AG Darmstadt - Urteil vom 31.03.1976
34 C 1558/75
Normen:
BGB § 535 ;

Anforderungen an eine ordnungsgemäße Nebenkostenabrechnung

AG Darmstadt, Urteil vom 31.03.1976 - Aktenzeichen 34 C 1558/75

DRsp Nr. 2001/8507

Anforderungen an eine ordnungsgemäße Nebenkostenabrechnung

Allein daraus, daß der Mieter in der Vergangenheit die sich aus Nebenkostenabrechnungen zu seinen Ungunsten ergebenden Beträge nachgezahlt hat, kann nicht geschlossen werden, daß er sich damit zur Tragung von solchen Positionen verpflichtet hat, zu deren Tragung er nach dem Mietvertrag nicht verpflichtet war. Denn er durfte davon ausgehen, daß die ihm gestellten Rechnungen in Ordnung waren. Teilt er diese Auffassung nicht mehr, so kann er an seiner früheren Übung nicht festgehalten werden, da nicht ersichtlich ist, daß der Vermieter sich hierauf einrichten durfte und eingerichtet hat.

Normenkette:

BGB § 535 ;

Tatbestand:

Am 1.4.1973 wurde über die 4-Zimmerwohnung in Darmstadt, Heidelberger Landstraße 312, ein schriftlicher Mietvertrag geschlossen, der als Vermieter die Klägerin, als Mieter die Beklagten bezeichnet. Der Mietvertrag ist von der Klägerin und dem Beklagten zu 1) unterschreiben. Nach § 3 Nr. 3 dieses Mietvertrages waren Nebenabgaben, nämlich Kosten für Sammelheizung, Warmwasser, Fahrstuhl, Treppenreinigung und Spiegelglasversicherung neben dem Mietzins monatlich mit DM 75,-- zu bezahlen. § 3 Nr. 3 lautet weiter: "Alle anfallenden Kosten, wie: Heizung, Wasser, Schneebeseitigung, Kanalbenutzungsgebühren, Müllabfuhr werden anteilsmäßig berechnet." § 16 des Mietvertrages lautete: "Der Heizwärmeverbrauch wird am Jahresende (sowie der Warmwasserverbrauch) entsprechend dem tatsächlichen Verbrauch verrechnet. (Warmwasserverbrauch wird am Jahresende pro Kopf anteilmäßig umgelegt). Strom wird vom Mieter selbst bei der HEAG gezahlt."

Die Beklagte zogen am 30.9.1974 aus der Wohnung aus.

Am 18.12.1974 übersandte die Klägerin den Beklagten eine Abrechnung für Nebenkosten für die Abrechnungsperiode 1973/1974 über einen Betrag von DM 941,14. Die Beklagten verweigerten die Zahlung. Die Klägerin mahnte sie daraufhin mit Schreiben vom 29.1.1975 zur Zahlung unter Fristsetzung bis zum 10.2.1975. Mit Schreiben vom 17.4.1975 wurden die Beklagten erneut zur Zahlung gemahnt.

Die Klägerin begehrt von den Beklagten Zahlung von Heizung und Warmwasser für die Zeit vom 1.6.1973 bis 31.5.1974, für Hausnebenkosten für die Zeit vom 1.1.1974 bis 30.9.1974 und von Heizung und Warmwasser für die Zeit vom 1.6.1974 bis zum 30.9.1974. Im einzelnen berechnet die Klägerin ihre Forderung wie folgt:

