BayObLG vom 09.02.1981
Allg.Reg. 126/80
Normen:
3. MRÄndG Art. 3; BGB § 535, § 1213, § 1214 ;
Fundstellen:
BayObLG, HdM Nr. 3
NJW 1981, 994
WuM 1981, 82
ZMR 1982, 82

BayObLG - 09.02.1981 (Allg.Reg. 126/80) - DRsp Nr. 1993/1556

BayObLG, vom 09.02.1981 - Aktenzeichen Allg.Reg. 126/80

DRsp Nr. 1993/1556

»Ist im Mietvertrag über freien, nicht preisgebundenen Wohnraum keine Vereinbarung zur Verzinsung der Mietkaution getroffen, so hat der Vermieter den vom Mieter als Kaution erhaltenen Geldbetrag ab Empfang in Höhe der jeweils für Spareinlagen mit gesetzlicher Kündigungsfrist marktüblichen Zinsen zu verzinsen.«

Normenkette:

3. MRÄndG Art. 3; BGB § 535, § 1213, § 1214 ;

I. Mit der frist- und formgerecht eingelegten Berufung gegen das Endurteil des Amtsgerichts München vom 30.1.1980 (berichtigt gem. § 319 ZPO mit Beschluß vom 18.6.1980) verlangt der Beklagte und Widerkläger u.a. 4 % Zinsen vom 8.7.1976 bis zur Zustellung der Widerklage vom 5./7.2.1979 für eine von ihm als Mieter an den Kläger und Widerbeklagten als Vermieter gezahlte Kaution von DM 1.800,-. Den insoweit geltend gemachten Anspruch beziffert er mit DM 185,-.

Nach mündlicher Verhandlung vom 1.10.1980 hat die 31. Zivilkammer des Landgerichts München I als Berufungsgericht nach Anhörung der Parteien mit Beschluß vom 15.12.1980 unter Hinweis auf Art. III Abs. 1 S. 1 des Dritten Gesetzes zur Änderung mietrechtlicher Vorschriften dem Bayer. Obersten Landesgericht die Frage vorgelegt,

ob der Vermieter von Wohnräumen verpflichtet ist,

den als Kaution erhaltenen Geldbetrag ab Empfang auch dann zu verzinsen, wenn im Mietvertrag keine Vereinbarung zur Verzinsung getroffen worden ist.

Das Landgericht führte dazu unter Bezugnahme auf die beigefügten schriftlichen Stellungnahmen der Parteien, je vom 10.11.1980, aus, daß die zwischen den Parteien streitige Frage entscheidungserheblich sei und grundsätzliche Bedeutung habe.

II. 1. Die Vorlage ist zulässig.

a) Das Bayer. Oberste Landesgericht ist zur Erteilung des - durch das dritte Gesetz zur Änderung mietrechtlicher Vorschriften (im folgenden: 3. MietÄndG) vom 21.12.1967 (BGBl I S. 1248) eingeführten - Rechtsentscheids berufen (Art. III Abs. 2 des 3. MietÄndG; § 1 der VO über die Zuständigkeit für den Rechtsentscheid in Mietsachen vom 18.1.1968 - GVBl S. 17 - i.V.m. § 1 der VO vom 9.1.1968 - GVBl S. 4). Wie der Senat wiederholt ausgesprochen hat (BayObLGZ 1980, Nr. 62 = Beschluß vom 21.11.1980 - Allg.Reg. 83/80; BayObLGZ 1981 Nr. 1 = Beschluß vom 19.1.1981 - Allg.Reg. 103/80), hat das Gesetz zur Änderung des 3. MietÄndG vom 5.6.1980 (BGBl I S. 657) in diese Zuständigkeitsregelung nicht eingegriffen; die auf der Rechtsgrundlage des Art. III Abs. 2 des 3. MietÄndG erlassenen Rechtsverordnungen decken auch die nachträgliche Erweiterung des sachlichen Zuständigkeitsbereichs ab.

b) Das um einen Rechtsentscheid angegangene Obergericht ist berechtigt und verpflichtet, von Amts wegen zu prüfen, ob die vorgelegte Rechtsfrage in den - nunmehr weiter gesteckten - Rahmen des Art. III Abs. 1 des 3. MietÄndG fällt, ob sie grundsätzliche Bedeutung hat und ob sie für die Sachentscheidung im konkreten Fall erheblich sein kann (BayObLG je aaO. und je mit Nachw.; OLG Karlsruhe, Beschlüsse vom 4.11.1980/10 W 47/80 (R) und vom 4.12.1980/10 W 30/80, je zum Abdruck vorgesehen in OLGZ 1981, Heft Nr. 1; vgl. auch OLG Hamm, Beschluß vom 3.12.1980/4 ReMiet 3/80 a.E.).

