II. Wirksamkeitsvoraussetzungen

Autor: Emmert

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An die Wirksamkeit der Umlagevereinbarungen werden je nach Art der umzulegenden Kosten unterschiedliche Anforderungen gestellt.

1. Allgemeines

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Die Vereinbarung muss hinreichend klar und genau sein, damit der Mieter erkennen kann, welche Belastungen auf ihn zukommen.1)

Sollen nur die Betriebskosten i.S.d. BetrKV auf den Mieter umgelegt werden, reicht jedoch eine Formulierung, wonach die "Betriebskosten" vom Mieter getragen werden, aus, ein Verweis auf § 2 BetrKV ist darüber hinaus nicht erforderlich.2) Sollen neben den Betriebskosten andere Kosten umgelegt werden, ist eine das Transparenzgebot des §  Abs.  Satz 2 wahrende Vereinbarung erforderlich. Eine Vereinbarung, nach welcher die "üblichen Kosten" auf den Mieter umgelegt werden sollen, ist daher unwirksam. Wie eine Vereinbarung über die Umlage der zu bewerten ist, ist streitig. Teilweise wird vertreten, dass die bloße Bezugnahme auf "Nebenkosten" unwirksam ist, da es einen gesetzlich definierten Begriff der "Nebenkosten" nicht gibt. Nach anderer Auffassung sollen hierdurch jedenfalls die Kosten nach dem jeweils zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses geltenden Betriebskostenkatalog der als auf den Mieter umgelegt gelten. Ungenauigkeiten bei der Umlagevereinbarung gehen zu Lasten des Vermieters. Die Vereinbarung, dass "Verbrauchsabgaben" und "Anliegerbeiträge" umgelegt werden, soll aber hinreichend bestimmt und transparent sein.