OLG München - Urteil vom 16.09.1994
21 U 5903/93
Normen:
BGB §§ 276 278 280 286 537 538 ;
Fundstellen:
NJWE-MietR 1996, 177
OLGR-München 1996, 125
OLGR-München 1996, 164
OLGReport-München 1996, 125
OLGReport-München 1996, 164
Vorinstanzen:
LG München I, - Vorinstanzaktenzeichen 23 O 24525/92

Beschädigung der vom Mieter eingebrachten Sachen - Haftung des Vermieters

OLG München, Urteil vom 16.09.1994 - Aktenzeichen 21 U 5903/93

DRsp Nr. 1998/14176

Beschädigung der vom Mieter eingebrachten Sachen - Haftung des Vermieters

»1. Für die Annahme eines Fehlers der Mietsache genügt es, daß sich eine im selben Gebäude befindliche Gefahrenquelle auf das Mietobjekt auswirkt, die Mietsache also aufgrund ihrer räumlichen Beziehung zur Gefahrenquelle einer Gefahr ausgesetzt ist, bei deren Verwirklichung der Mietsache ein Fehler anhaftet, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt oder mindert (hier: schadhaftes Abflußrohr).2. Die subsidiäre Haftung des Vermieters aus positiver Vertragsverletzung kann eingreifen, wenn der Vermieter schuldhaft seine Pflicht verletzt, die vom Mieter eingebrachten Sachen vor Schäden zu bewahren. In solchen Fällen verkürzt sich die dem Mieter obliegende Darlegungs- und Beweislast auf das Vorliegen einer Pflichtverletzung. Es ist dann Sache des Vermieters, das Fehlen eines Verschuldens seiner selbst oder seines Erfüllungsgehilfen nachzuweisen.«

Normenkette:

BGB §§ 276 278 280 286 537 538 ;

Tatbestand:

Mit der Klage begehrt die Klägerin Schadensersatz in Höhe von 200.000,- DM aus einem gewerblichen Mietverhältnis wegen eines Wasserschadens.

1. Die Klägerin betreibt eine wissenschaftliche Forschungsgesellschaft. Nach ihrem - von der Beklagten bestrittenen - Sachvortrag arbeitete sie im Frühjahr/Sommer 1991 an einem Langzeitprojekt mit umfangreichem EDV-Aufwand.

Die Beklagte ist Vermieterin des Anwesens ... in ... in ... dem sich u.a. das ...-Hotel befindet.

Mit Mietvertrag zuletzt vom 24.4.1990 samt Zusatzvereinbarungen (Anlage B 1 zu Bl. 28/35 d.A.) mietete die Klägerin im 5. Obergeschoß des genannten Anwesens gelegene Büroräume für die Zeit vom 1.10.1990 bis zum 30.9.1995. Die Übergabe des Mietobjektes erfolgte bereits am 31.10.1985 (§ 3 Ziffer 3 des Vertrages) aufgrund von Vorverträgen. In den Stockwerken darüber befinden sich Hotelzimmer.

In dem Mietvertrag wurde u.a. folgendes vereinbart:

§ 10 Ziffer 6

Der Mieter zeigt auftretende Schäden oder Mängel an der Mietsache selbst ... dem Vermieter unverzüglich und schriftlich an ... Die Beweislast dafür, daß die Meldung rechtzeitig erfolgte, trägt der Mieter.

19 Ziffer 2

Haftungsansprüche des Mieters gegen den Vermieter und dessen Erfüllungsgehilfen sind ausgeschlossen, soweit dies gesetzlich zulässig ist.

In der Hausordnung, welche Bestandteil des Mietvertrages ist, wurde in § 9 Ziffer 1 festgehalten:

Der Hausmeister ist Erfüllungsgehilfe der Hausverwaltung.

Auf den Inhalt des Vertragswerkes im Übrigen wird Bezug genommen.

Am 5.4.1991 kam es insbesondere im Raum Nr. 6 des Mietobjektes zu einem erheblichen Wassereinbruch aufgrund eines defekten Abflußrohres (gelockerter Wasserablaufanschluß) einer Badewanne in einem Hotelzimmer im 7. Stock. Dadurch entstanden Schäden an den technischen Geräten der Klägerin. Die Schadensursache wurde am 4.7.1991 mittels Einbringens gefärbten Wassers festgestellt.