c) Diese Voraussetzungen für den Rechtsentscheid sind gegeben.

aa) Die gestellte Frage ergibt sich aus dem Mietverhältnis. Mag auch der Rechtsgrund für die Leistung einer Mietkaution, einer Sicherheitsleistung (vgl. §§ 232 ff. BGB) des Mieters für etwaige künftige Ansprüche des Vermieters aus dem Mietverhältnis, nicht gesetzlich geregelt und vertragstypisch umstritten sein, so geht doch das Gesetz (vgl. § 572 BGB) von der Zulässigkeit einer insoweit zwischen den Mietvertragsparteien getroffenen miettypischen Vereinbarung (Roquette, Das Mietrecht des BGB Rdn. 2, MünchKomm, BGB Rdn. 1, je zu § 572 BGB) aus, deren Modalitäten nach allgemeiner Meinung grundsätzlich ebenfalls der freien Vereinbarung (§ 305 BGB) unterliegen (vgl. zu allem z.B. RG Recht 1908 Nr. 3019; RG JW 1931, 1247 m. Anm. Köhler; RG JW 1905, 80 Nr. 18; BGH WuM 1979, 101; NJW 1972, 721; OLG Bamberg, SeuffArch 64 Nr. 48 (S.99); OLG Karlsruhe OLGE 11, 309; OLG Hamm, BB 1963, 1117 Nr. 1734; OLG Koblenz, BB 1974, 199; OLG Frankfurt, WPM 1979, 1318; Emmerich/Sonnenschein, Mietrecht Sonderausgabe aus Staudinger's Komm., 12. Aufl. Vorbem. zu §§ 535, 536 Rdn. 137 f.; MünchKomm, § 559 BGB Rdn. 6, 8; Palandt, BGB 40. Aufl. Einf. v. § 535 Anm. 11 b hh; Sternel, Mietrecht 2. Aufl. Teil II Rdn. 115; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht von A bis Z Stichwort »Kaution«, S. 125 ff.; Stenzel, Die Miet- und Pachtkaution in ihren alltäglichen Erscheinungsformen, Diss. 1974, insb. S. 59 ff.; Köhler, ZMR 1971, 3 f.; Freund/Barthelmess, NJW 1979, 2121 ff.).

bb) Die im Zusammenhang mit der Mietkaution vorgelegte Rechtsfrage kann im vorliegenden Fall erheblich sein. Nichts spricht dafür, daß Gegenstand des 1976 zwischen den Parteien geschlossenen (schriftlichen) Mietvertrags preisgebundener Wohnraum war (vgl. Glaser, Betrieb 1979, 2311/2312), bei dem die Vereinbarung einer Mietsicherung gewissen gesetzlichen Schranken unterlag (§ 10 Abs. 2 NMV 1970 i.d.F. vom 21.2.1975 - BGBl I S. 594; ebenso in der Neubekanntmachung vom 18.7.1979 - BGBl I S. 1103/1104). Demzufolge kann außer Betracht bleiben, daß jedenfalls gegenwärtig - nach Aufhebung des § 10 Abs. 2 NMW 1970 durch Art. 2 Nr. 2 der Verordnung zur Durchführung des Wohnungsbauänderungsgesetzes 1980 vom 1.7.1980 (BGBl I S. 785/786) - gemäß § 9 Abs. 5 S. 4 WoBindG vom 31.1.1974 i.d.F. vom 30.7.1980 (BGBl I S. 1120/1121) eine für Sozialwohnungen nach wie vor nur beschränkt zulässige Sicherheitsleistung kraft Gesetzes vom Vermieter von seinem Vermögen gesondert zu halten und zugunsten des Mieters entsprechend dem für Spareinlagen mit gesetzlicher Kündigungsfrist marktüblichen Zinssatz zu verzinsen ist.