Heizung und Warmwasser vom 1.6.1973 bis zum 31.5.1974 DM 1.201,66

Hausnebenkosten vom 1.1.1974 bis zum 30.9.1974 gemäß

Schreiben der Fa. ... vom 11.12.1974, enthaltend

Wassergeld, Stromkosten, Hausmeister, Grundsteuer,

Versicherungen und Abrechnungsgebühren (eine entsprechende

Abrechnung der Firma ... vom 24.1.1975, die auf einen

Endbetrag von DM 540,79 lautet - eine Differenz zur

Abrechnung der Fa. ..., die sich nach dem Vortrag der

Klägerin daraus erklärt, dass bei der ...abrechnung

teilweise Beträge geschätzt wurden -, enthält für

Grundsteuer einen Betrag von DM 199,00) DM 539,48

Summe DM 1.741,14

abzüglich 12 Monate Vorauszahlung à DM 75,-- DM 900,--

Summe DM 841,14

Abrechnung für Heizung und Warmwasser für die Zeit

vom 1.6.1974 bis zum 30.9.1974 DM 111,72

Summe DM 952,86

abzüglich geleisteter Anzahlung, 4 Monate à DM 75,-- DM 300,--

Ergebnis DM 652,86

abzüglich in der Hausnebenkostenabrechnung enthaltener

Grundsteuer DM 199,--

Summe DM 453,86

Den Betrag von DM 1.201,66 für Heizung und Warmwasser für die Zeit vom 1.6.1973 bis zum 31.5.1974 erklärt die Klägerin damit, dass insgesamt an Heizkosten DM 6.832,17 angefallen seien (davon ein Betrag von DM 165,22 für Servicegebühren der Firma ... und ein Betrag von DM 785,09 für Warmwasseraufbereitungskosten), die bei 78,6 qm, 64 Einheiten und 3 Personen für die Beklagten zu einem erstattenden Teilbetrag von DM 1.201,66 führe.

Die Klägerin behauptet, nach dem Mietvertrag seien mit Ausnahme der Grundsteuer alle in Ansatz gebrachten Positionen zu erstatten. Die Beklagten hätten sämtliche Positionen mit Ausnahme der Grundsteuer auch bereits bei einer Abrechnung für die Zeit vom 1.4. bis zum 31.5.1973 gezahlt und damit anerkannt; die Abrechnung sei damals eine Untergliederung der Hausunkosten beigeführt gewesen, die der nunmehr geltend gemachten entsprochen haben(Beweis: Zeugin ...).

Die Klägerin hat im Zahlungsbefehl zunächst von den Beklagten Zahlung von DM 713,92 nebst 10 Prozent Zinsen seit dem 10.2.1975 verlangt. Sie hat sodann beantragt, die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an sie DM 652,86 nebst 7 Prozent Zinsen seit dem 10.2.1975 zu zahlen.

Sie hat nunmehr die Klage in Höhe von weiteren DM 199,-- zurückgenommen und beantragt,

die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an sie DM 453,86 nebst 7 Prozent Zinsen seit dem 10.2.1975 zu zahlen.

Die Beklagten beantragen,

die Klage abzuweisen, hilfsweise Vollstreckungsschutz.

Sie behaupten, dass einige der geltend gemachten Positionen nach dem Mietvertrag auf sie nicht umgelegt werden könnten; der Nebenkostenanforderung für die Zeit vom 1.4. bis zum 31.5.1973 habe keine Untergliederung der Hausunkosten beigelegen, so dass ihnen nicht bekannt gewesen sei, dass sie damit möglicherweise Positionen bezahlten, zu deren Begleichung sie nach ihrer Ansicht nicht verpflichtet waren.

Hinsichtlich des weiteren Vorbringens der Parteien wird auf die zwischen diesen gewechselten Schriftsätze Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:

Die Klage ist, soweit sie sich gegen die Beklagte zu 2) richtet, unbegründet, soweit sie sich gegen den Beklagten zu 1) richtet, z.Zt. nicht begründet.

Ein Anspruch der Klägerin gegen die Beklagte zu 2) besteht nicht, da diese den Mietvertrag vom 1. April 1973 nicht unterzeichnet hat. Zwar ist die Beklagte zu 2) im Kopf dieses Mietvertrages neben den Beklagten zu 1) ebenfalls als Mietpartei vorgesehen. Mangels einer Unterzeichnung des Vertrages kam jedoch ein Mietverhältnis zwischen der Klägerin und der Beklagten zu 2) nicht zustande.

Es kann auch nicht davon ausgegangen werden, dass die Beklagte zu 2) durch die Unterschrift ihres Ehemannes, des Beklagten zu 1), verpflichtet worden wäre. Denn die Ehegatteneigenschaft begründet grundsätzlich kein allgemeines Vertretungsrecht des anderen Ehegatten. Eine Verpflichtung der Ehefrau durch Rechtsgeschäfte des Ehemannes sieht das Gesetz im Gegensatz zu dem in § 1357 BGB geregelten umgekehrten Fall nicht vor. Ein Anspruch aus dem mit dem Ehemann geschlossenen Vertrag könnte sich folglich nur dann gegen die Beklagte zu 2) richten, wenn bei Vertragsabschluss ihre Vollmacht vorgelegen hätte, was die Klägerin - ebenso wie ein Handeln im Namen der Beklagten zu 2) - nicht einmal behauptet hat.

