümer wird also Vermieter mit allen sich daraus ergebenden Rechten und Pflichten, so dass sich am Mietvertragsinhalt nichts ändert. Die Wirkung des §  tritt erst mit endgültiger Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch ein (§  ), nicht schon mit Abschluss des Notarvertrags oder Eintragung einer , und zwar auch dann nicht, wenn im Vertrag ein früherer Übergang von Nutzen und Lasten vereinbart ist. Folge ist z.B., dass der Erwerber vom Mieter erst dann Zahlung an sich verlangen kann, wenn er durch auch dinglich Eigentümer geworden ist. Eine abweichende Vereinbarung zwischen Veräußerer und Erwerber setzt voraus, dass der Erwerber durch Abtretung Inhaber der Mietforderung wird, was dem Mieter angezeigt werden muss.