1. Haben die Parteien als Mietentgelt ohne nähere Bestimmung einen einheitlichen Betrag (Inklusivmiete) vereinbart, so werden dadurch im Regelfall auch die an sich umlagefähigen Betriebskosten mit abgegolten, die im Aussenverhältnis vom Vermieter getragen werden. 2. Soll auf der Grundlage eines Mietspiegels ein solches Entgelt bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöht werden und weist der Mietspiegel nur die ortsübliche Nettomiete aus, so kann das Entgelt im Sinn des § 2 MHG in der Weise festgestellt werden, daß zu ihr ein Zuschlag in Höhe der tatsächlichen auf die Wohnung entfallenden Betriebskosten, soweit sie den Rahmen des üblichen nicht überschreiten, hinzugerechnet wird. 3. Eine solche Erhöhung kann nach § 2 Absatz 2 MHG wirksam in der Weise verlangt werden, daß auf einen Nettomietspiegel Bezug genommen wird und zur Begründung des Zuschlags der auf die Wohnung entfallende konkrete Betriebskostenanteil dargetan wird.