cc) Der Senat geht davon aus, daß eine Verzinsungspflicht des Kautionsempfängers für sonstige, insbesondere für »freien« Wohnraum vertraglich zu erbringende bare Sicherheitsleistungen, durch die in § 9 Abs. 5 S. 4 WoBindG (1980) für Sozialwohnungen getroffene Regelung weder festgelegt noch ausgeschlossen werden sollte (vgl. BT-Drucks. 8/1769 S. 5, 13; 8/2610 unter D 2.7 S.20; 8/3403; Bericht des BJM in »recht« Nr. 1/2 v. 22.1.1976 zum Mustermietvertrag 76 insbes. S. 3/4; MünchKomm, Vor § 535 BGB Rdn. 287; vgl. Glaser, ZMR 1977, 161/162). Die Frage, ob die ohne konkrete gesetzliche Beschränkungen vertragsgemäß zu erbringende Mietkaution für Wohnraum vom Vermieter auch dann zu verzinsen ist, wenn der Mietvertrag dazu schweigt, ist daher nach wie vor von grundsätzlicher Bedeutung; sie ist in der Rechtsprechung und im Schrifttum umstritten und obergerichtlich bislang noch nicht entschieden.

2.a) Die Verzinsungspflicht des Vermieters einer durch Barzahlung geleisteten oder auf sein Konto überwiesenen Mietkaution wird - wenn auch mit unterschiedlicher Begründung - soweit übersehbar bejaht von:

LG Kassel, NJW 1976, 1544; WuM 1977, 138;

LG Karlsruhe, NJW 1976, 2166 (LS);

LG Frankfurt (11.ZK) WuM 1977, 95;

LG Mannheim, MDR 1977, 493 = NJW 1977, 1067 (LS) = ZMR 1977, 176;

LG Hamburg (11.ZK), MDR 1979, 759 = ZMR 1979, 272;

LG Hannover, WuM 1980, 113 (LS);

AG München, WuM 1974, 124;

AG Starnberg, ZMR 1974, 243;

AG Schwetzingen, NJW 1975, 1746;

AG Köln, WuM 1973, 253; ZMR 1977, 177 und 179 m. Anm. Weimar S. 180;

AG Hamburg, WuM 1976, 72;

AG Bremerhaven, WuM 1976, 256;

AG Langen, WuM 1977, 51;

AG Mainz, WuM 1978, 178;

AG Hannover, WuM 1980, 186 (LS);

AG Pinneberg, WuM 1981, 21;

Emmerich/Sonnenschein, Vorbem. zu §§ 535, 536 BGB Rdn. 139; MünchKomm § 559 BGB Rdn. 9;

BGB -RGRK, 12. Aufl. Vor § 535 Rdn. 203; § 1214 Rdn. 6; Palandt, Einf. v. § 535 BGB Anm. 11 b hh;

Löwe/Graf v. Westphalen/Trinkner, AGB § 9 Rdn. 72;

Sternel, Teil II Rdn. 118;

Esser/Weyers, Schuldrecht Band II Bes. Teil 5. Aufl. § 20 IV 1 S. 187 f.;

Schmidt-Futterer/Blank aaO. S. 125;

Köhler, ZMR 1971, 3/6;

Weimar, ZMR 1977, 180;

Schönebeck, WuM 1976, 141/112;

Roesch, WuM 1976, 113; WuM 1975, 65;

Otto, ZMR 1974, 225/228;

vgl. Anderegg, WuM 1971, 197/199;

vgl. Rödding, BB 1968, 934/935;

Stenzel, aaO., S. 88 ff.

b) Gegen eine Verzinsung mangels hinreichender gesetzlicher Grundlage haben sich ausgesprochen:

LG Hamburg (7.ZK), MDR 1976, 1022 = MDR 1977, 176;

LG Köln, MDR 1974, 141 (LS);

LG Düsseldorf, ZMR 1980, 87 = ZMR 1979, 11 m. Anm. Glaser; WuM 1977, 49;

LG Frankfurt, BB 1978, 934;

LG Essen, ZMR 1977, 175;

LG München I, ZMR 1977, 330 m. Anm. Glaser S. 331;

LG Berlin, WuM 1977, 34;

AG Dachau, NJW 1977, 1067 (LS);

AG Hannover, WuM 1978, 131;

AG Hamburg, ZMR 1977, 176;

AG Neuß, MDR 1978, 229; Jauernig/Schlechtriem/Stürner/Teichmann/Vollkommer BGB Vorb. § 1204 Anm. 3 mit Hinweis auf LG Düsseldorf;

Glaser, ZMR 1977, 161/162 f.;

Freund/Barthelmeß, NJW 1979, 2121 ff.;

Demuth, ZMR 1976, 195 ff.;

vgl. Herpers, WuM 1973, 229 ff.;

vgl. Zeuner, ZMR 1980, 197 f.