Hinsichtlich des Beklagten zu 1) ist die Klage zur Zeit nicht begründet. Denn ein möglicher Anspruch der Klägerin gegen den Beklagten zu 1) ist jedenfalls nicht fällig, da die vorgelegte Abrechnung nicht den Anforderungen einer ordnungsgemäßen Abrechnung genügt.

Die Fälligkeit der Forderung ist kein Sachurteilsvoraussetzung (a.A. Baumbach-Lauterbach, ZPO, 33. Aufl. 1975, Grundzüge 4 vor § 253; Zöller, ZPO, 11. Aufl. 1974, Vorbem. II 2a vor § 253); vielmehr führt ihr Mangel zur Abweisung der Klage als derzeit nicht begründet. Dem steht die Regelung der §§ 257 ff. ZPO ("kann Klage erhoben werden") nicht entgegen; denn es ist davon auszugehen, dass im Normalfall des Mangels der Fälligkeit die Klage unbegründet und sie nur dann unzulässig ist, wenn für einen offen als nicht fällig zugegebenen Anspruch nach §§ 257 ff. ZPO vorgegangen wird (vgl. Stein-Jonas, ZPO, Bd. I, 19. Aufl. 1972, Anm. III 2 vor § 253).

Die Klägerin war zur Übersendung einer ordnungsgemäßen Abrechnung der Heiz- und Nebenkosten gemäß § 259 BGB verpflichtet. Eine Heiz- und Nebenkostenabrechnung, die ein Vermieter dem Mieter gegenüber zu erstellen hat, ist nur dann ordnungsgemäß, wenn sie sämtliche Positionen so in sich verständlich und übersichtlich zusammenstellt, dass dem Mieter die Nachprüfung ermöglicht wird (vgl. Palandt_Heinrichs, BGB, 34. Aufl. 1975, § 261 Anm. 4 a, b). Die Angaben müssen dafür ausreichen, dass der Mieter sich allein aufgrund normalerweise vorauszusetzender Kenntnis und Fähigkeiten bei gehöriger Willensanstrengung von der Berechtigung der Forderung überzeugen kann. Dies ist hier jedoch nicht der Fall.

Insbesondere hat die Klägerin nicht in verständlicher Weise erklärt, wie sie von einem Gesamtbetrag von DM 6.832,17 zu einem von den Beklagten zu tragenden Betrag von DM 1.201,66 gelangt. Der allgemeine Hinweis, dass hinsichtlich der Beklagten 78,6 qm, 64 Einheiten und 3 Personen in Ansatz zu bringen seien, reicht nicht aus. Vielmehr hätte die Klägerin im einzelnen darlegen müssen, wie sie die einzelnen Positionen ausgerechnet hat und aus welchen Beträgen sich die in Ansatz gebrachte Gesamtforderung zusammensetzt. Symptomatisch für die mangelhafte Aufklärung durch die Klägerin ist, dass, wenn man die Umrechnung, die die Klägerin auf Seite 4 ihres Schriftsatzes vom 26.9.1975 andeutet, durchführt, keineswegs zu dem von der Klägerin in Ansatz gebrachten Betrag von DM 1201,66 gelangt. Sache der Klägerin wäre es hier gewesen, durch Widergabe einer einzelnen genau aufgeschlüsselten Rechnung dem Beklagten einsichtig zu machen, wie sich die ihm gegenüber geltend gemachte Forderung zusammensetzt. Eine ordnungsgemäße Nebenkostenabrechnung setzt derartig genaue Angaben voraus und liegt dann nicht vor, wenn der Vermieter lediglich die seiner Berechnung zugrundeliegenden Faktoren benennt und es dem Mieter überlässt, durch eigene Berechnung zu versuchen, zu den jeweils vom Kläger ermittelten Ergebnissen zu gelangen (vgl. AG Darmstadt, Urteil vom 6.12.1974, WuM 1975, 164 f).