Die Klägerin hat im ersten Rechtszug behauptet, bereits früher seien kleinere Wasserschäden in den Räumen 5 und 9 aufgetreten und zwar im Jahre 1986 zweimal und in den Jahren 1987 und 1989 jeweils einmal (vgl. insbesondere Bl. 59 d.A.). Die Schäden habe sie der Hausverwaltung der Beklagten - nach Darstellung des Geschäftsführers im landgerichtlichen Termin vom 1.6.1993 dem Sekretariat (Hausverwaltung) des Hotels gemeldet. Die Wasserflecken seien durch überstreichen sofort behoben worden. Die Beklagte habe wegen Verletzung mietvertraglicher Pflichten Schadensersatz zu leisten. Sie habe schuldhaft gehandelt, weil sie der Schadensursache anläßlich der Vorschäden nicht gründlich nachgegangen sei, obgleich dies mittels eines einfachen Test durch eingefärbtes Wasser möglich gewesen. Es sei davon auszugehen, daß es sich bei den Vorschäden und bei dem Wassereintritt vom 5.4.1991 um die gleiche Schadensursache gehandelt habe. Auf den Haftungsausschluß in § 19 Ziffer 2 des Mietvertrages könne sich die Beklagte nicht mit Erfolg berufen. Diese Bestimmung verstoße gegen § 2 Absatz 1 Nr. 2 AGBG.

Die Klägerin treffe auch kein Mitverschulden. Eine Datensicherung sei aufgrund besonderer Gegebenheiten nicht möglich gewesen. Zudem habe eine Anordnung eines Mitarbeiters der Haftpflichtversicherung der Beklagten bestanden, die Geräte bis zur Klärung der Schadensursache an Ort und Stelle zu belassen. Der durch den Wassereinbruch eingetretene Schaden an Hard- und Software belaufe sich auf insgesamt 200.000,- DM,.

Die Klägerin hat beantragt, die Beklagte zur Zahlung von 200.000,- DM nebst 4 % Zinsen hieraus seit dem 20.5.1993 zu verurteilen.

Die Beklagte hat beantragt, die Klage abzuweisen.

Sie hat ihre Haftung nach Grund und Höhe bestritten. Im einzelnen hat sie ausgeführt, sie habe mangels Verschuldens nicht für den Schadensfall einzustehen. Von den Vorschäden habe sie keine Kenntnis erlangt. Entgegen § 10 Ziffer 6 des Mietvertrages habe die Klägerin eine Schadensanzeige unterlassen. Weil ihr kein Verschulden angelastet werden könne, komme es auf den wirksamen Haftungsausschluß gemäß § 19 Ziffer 2 des Mietvertrages - danach hafte sie nur für Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit - nicht mehr an. Unabhängig davon treffe die Klägerin ein Mitverschulden an dem behaupteten Schaden. Sie habe eine Datensicherung unterlassen. Es habe auch keine Anweisung eines Mitarbeiters der Versicherung gegeben, wonach die Geräte nicht zu verändern seien. Die Schadenshöhe werde gleichfalls bestritten.

Mit Endurteil vom 17.8.1993 (Bl. 80/86 d.A.) wies das Landgericht die Klage ab. Zur Begründung führte es aus, daß die Beklagte mangels Verschuldens auch bei unterstellter Anzeige der Vorschäden nicht hafte. Nach § 19 Ziffer 2 des Mietvertrages hafte die Beklagte nur für Vorsatz oder grobe Fahrlässigkeit. Diese Schuldformen seien nicht erfüllt. Die Wasserschäden seien in größeren Abständen eingetreten und unverzüglich beseitigt worden. Für die Beklagte habe keine Veranlassung bestanden, nach einer möglicherweise nicht beseitigten Schadensursache zu suchen. Auf den Inhalt des Urteils wird - auch zur Ergänzung des Sach- und Streitstandes im ersten Rechtszug - ergänzend Bezug genommen.

2. Gegen dieses am 19.8.1993 zugestellte Urteil wendet sich die Klägerin mit ihrer Berufung vom 17.9.1993 mit dem Ziel der Aufhebung der angefochtenen Entscheidung und der Verurteilung der Beklagten. Zur Begründung führt sie innerhalb der bis zum 2.12.1993 verlängerten Frist unter Wiederholung ihres erstinstanziellen Sachvortrages im übrigen aus, daß die Beklagte von den Vorschäden Kenntnis gehabt habe. Die Schäden seien dem Hausmeister gemeldet worden, welcher Erfüllungsgehilfe der Beklagten gemäß § 9 Ziffer 1 der Hausordnung sei. Die Beklagte, habe sich die Kenntnis des Hausmeister zurechnen zulassen. Aufgrund ihrer Vorkenntnisse habe sich die Beklagte mit der Schadensbehebung in Verzug befunden. Die Beklagte sei mietvertraglich verpflichtet gewesen, auch Gefährdungen hinsichtlich des Mietobjektes zu beseitigen. Dieser Verpflichtung sei sie schuldhaft nicht nachgekommen, weil sie der Schadensursache hinsichtlich der Vorschäden nicht nachgegangen sei. Sie unterliege deshalb der erweiterten Verzugshaftung des § 287 BGB, welche im Hinblick auf § 9 AGBG nicht auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit beschränkt werden könne.

