BGH - Urteil vom 14.04.1976
VIII ZR 288/74
Normen:
BGB § 548 § 324 ;
Vorinstanzen:
OLG Köln,
LG Köln,

BGH - Urteil vom 14.04.1976 (VIII ZR 288/74) - DRsp Nr. 2006/9069

BGH, Urteil vom 14.04.1976 - Aktenzeichen VIII ZR 288/74

DRsp Nr. 2006/9069

»Ist unstreitig, dass vermietete Räume infolge des Mietgebrauchs zerstört worden sind, so ist der Mieter dem auf Zahlung des Mietzinses klagenden Vermieter gegenüber mit dem Beweis dafür belastet, dass er die Zerstörung der Mietsache nicht zu vertreten hat.«

Normenkette:

BGB § 548 § 324 ;

Tatbestand:

Der Kläger vermietete der Beklagten aufgrund schriftlichen Vertrages vom 08. Juni 1959 Lager- und Büroräume im Erdgeschoss seines Hauses St.-Straße 368 in K.-Br. für die Dauer von zunächst 5 Jahren. Der monatliche Mietzins betrug anfangs 1.900,-- DM, später 3.810,-- DM. In § 10 des Vertrages ist u.a. bestimmt:

"...

2. Der Mieter haftet dem Vermieter für Schäden, die nach dem Einzug durch ihn ... schuldhaft verursacht werden. ...

3. Dem Mieter obliegt der Beweis dafür, dass ein schuldhaftes Verhalten nicht vorgelegen hat. ..."

Die Beklagte lagerte in der gemieteten Halle Kunststofferzeugnisse aus Polyvinylchlorid - PVC -.

Am 25. Oktober 1971 brach in der Lagerhalle etwa um 16.30 Uhr ein Brand aus, der das Gebäude bis auf die Grundmauern zerstörte. Die Beklagte kündigte daraufhin das Mietverhältnis am 27. Oktober 1971 fristlos mit der Begründung, der Gebrauch der Mietsache sei ihr entzogen, § 542 BGB. Der Kläger widersprach der Kündigung und warf der Beklagten vor, sie habe den Brand durch unsachgemäße Lagerung der Kunststofferzeugnisse verursacht.

Das von der Staatsanwaltschaft beim Landgericht Köln eingeleitete Ermittlungsverfahren ist eingestellt worden, weil die Brandursache nicht geklärt werden konnte.

Der Kläger hat den Mietzins für November 1971 eingeklagt. Das Landgericht hat der Klage stattgegeben. Die Berufung der Beklagten hatte keinen Erfolg. Ihre im zweiten Rechtszuge erhobene negative Feststellungswiderklage ist abgewiesen worden.

Mit der Revision, um deren Zurückweisung der Kläger bittet, verfolgt die Beklagte das Klageabweisungs- und Feststellungsbegehren weiter.

Entscheidungsgründe:

Die Revision ist unbegründet.

I. Das Berufungsgericht hat ausgeführt, zwischen den Parteien sei "unumstritten", dass die Beklagte das Mietverhältnis nicht nach § 542 BGB fristlos habe kündigen können, und dass dem Kläger deshalb der vertragliche Anspruch auf Mietzins weiterhin zustehe, sofern die Beklagte die Vernichtung der Mieträume selbst zu vertreten habe. Unstreitig sei nicht geklärt und nicht mehr festzustellen, wodurch es zum Ausbruch des Brandes in der Lagerhalle gekommen sei. Damit begrenze sich der Streit der Parteien darauf, welche von ihnen bei dieser Sachlage die Last des Beweises treffe. Die Beweislast liege bei der Beklagten. Das sei so "im Mietvertrag eindeutig vereinbart". Nach § 10 Nr. 2 und 3 des Mietvertrages müsse der Mieter beweisen, dass ihn, seine Angestellten und Arbeiter kein Verschulden am Eintritt von Schäden an der Mietsache treffe. Diese vertragliche Beweislastregelung sei rechtlich nicht zu beanstanden. Sie entspreche der gesetzlichen Regel des § 548 BGB, wonach der Mieter beweisen müsse, dass Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache nur auf dem vertragsgemäßen Gebrauch beruhten. Die Beklagte habe den ihr obliegenden Beweis nicht geführt, weil die Brandursache und damit ein etwaiges Verschulden unaufklärbar sei. Unbegründet und deshalb ohne Einfluss auf die Beweislastverteilung sei der Vorwurf, der Kläger habe die Aufklärung der Brandursache verhindert und dadurch der Beklagten die Beweisführung vereitelt.

