III. Kündigungsrecht bei Mieterhöhung, § 561 BGB

Autoren: Thanner/Wiek

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Stellt der Vermieter ein Mieterhöhungsverlangen nach § 558 (ortsübliche Vergleichsmiete) oder § 559 BGB (Modernisierung), so hat der Mieter ein außerordentliches befristetes Kündigungsrecht nach § 561 Abs. 1 Satz 1 BGB. Er kann bis zum Ablauf des zweiten Monats nach dem Zugang des Mieterhöhungsverlangens das Mietverhältnis außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen.

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Zu unterscheiden sind nach Satz 1 zwei Fristen: die Überlegungsfrist und die Kündigungsfrist. Die Überlegungsfrist beginnt mit dem Zugang des Mieterhöhungsverlangens und endet mit Ablauf des übernächsten Monats; also beispielsweise bei einem Zugang im Mai dann Ende Juli. Die Überlegungsfrist beträgt je nach dem Tag des Zugangs mindestens zwei und höchstens knapp drei Monate. An den Ablauf der Überlegungsfrist schließt sich die zweimonatige Kündigungsfrist an; in dem Beispielsfall dann also Ende September.

Der Wirkungszeitpunkt der Kündigung ist unabhängig davon, wann die Kündigung tatsächlich erklärt worden ist, solange nur die Kündigung innerhalb der Überlegungsfrist dem Vermieter zugegangen ist. Die Kündigungsfrist berechnet sich also stets nach dem gesetzlich zulässigen spätesten Kündigungstermin, d.h. dem letzten Tag der Überlegungsfrist.35)