3. Der erkennende Senat folgt der unter II 2 a mitgeteilten Meinung und bejaht die Verzinsungspflicht des Vermieters für eine vom Mieter ohne ausdrückliche oder schlüssige anderweite Abrede empfangene Barkaution vom Zeitpunkt des Empfangs an in Höhe der jeweils für Spareinlagen mit gesetzlicher Kündigungsfrist marktüblichen Zinsen aus den nachstehenden Erwägungen.

a) Soweit übersehbar, qualifiziert die überwiegende Meinung in Rechtsprechung und Schrifttum (z.T. auch insoweit, als eine Verzinsungspflicht abgelehnt wird; z.B. LG Hamburg (7.ZK), LG Köln, LG München I, je aaO.) die Zahlung einer baren Mietkaution als irreguläres (uneigentliches) Nutzungspfand in sinngemäßer Anwendung von § 1213 i.V.m. § 1204 Abs. 2 BGB (RG, JW 1931, 1247 m. Anm.Köhler - in einer Strafsache; OLG Karlsruhe, OLGE 11, 309 f.; OLG Bamberg, SeuffArch 64 Nr. 48; OLG Hamm, BB 1963, 1117 Nr. 1734; OLG Koblenz, BB 1974, 199; LG Mannheim, LG Kassel, LG Hamburg (11.ZK), LG Frankfurt (11.ZK), LG Karlsruhe, je aaO. sowie überwiegend das unter II 2 a angegebene Schrifttum und die dort aufgeführten amtsgerichtlichen Entscheidungen; zweifelhaft nach OLG Düsseldorf, AgrarR 1979, 147 f.). Dieser Meinung schließt sich der Senat an, da unter Abwägung aller Umstände von den in Betracht kommenden Vertragstypen (grundsätzlich insbesondere Darlehen, unregelmäßige Verwahrung und Pfand) das irreguläre Nutzungspfand analog § 1213 BGB am ehesten sowohl dem Parteiwillen als auch der Interessenlage zwischen Vermieter und Mieter am besten entspricht (hinsichtlich der abweichenden Auffassungen wird insbesondere auf die eingehenden Darlegungen bei Köhler, Freund/Barthelmeß, Stenzel, je aaO. und je mit Nachw. verwiesen).

Der Senat verkennt dabei nicht, daß das Reichsgericht in seinen zivilrechtlichen Entscheidungen eine eindeutige rechtliche Einordnung der Miet-(Pacht) Kaution ebensowenig getroffen hat wie bislang der Bundesgerichtshof. Während das Reichsgericht in JW 1905, 80 festgestellt hat, die Kaution sei kein Darlehen, hat es in einer späteren Entscheidung (Recht 1908 Nr. 3019) dargelegt, daß eine Kaution gleichzeitig die Eigenschaft eines Darlehens haben könne und die entsprechende Kautionssumme nach den Grundsätzen eines Darlehens oder eines depositum irregulare (§ 700 BGB, vgl. ebenso im Ergebnis Rödding, aaO.) zurückzuerstatten sei. Der Bundesgerichtshof (WuM 1979, 101/102; NJW 1972, 721/722 f.; vgl. LM § 535 BGB Nr. 50 = MDR 1972, 411 f.) hat die Rechtsnatur der Mietkaution bislang dahingestellt sein lassen.

b) Ist die vereinbarungsgemäße Entrichtung einer Mietkaution durch Geld (in bar oder durch Einzahlung auf das Konto des Vermieters) jedoch entsprechend § 1213 BGB zu qualifizieren, so bestimmt sich das Rechtsverhältnis der Mietvertragsparteien im Hinblick auf die Nutzungen grundsätzlich nach § 1214 BGB (ebenso im wesentlichen die oben unter II 2 a aufgeführte Rechtsprechung sowie das dort angegebene Schrifttum). Danach (§ 1214 Abs. 2 BGB) ist der Reinertrag der gezogenen Nutzungen dem Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses herauszugeben oder zu ersetzen (vgl. RGZ 105, 408/409; Staudinger, BGB 11. Aufl. § 1213 Rdn. 1; § 1214 Rdn. 6), soweit nicht Forderungen des Vermieters damit zu befriedigen sind.