II. Diese Erwägungen halten einer Nachprüfung im Ergebnis stand.

1. Richtig ist, dass trotz Untergangs der Mietsache, der die Unmöglichkeit weiterer Gebrauchsüberlassung zur Folge hat, der Anspruch auf Mietzins unberührt bleibt (§ 324 BGB) und ein außerordentliches Kündigungsrecht (§ 542 BGB) nicht besteht, sofern die beklagte Mieterin den Untergang des Mietobjekts zu vertreten hat.

2. Richtig ist auch, dass im vorliegenden Falle das Vertretenmüssen ebenso unaufklärbar ist, wie die Brandursache selbst.

3. Zu beanstanden ist schließlich nicht, dass die Vorinstanz die Beweisbelastung der beklagten Mieterin aus § 10 Nr. 2 und 3 des Mietvertrages hergeleitet und dabei die vertragliche Vereinbarung inhaltlich mit der Regelung des § 548 BGB verknüpft hat.

a) Die Parteien haben in § 10 Nr. 2 des Mietvertrages die Ersatzpflicht des Mieters für Schäden vereinbart, die nach dem Einzug an der Mietsache durch ihn, seine Familienmitglieder, Arbeiter und Angestellte, durch Untermieter, sowie von ihm beauftragte Lieferanten und Handwerker schuldhaft verursacht werden. In § 10 Nr. 3 des Mietvertrages ist dem Mieter die Beweislast dafür auferlegt, dass ein schuldhaftes Verhalten nicht vorgelegen hat.

Die Revision rügt ohne Erfolg, das Berufungsgericht habe den Inhalt der Beweislastabsprache verkannt, weil es übersehen habe, dass die Parteien bezüglich der Verursachung und des Verschuldens "sorgfältig unterschieden" hätten. Wortlaut und erkennbarer Sinn der Klausel des § 10 Nr. 2 und 3 Mietvertrag lassen die Auslegung, der Mieter habe in gleicher Weise die Beweislast für die Schadensursache und mangelndes Verschulden seiner selbst und der seiner Verantwortlichkeit zugeordneten Personen zu tragen, als möglich erscheinen. Der Unterschied in der Formulierung "schuldhaft verursacht" in § 10 Nr. 2 und "schuldhaftes Verhalten" in Nr. 3 bedeutet bei lebensnaher Betrachtung nicht mehr als einen Wechsel im Ausdruck. Es liegt auf der Hand, dass mit dem "schuldhaften Verhalten" in Nr. 3 dasjenige gemeint ist, das den Schaden herbeigeführt hat. Die Auslegung der Vorinstanz ist überdies sachgerecht, weil sie dem Gedanken Rechnung trägt, dass mit dem Beweis für Schadensursache und Verschulden billigerweise derjenige belastet sein soll, der die beschädigte Sache in seiner Obhut oder in seinem Einflussbereich hat. Das aber ist bei Mietverhältnissen regelmäßig, wie auch im vorliegenden Falle, der Mieter.

b) Die vertragliche Beweislastverteilung bei einer Beschädigung der Mietsache in § 10 Nr. 3 Mietvertrag entspricht, wie auch die Revision einräumt, der anerkanntermaßen für die Fälle des § 548 BGB geltenden Regel. Die Beweislast, dass der veränderte Zustand der Sache nur auf vertragsgemäßen. Gebrauch zurückzuführen ist, trifft regelmäßig den Mieter (Palandt/Putzo, BGB, 35. Aufl., § 548 Rdn. 1 c; Staudinger/Kiefersauer, BGB, 11. Aufl., § 548 Rdn. 4; Erman/Schopp, BGB, 6. Aufl., § 548 Rdn. 5; BGB -RGRK, 11. Aufl., § 548 Rdn. 6 und § 556 Rdn. 2; Soergel/Siebert/Mezger, BGB, 10. Aufl., § 548 Rdn. 12 mit der Einschränkung, es müsse feststehen, dass der Mieter seine Fürsorgepflicht objektiv verletzt habe, dass also die Schadensursache in seinem Gefahrenkreis entstanden sei; vgl. auch Hoepner in ZMR 1962, 289; RG, Urt. vom 21. Februar 1922 in Bayer. Zeitung 1922, 173 und RGZ 122, 292, 295).