Zudem genügt auch die Aufschlüsselung der Hausnebenkosten (DM 539,48) nicht den Anforderungen, die an eine ordnungsgemäße Abrechnung gestellt werden müssen. Mit dieser Abrechnung nimmt die Klägerin nämlich Bezug auf ein Schreiben der Firma ... vom 11.12.1974, das diesen Betrag als Ergebnis nennt und einzelne hier mit eingerechnete Positionen bezeichnet, ohne im einzelnen anzugeben, was für ein Betrag für welche Position in Ansatz gebracht wurde. Dabei ist entscheidend, dass die Mehrzahl der in diesem Schreiben mit eingerechneten Positionen vom Beklagten nicht verlangt werden können, so dass der Beklagte ein Anrecht darauf hat, im einzelnen zu erfahren, welchen Betrag er für Hausnebenkosten schuldet, wenn nur das in Ansatz gebracht wird, was nach dem Mietvertrag tatsächlich von ihm verlangt werden kann.

§ 3 Nr. 3 des Mietvertrages vom 1. April 1973 muss so verstanden werden, dass weitere Nebenkosten außer den dort ausdrücklich genannten auf den Beklagten zu 2) nicht umgelegt werden können. Da grundsätzlich der Vermieter Nebenkosten selbst zu tragen hat und davon ausgegangen ist, dass sie in der Regel durch die Zahlung des Mietzinses abgegolten sein sollen, kann ein Vermieter auf die Mieter nur solche Nebenkosten umlegen, deren anteilige Tragung von den Parteien ausdrücklich vereinbart wurde. Dabei ist entscheidend, dass die Mehrzahl der in diesem Schreiben mit eingereichten Positionen vom Beklagten nicht verlangt werden können, so dass der Beklagte ein Anrecht darauf hat, im einzelnen zu erfahren, welchen Betrag er für Hausnebenkosten schuldet, wenn nur das in Ansatz gebracht wird, was nach dem Mietvertrag tatsächlich von ihm verlangt werden kann.

§ 3 Nr. 3 des Mietvertrages vom 1. April 1973 muss so verstanden werden, dass weitere Nebenkosten außer den dort ausdrücklich genannten auf den Beklagten zu 2) nicht umgelegt werden können. Da grundsätzlich der Vermieter Nebenkosten selbst zu tragen hat und davon auszugehen ist, dass sie in der Regel durch die Zahlung des Mietzins abgegolten sein sollen, kann ein Vermieter auf die Mieter nur solche Nebenkosten umlegen, deren anteilige Tragung von den Parteien ausdrücklich vereinbart wurde. Zwar sind in § 3 Nr. 3 des Mietvertrages als umlagefähige Positionen "alle anfallenden Kosten" bezeichnet. Dieser Formulierung kann jedoch nicht - wie die Klägerin dies meint - die Auslegung beigegeben werden, dass der Vermieter sämtliche ihm anfallenden Nebenkosten auf die Mieter umlegen könnte. Denn diese Klausel kann sinnvoll nur dahingehend verstanden werden, dass damit gesichert sein sollte, dass nicht nur die in diesem Zusatz genannten Kosten (Heizung, Wasser, Schneebeseitigung, Kanalbenutzungsgebühr, Müllabfuhr), sondern auch die vorstehend in § 3 Nr. 3 genannten Positionen (Sammelheizung, Warmwasser, Fahrstuhl, Treppenreinigung, Spiegelglasversicherung) auf die Mieter umgelegt werden konnten. Eine Auslegung in diesem Sinn, dass darüber hinaus sämtliche Nebenkosten auf die Mieter umgelegt werden können, würde die Mieter mit einem Risiko belasten, das wegen seines bedeutenden Umfanges einer ausdrücklichen Vereinbarung bedurft hätte. Es muss davon ausgegangen werden, dass die hier abgegebenen Erklärungen von einem objektiven Gesichtspunkt her nur so verstanden werden können, dass ausschließlich die in § 3 Nr. 2 des Mietvertrages im einzelnen bezeichneten Positionen umlagefähig sein sollten.

