LG München II - Urteil vom 27.10.1994
8 S 2227/94
Normen:
MHG § 2 ;
Fundstellen:
WuM 1995, 45
Vorinstanzen:
AG,

Anwendung des Mietspiegels

LG München II, Urteil vom 27.10.1994 - Aktenzeichen 8 S 2227/94

DRsp Nr. 2001/8502

Anwendung des Mietspiegels

Der von einer kommunalen Gebietskörperschaft erstellte und veröffentlichte Mietspiegel kann als allgemein zugängliche Erkenntnisquelle im Rahmen freier richterlicher Beweiswürdigung gem. § 286 ZPO einer Entscheidung im Verfahren auf Zustimmung zu einer Mietverhöhung zugrunde gelegt werden.

Normenkette:

MHG § 2 ;

Tatbestand:

Von der Darstellung des Tatbestandes wird gemäß § 543 Abs. 1 ZPO abgesehen

Entscheidungsgründe:

Die zulässige Berufung ist begründet.

Der Klägerin steht kein Anspruch gemäß § 2 MHG auf Erhöhung der bisher gezahlten Grundmiete von DM 1.001,10 zu, so dass die Klage abzuweisen war.

Die bisher für die 86,6 qm große 4-Zimmerwohnung, Baujahr 1964, bezahlte Grundmiete von DM 11,56/qm liegt bereits über der ortsüblichen Vergleichsmiete von DM 11,12/qm.

Die ortsübliche Vergleichsmiete entnimmt die Kammer der Tabelle 1 den Mietspiegels der Stadt Germering mit Stand 01.01.1994.

Dabei geht die Kammer zugunsten der Klägerin bereits von einem Quadratmeterpreis aus, der in der Tabelle für die kleinste 4-Zimmerwohnung von 90 qm angegeben ist und nicht von dem niedrigeren Wert für eine 86,6 qm große 3-Zimmerwohnung. Es liegen 3 nach dem Mietspiegel zu berücksichtigende Zuschlagsmerkmale vor: Gute Lage, Isolierverglasung und Parkett. Dem stehen 2 Abschlagsmerkmale gegenüber: Warmwasserversorgung durch Boiler und schlechter Schnitt. Hieraus ergibt sich ein Zuschlagsindex von 1. Dieser liegt unter dem mittleren Zuschlagsindex von 2,0, für den die Quadratmeterpreise der Tabelle 1 gelten, sodass eine Erhöhung den Preises von DM 11,12/qm aufgrund der Wohnungsausstattung nicht in Betracht kommt.

Der von der Stadt ... erstellte und veröffentlichte Mietspiegel wird von der Kammer als allgemein zugängliche Erkenntnisquelle im Rahmen freier richterlicher Beweiswürdigung gemäß § 286 ZPO der Entscheidung zugrundegelegt (LG München I, WuM 1992, 25, 26; Voelskow, ZMR 1992, 326, 327 f.). In dem Mietspiegel sind es 50 % aller frei finanzierten ... Mietwohnungen in Häusern mit wenigstens 4 Wohnungen statistisch ausgewertet, so dass eine sehr breite Vergleichsgrundlage vorliegt, die von einem Sachverständigengutachten nur schwer zu erreichen ist.

Die Klägerin hat keine Einwendungen vorgebracht, die die grundsätzliche Verwertbarkeit des Mietspiegels als Erkenntnismittel der Kammer in Frage stellen. Sie hat auch nicht vorgetragen, dass bei der Beurteilung der streitgegenständlichen Wohnung Besonderheiten zu berücksichtigen seien, die keinen Eingang in die Analyse des Mietspiegels gefunden hätten und deshalb eine Beweiserhebung durch Erholung eines Sachverständigengutachtens erforderlich machten.

Bedenken gegen die Anwendung des Mietspiegels im konkreten Fall ergeben sich auch nicht daraus, dass dem Mietspiegel entsprechend der nach den 01.09.1993 geltenden Rechtslage (§ 2 Abs. 1 Nr. 2 MHG) die Vergleichsmieten von 4 Jahren, also ab 01.01.1990 zugrundem liegen, während das Erhöhungsverlangen der Klägerin vom 20.08.1993 nach den gemäß § 2 MHG alter Fassung maßgeblichen Vergleichsmieten der letzten 3 Jahre zu beurteilen ist. Die Mietvereinbarungen des Zeitraums 01.01.1990 bis 20.08.1990, die in dem Mietspiegel Eingang gefunden haben, dürften somit bei der Prüfung des klägerischen Mieterhöhungsverlangens nicht berücksichtigt werden. Die Klägerin hat jedoch nicht vorgetragen, dass in diesem Zeitraum im Großraum ... zu dem ... zählt, deutlich niedrigere Mieten vereinbart worden wären, während es ab 20.08.1990 zu einem deutlichen Anstieg der Mieten gekommen sei. Zwar ist davon auszugehen, dass das Mietniveau im ersten Dreivierteljahr 1990 etwas niedriger lag als in den folgenden Jahren. Im statistischen Mittel ergäbe sich jedoch nach Überzeugung der Kammer bei Nichtberücksichtigung dieses Zeitraums jedenfalls kein höherer Quadratmeterpreis als der von der Klägerin bisher schon erhaltene von DM 11,56/qm, der um DM 0,44 über dem zum 01.01.1994 geltenden liegt.

Auch die ab 01.09.1993 eingetretene Herabsetzung der Kappungsgrenze von 30 auf 20 % hindert die Anwendung des Mietspiegels im konkreten Fall nicht. Diese lediglich einen Zeitraum der letzten 4 Monate erfassende Herabsetzung um 10 % ist bei der dargestellten erheblichen Differenz zwischen der jetzt geltenden ortsüblichen Vergleichsmiete und der bereits gezahlten Miete unbeachtlich.

Die Anwendung des Mietspiegels auf das vor seiner Aufstellung erhobene Mieterhöhungsverlangen steht nicht im Widerspruch zu den Entscheidungen des Bundesverfassungsgerichte in NJW 1992, 1377 und des LG Hamburg, WuM 1990, 310 : In diesen Entscheidungen ging es um die Frage der Anwendung eines zum Zeitpunkt des Erhöhungsverlangens geltenden Mietspiegels und die Nichtanwendung eines danach erstellten, auf den eine Erhöhung der Miete gestützt werden sollte. Damit ist der hier vorliegende Fall, dass einem erstmalig aufgestellten Mistspiegel eine weit niedrigere ortsübliche Vergleichsmiete zu entnehmen ist als die bisher gezahlte, nicht vergleichbar.

Kosten: § 91 ZPO.

Vorinstanz: AG,
Fundstellen
WuM 1995, 45