Die Klägerin beantragt, das Endurteil des Landgerichts München I vom 17.8.1993 aufzuheben und die Beklagte zur Zahlung von 200.000,- DM nebst 4,% Zinsen seit dem 20.5.1993 zu verurteilen.

Die Beklagte beantragt, die Berufung der Klägerin gegen das Endurteil des Landgerichts München I vom 17.8.1993 zurückzuweisen.

Sie hält die angefochtene Entscheidung für zutreffend. Im einzelnen führt sie aus, nicht schuldhaft gehandelt zu haben. Aus dem Umstand, daß die Klägerin entgegen ihrer Anzeigepflicht nach § 10 Ziffer 6 des Mietvertrages nur mit dem Hausmeister verhandelt habe, ergebe sich, daß nur kleine Wassereintritte vorgelegen hätten. Diese hätten nicht dazu geführt, daß sie zu umfangreichen Ursachenforschung verpflichtet gewesen sei. Weil die Vorschäden zudem sofort zur Zufriedenheit der Klägerin behoben worden seien, läge auch kein Verzug vor.

Zur Ergänzung des Tatbestandes wird auf die von den Parteien in beiden Rechtszügen gewechselten Schriftsätze samt Anlagen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:

Die zulässige Berufung der Klägerin (§§ 511, 511 a, 516, 518, 519 ZPO) hat in der Sache keinen Erfolg.

A. Die Beklagte ist bereits dem Grunde nach nicht zum Schadensersatz verpflichtet.

I. Ein Schadensersatzanspruch der Klägerin aus Garantiehaftung gemäß § 538 Absatz 1 Satz 1 BGB 1. Alternative entfällt.

1. Allerdings handelt es sich bei dem schadhaften Abflußrohr um einen Mangel der Mietsache. Denn durch diesen Fehler wurde die Tauglichkeit des Mietobjekts zum vertragsgemäßen Gebrauch erheblich gemindert. Dabei spielt es keine Rolle, daß sich die Schadensursache außerhalb der angemieteten Räume im 7. Stock des Gebäudes befand. Vielmehr reicht es für die Bejahung des Fehlerbegriffs aus, daß sich die im selben Gebäude befindliche Gefahrenquelle auf das Mietobjekt auswirkt, die Mietsache also aufgrund ihrer räumlichen Beziehung zur Gefahrenquelle einer Gefahr ausgesetzt ist, bei deren Verwirklichung der Mietsache ein Fehler anhaftet, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt oder mindert (BGH NJW 1972,944).

2. Es fehlen jedoch Anhaltspunkte dafür, daß das Abflußrohr im 7. Stock bereits bei Abschluß des Mietvertrages am 24.4.1990 oder schon bei übergäbe der Mietsache am 31.10.1985 defekt war. Selbst wenn auf den 24.4.1990 abzustellen ist, so liegt zwischen dem Abschluß des Vertrages und dem Schadensereignis ein Zeitraum von fast 12 Monaten. Mangels näherer Untersuchung des defekten Rohres - Erkenntnisse liegen nicht vor - ist nicht bewiesen, daß die Schadensursache im Zeitpunkt des Vertragsschlusses bereits angelegt war.

Erst recht kann nicht auf die früheren kleineren Schadensfälle in den Jahren 1986 bis 1989 abgestellt werden. Die Ursachen dafür sind unbekannt. Im übrigen ist zu berücksichtigen, daß die früheren Wassereintritte nur Wasserflecken in den Räumen 5 und 9 und nicht - wie am Schadenstag des 5.4.1991 - vornehmlich im Raum 6 des Mietobjektes verursachten. Zu Recht beruft sich auch die Klägerin nicht auf die Garantiehaftung des § 538 Absatz 1 Satz 1 BGB 1. Alternative zur Stützung ihres Verlangens.