Aus diesem Grunde kann die Klägerin vom Beklagten zu 2) nur Zahlung verlangen, wenn sie ihm eine Nebenkostenabrechnung vorlegt, in der nur die nach § 3 Nr. 3 des Mietvertrages geschuldeten Positionen in Ansatz gebracht wurden. Dies ist bei dem Schreiben der Firma ... vom 11.12.1974, mit dem zusätzlichen Stromkosten, Kosten für den Hausmeister, Grundsteuer, Versicherungen und Abrechnungsgebühren auf den Beklagten umgelegt werden, nicht der Fall. Der Beklagte zu 2) ist auch nicht in der Lage, sich die von ihm geschuldeten Beträge aus der Abrechnung herauszurechnen. Denn in dem Schreiben vom 11.12.1974 ist eine genauere Spezifizierung der einzelnen Beträge nicht vorgenommen. Zwar enthält das Abrechnungsschreiben der Firma ... vom 24.1.1975 Einzelangaben über die Beträge, mit denen Wassergeld, Stromkosten, Brandversicherung, Hausmeister, Grundsteuer, Versicherungen und Abrechnungsgebühren in Ansatz gebracht wurden. Die Klägerin hat jedoch nicht diese Abrechnung, die mit einem Gesamtbetrag von DM 540,79 abschließt, zum Gegenstand ihrer Klageforderung gemacht, sondern das auf DM 539,43 lautende Abrechnungsschreiben der Firma .... Dem Beklagten zu 2) kann es nicht zugemutet werden, sich im einzelnen zu überlegen, in wieweit er die Angaben aus der Abrechnung der Firma ... auf seine Abrechnung übertragen kann und danach abzuschätzen, welchen Betrag er zu entrichten hat. Dies verständlich darzustellen und dem Beklagten zu 2) mitzuteilen, ist vielmehr Pflicht der Klägerin, der diese nicht nachgekommen ist.

Danach ist die dem Beklagten zu 2) erstellte Abrechnung nicht ordnungsgemäß und somit nicht fällig. Die Klägerin kann sich demgegenüber auch nicht darauf berufen, dass der Beklagte bei der Abrechnung für die Zeit vom 1.4. bis zum 31.5.1973 bereits die nunmehr von ihm bestrittenen Positionen sämtlich bezahlt habe. Denn zum einen hat der Beklagte zu 2) bestritten, dass ihm damals bekannt gewesen sei, welche einzelnen Positionen sich hinter der von Ihm bezahlten Rechnung verbargen. Selbst wenn aber dem - unter Beweis gestellten - Vortrag der Klägerin zu folgen wäre, wonach der Beklagte damals gezahlt habe, obwohl ihm durch eine beigefügte Untergliederung bekannt gewesen sei, welche Einzelbeträge von der Rechnung umfasst waren, könnte die Klägerin hieraus für diesen Prozess keine Rechte herleiten. Denn in dem Verhalten des Beklagten kann auch dann kein unzulässiges widersprüchliches Verhalten (venire contra factum proprium) gesehen werden. Denn der Beklagte zu 2) durfte in der Vergangenheit davon ausgehen, dass die ihm gestellten Rechnungen in Ordnung waren. Da er nunmehr diese Auffassung nicht mehr teilt, kann er an seiner früheren Anschauung nicht festgehalten werden, da nicht ersichtlich ist, dass die Klägerin sich auf gleichbleibende Einstellung einrichten durfte und eingerichtet hat. Denn Sache der Klägerin wäre es gewesen, jedes Jahr für ordnungsgemäße Rechnungslegung Sorge zu tragen; aus ihrem eigenen rechtswidrigen Verhalten kann sie für sich keine günstigen Folgerungen herleiten (vgl. Urteile des AG Darmstadt vom 11.2.1976 - 34 C 1667/75, 34 C 1666/75, 34 C 1664/75, 34 C 1875/75 -).

Die Kosten des Rechtsstreits hat die Klägerin zu tragen, da sie zum Teil die Klage zurückgenommen hat (§ 271 Abs. 3 ZPO) und hinsichtlich des verbleibenden Betrages unterliegt (§ 91 ZPO).

Der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 709 Ziff. 4 ZPO.