Die Mietkaution ist in jeder ihrer Erscheinungsformen eine Sicherheitsleistung des Mieters für mögliche künftige Forderungen des Vermieters aus dem Mietvertrag. Mag auch die Barkaution in aller Regel nach dem Willen der Vertragsparteien nach sachenrechtlichen Grundsätzen in das Eigentum des Vermieters übergehen, so daß er wie ein Eigentümer darüber verfügen kann, so ändert dies gleichwohl nichts daran, daß die Barkaution wirtschaftlich betrachtet in den Bereich des Mieters gehört und nach ihrer Zweckbestimmung dem Vermieter grundsätzlich nur zur treuhänderischen Verwaltung zufließen soll. Bejaht man jedoch auf Grund der bei einem (in aller Regel langfristigen) Mietverhältnis ohne weiteres ersichtlichen Interessenlage diesen Treuhandgedanken (§§ 157, 242 BGB; LG Mannheim, MDR 1977, 493 f.; BGB -RGRK Vor § 535 BGB Rdn. 204; Sternel, Teil II Rdn.118; Köhler, aaO.; Schopp, ZMR 1969, 1/5), dann muß § 1214 Abs. 2 BGB im Zusammenhang mit der Hingabe einer baren Mietkaution so interpretiert werden, daß dem Recht des Vermieters auf Nutzung auch seine Pflicht entspringt, die Vermögensinteressen des Mieters wahrzunehmen, d.h. im Zweifel aus der Kaution die ihm nach Sachlage zumutbaren und üblichen Nutzungen (vgl. dazu etwa: §§ 668, 1834, je i.V.m. § 246 BGB; vgl. OLG Hamm, WPM 1973, 794 f.), in aller Regel also die marktüblichen Sparzinsen bei gesetzlicher Kündigungsfrist von Spareinlagen, zu ziehen (LG Mannheim, BGB -RGRK, Köhler, je aaO. und im Ergebnis ebenso; Emmerich/Sonnenschein, Vorbem. zu §§ 535, 536 BGB Rdn. 139; MünchKomm § 559 BGB Rdn. 9; Weimar, ZMR 1977, 180; vgl. auch OLG Koblenz aaO.; a.A. Freund/Barthelmeß, NJW 1979, 2121/2123 f.m.Nachw.). Das schließt nicht aus, daß der Vermieter höhere (ihm insoweit verbleibende) Nutzungen erzielt oder daß die Parteien ausdrücklich (oder je nach den im Zweifel vom Vermieter zu beweisenden Umständen des Einzelfalls auch schlüssig; § 133 BGB) vereinbaren können, daß die Kaution dem Vermieter zinslos überlassen wird. Ersteres entspricht der beiderseitigen Interessenlage (vgl. zur Pachtkaution OLG Düsseldorf, AgrarR 1979, 147 f.), während eine ausdrückliche anderweitige Vereinbarung, insbesondere bei angemessener Kautionshöhe, nichts anderes als die Rechtsgrundlage für die Überlassung eines zusätzlichen, weder verbotenen (§ 134 BGB) noch sittenwidrigen oder wucherischen (§ 138 BGB) Mietentgelts in Höhe der üblichen Zinsen darstellt (vgl. LG Köln, MDR 1974, 141; Esser/Weyers, aaO.; Köhler, aaO. S. 5; Sternel, Teil II Rdn. 119; im Ergebnis ebenso Stenzel, aaO. S. 101; a.A. Roesch, WuM 1976, 113).

4. Hiernach war der sich aus dem Beschlußsatz ergebende Rechtsentscheid zu treffen. Ob der Vermieter, der - unter den Voraussetzungen des vorliegenden Rechtsentscheids - keine Nutzungen aus einer ihm überlassenen Barmietkaution zieht, in Höhe der üblichen Sparzinsen schadensersatzpflichtig ist, ist eine Frage des Einzelfalls und nach allgemeinen Rechtsgrundsätzen zu entscheiden (vgl. Freund/Barthelmeß, NJW 1979, 2121/2125 f.; Zeuner, ZMR 1980, 197 f.); sie war nicht Gegenstand des Rechtsentscheids.

Hinweise:

Auf Divergenzvorlage des KG hat der BGH [VIII ARZ 3/82 - 8.7.82, in BGH, HdM Nr. 4 = BGHZ 84, 345 ] die Ansicht des BayObLG bestätigt.

Fundstellen
BayObLG, HdM Nr. 3
NJW 1981, 994
WuM 1981, 82
ZMR 1982, 82