II. Es besteht auch kein Anspruch der Klägerin auf Schadensersatz wegen eines später aufgetretenen Mangels an dem Mietobjekt nach § 539 Absatz 1 Satz 1 BGB, 2. Alternative aus Verschulden.

Die Verschuldenshaftung für einen nachträglichen Mangel setzt voraus, daß nach Vertragsschluß ein Fehler infolge eines Umstandes entsteht, den der Vermieter im Sinne der §§ 276 bis 279 BGB zu vertreten hat. Dies ist nicht der Fall. Selbst wenn der. Sachvortrag der Klägerin als wahr unterstellt wird, wonach die Beklagte von den Vorschäden Kenntnis erlangt hat und wenn von einer Umkehr der Beweislast auszugehen ist, weil der feststehende Mangel zum Risikobereich der Beklagten als Vermieterin, gehört (Emmerich/Sonnenschein, Miete, 6. Auflage, RN 15 zu § 538 BGB), so hat sich die Beklagte hinsichtlich des Erfordernisses des Vertretenmüssens entlastet. Insoweit wird auf die Ausführungen zu Ziffer III 2 c verwiesen, die hier in gleicher Weise gelten.

III. Die Beklagte ist aus dem Gesichtspunkt der positiven Vertragsverletzung gleichfalls nicht zum Schadensersatz verpflichtet.

1. Mit der herrschenden Meinung (BGH NJW 1971, 424) kann, die subsidiäre Haftung des Vermieters aus positiver Vertragsverletzung eingreifen, wenn der Vermieter schuldhaft seine Pflicht verletzt, die vom Mieter eingebrachten Sachen vor Schäden zu bewahren. Denn neben der Hauptpflicht, dem Mieter den Gebrauch der vermieteten Sache zu gewähren, trifft ihn auch eine Fürsorgepflicht, solche Einwirkungen zu unterlassen, die den Mieter in seinem Mietgebrauch beeinträchtigen oder gar schädigen. Weil die Schadensursache aus dem Gefahrenkreis der Beklagten als Vermieterin hervorgegangen ist und der Klägerin nicht zuzumuten ist, einen Beweis über Dinge zu führen, die ihrem Gefahrenbereich und ihrer Kenntnis entzogen ist, ist es nach dem Sinngehalt der §§ 282, 285 BGB Sache der Beklagten als Verpflichtete, sich zu entlasten. Die dem Mieter obliegende Darlegungs- und Beweislast verkürzt sich danach für das Vorliegen einer Pflichtverletzung. Es ist dann Sache des Vermieters das Fehlen eines Verschuldens seiner selbst oder seines Erfüllungsgehilfen nachzuweisen.

2. In Anwendung dieser Grundsätze entfällt eine Haftung der Beklagten aus mehrfachen Gründen.

a) Den Beweis einer objektiven Pflichtverletzung durch die Beklagte hat die Klägerin nicht erbracht. Die Pflichtverletzung liegt nicht darin, daß die Beklagte den Ursachen für die früheren kleineren Wasserschäden nicht nachgegangen war. Dabei wird zugunsten der Klägerin als wahr unterstellt, daß die Beklagte - wie von ihr bestritten - Kenntnis von den Vorschäden hatte.

Insgesamt handelt es sich bei den Vorschäden um kleinere nicht erhebliche Wassereintritte, wobei die Wasserflecken überpinselt wurden (vgl. Bl. 59 d.A.). Nach Sachlage hatten die Wasserschäden zweimal im Jahre 1986, einmal im Jahr 1987 und einmal im Jahr 1989 ihre Ursache im Hotelbereich. Unvorsichtiges Umgehen im Naßzellenbereich liegt nahe. Ob die Klägerin die Schäden der Hausverwaltung des Hotels oder dem Hausmeister der Beklagten meldete, ist in diesem Zusammenhang ohne Belang. Jedenfalls zeigt das Verhalten der Klägerin, daß nur geringfügigere, leicht behebbare Schäden eingetreten waren, die noch keine Prüfungspflicht der Beklagten auf ihre Ursache auslösten. Gegen eine Untersuchungspflicht spricht ferner der zeitliche Abstand zwischen den einzelnen Schadensfällen. So trat im Jahre 1989 kein Wasserschaden auf.

b) Unabhängig davon ist die Ursächlichkeit einer Pflichtverletzung nicht bewiesen.

Auch hier ist festzustellen, daß die Vorschäden in den Räumen 5 und 9, der Hauptschaden vom 5. 4.1991 aber vornehmlich im Raum 6 (vgl. Klageschrift) eingetreten ist. Dieser Umstand spricht dagegen, daß die Schadensursache für die Vorschäden die gleiche war wie für den Wassereintritt, am 5.4.1991. Auch das zeitliche Moment läßt keinen Zusammenhang zwischen den Vorschäden und den Schadensfall vom 5.4.1991 erkennen. Vom Jahre 1986 abgesehen, war nur einmal im Jahre 1987 und einmal im Jahre 1989 ein Wassereintritt festzustellen. Dies spricht dagegen, daß die früheren Schäden ihre Ursache in dem gelockerten Wasserablauf wie im Jahre 1991 hatten. Die örtliche Abweichung sowie das Zeitmoment lassen die Anwendung der Grundsätze des Anscheinsbeweis nicht zu. Selbst wenn danach die Beklagte den Ursachen für die Vorschäden nachgegangen wäre, so ist damit noch nicht bewiesen, daß damit der Schadensfall vom 5.4.1991 vermieden worden wäre.

c) Von der nicht bestehenden ursächlichen Pflichtverletzung abgesehen, hat die Beklagte das Fehlen ihres Verschuldens bereits aufgrund des unstreitigen Sachvortrages der Parteien bewiesen.

Die Beklagte hat als Vermieterin in Beachtung des objektiven Sorgfaltsmaßstabes die im Verkehr erforderliche Sorgfalt beachtet (§ 276 Satz 2, BGB). Voraussetzung für die Bejahung auch der einfachen Fahrlässigkeit ist die Vorhersehbarkeit der Gefahr, die es abzuwenden gilt. Wann Vorhersehbarkeit (Erkennbarkeit) zu bejahen ist, ist eine Frage des Einzelfalles. Dabei können nicht Vorkehrungen für nur abstrakt denkbare Schadensrisiken verlangt werden. Vielmehr muß eine nicht ganz. fernliegende Möglichkeit der Schädigung bestehen. Letzteres ist aufgrund der Gesamtumstände nicht der Fall.

Ins Gewicht fällt dabei, daß seit dem letzten Schadensfall im Jahre 1989 von nur kleinerem Ausmaß kein weiterer Wassereinbruch eingetreten ist. Die Beklagte konnte demnach davon ausgehen, durch das Absehen von weiteren Untersuchungen und Überprüfungen hinsichtlich der Schadensursache ihrer Vermieterpflicht in ausreichender Weise nachgekommen zu sein, die eingebrachten Sachen der Klägerin vor Schaden zu bewahren. Auch in diesem Zusammenhang ist zu berücksichtigen, daß die Vorschäden überwiegend in nur längeren zeitlichen Abständen in nur geringerem Umfang aufgetreten sind und ihre Ursachen im Hoteltrakt lagen. Denn die Klägerin informierte nach der Darstellung ihres Geschäftsführers das Sekretariat des Hotels von den Wassereintritten. In einer Gesamtwürdigung aller Einzelumstände hat danach die Beklagte das Fehlen eines schuldhaften Verhaltens bewiesen.

IV. Der weitergehende Sachvortrag der Parteien in beiden Rechtszügen läßt keine abweichende Beurteilung zu. Insbesondere kommt es nicht mehr darauf an, ob die Beklagte ihre Haftung wirksam gemäß § 19 Ziffer 2 des Mietvertrages auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit beschränkt hat und ob die Klägerin ihrer Anzeigepflicht nach § 10 Ziffer 6 des Mietvertrages ordnungsgemäß nachgekommen war. Die Frage des Mitverschuldens der Klägerin kann gleichfalls dahinstehen. Ob der Schaden der Höhe nach schlüssig dargetan wurde, ist ebenfalls nicht mehr entscheidungserheblich.

Insgesamt bleibt die Berufung der Klägerin ohne Erfolg.

B. Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 ZPO. Der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO. Die Festsetzung des Wertes der Beschwer der Klägerin im Berufungsverfahren gründet sich auf §§ 2, 3, 546 Absatz 2 ZPO.

Hinweise:

Siehe hierzu die Entscheidung des BGH vom 06.03.1996 - XII ZR 233/94.

Vorinstanz: LG München I, - Vorinstanzaktenzeichen 23 O 24525/92
Fundstellen
NJWE-MietR 1996, 177
OLGR-München 1996, 125
OLGR-München 1996, 164
OLGReport-München 1996, 125
OLGReport-München 1996, 164