c) Das Berufungsgericht hat nicht dazu Stellung genommen, ob eine generelle Beweisbelastung des Mieters aufgrund der Vorschrift des § 548 BGB gerechtfertigt ist, oder ob nicht der Umstand, dass der Pflicht des Mieters zu ausschließlich vertragsgemäßem Gebrauch Sach- und Gebrauchserhaltungspflichten des Vermieters gegenüberstehen, zu einer differenzierten Beurteilung der Beweislastverteilung zwingt. Unerörtert geblieben ist insbesondere, ob die Beweisbelastung des Mieters, die in Schrifttum und höchstrichterlicher Rechtsprechung aus § 548 BGB in Fällen hergeleitet worden ist, in denen der Vermieter wegen vollständiger öder teilweiser Zerstörung der Mietsache Schadensersatz verlangt, auch gilt, wenn, wie im vorliegenden Falle, der Vermieter trotz Unmöglichkeit weiter Gebrauchsüberlassung Mietzins fordert (§ 324 BGB), der Mieter aber die Zerstörung der Mietsache als Gebrauchsentziehung zum Anlass einer außerordentlichen Kündigung nimmt. Zweifelsfrei ist das jedenfalls nicht. Im Schrifttum zu § 324 BGB steht die Meinung, der Schuldner (hier Vermieter) der unmöglich gewordenen Leistung müsse, wenn er die Gegenleistung verlange, obgleich die Unmöglichkeit seiner Leistung feststehe, beweisen, dass die Unmöglichkeit auf einem vom Gläubiger (hier Mieter) zu vertretenden Umstand beruhe (Staudinger/Kaduk, BGB, 11. Aufl., § 324 Rdn. 55; Enneccerus/Lehmann, Schuldrecht, 15. Bearb., § 50 I S. 207) der Ansicht gegenüber, der Gläubiger (hier Mieter) habe die Beweislast dafür, dass die Umstände, die die Unmöglichkeit herbeigeführt haben, vom Schuldner (hier Vermieter) zu vertreten sind (Soergel/Siebert/Schmidt, BGB, 10. Aufl., § 324 Rdn. 5; BGB -RGRK, 12. Aufl., § 324 Rdn. 17). Abgesehen von der weiteren Streitfrage, ob im Falle der Zerstörung der Mietsache neben den §§ 324 ff. BGB auch § 542 BGB anwendbar ist (verneinend Larenz, Schuldrecht, besonderer Teil, 8. Aufl., S. 144; wohl auch Soergel/Siebert/Mezger, aaO., § 542 Rdn. 3), kann der auf Zahlung des Mietzinses klagende Vermieter den auf Entziehung der Gebrauchsmöglichkeit gestützten Kündigungseinwand des beklagten Mieters über § 242 BGB nur entkräften, indem er beweist, dass der Mieter die Gebrauchsentziehung selbst verschuldet hat (Palandt/Putzo, aaO., § 542 Rdn. 4 und 5; Staudinger/Kiefersauer, aaO., § 542 Rdn. 34; Soergel/Siebert/Mezger, aaO., § 542 Rdn. 16 und 20; RGZ 98, 286; Senatsurteil vom 08. Dezember 1969 - VIII ZR 54/68 -, S. 4).

d) Die unbeantwortet gebliebenen Fragen beeinflussen indessen die Entscheidung des Rechtsstreits nicht.

Nimmt der Vermieter den Mieter auf Mietzins in Anspruch, obwohl seine eigene Leistung infolge Zerstörung der Mietsache unmöglich geworden ist, und muss er sich dabei einer auf Gebrauchsentziehung gestützten außerordentlichen Kündigung des Mieters erwehren, so wirken sich die ihn belastenden Beweisregeln, die für die §§ 324, 542 BGB gelten (s.o. II 3 c), jedenfalls dann nicht aus, wenn, wie im vorliegenden Falle, unstreitig ist, dass der Untergang der Mietsache die Folge des Mietgebrauchs ist. Die konkurrierenden Beweisregeln werden in diesem Falle durch die Regelung des § 548 BGB verdrängt. Mietgebrauch ist das Recht des Mieters, begründet aber zugleich die Pflicht, ihn in den vertragsgemäßen Grenzen auszuüben. Daraus erwachsen Obhuts- und Fürsorgepflichten in Bezug auf das Mietobjekt. Die im Gebrauch der Mietsache liegenden Gefahren und Risiken treffen - anders als die in ihrer Beschaffenheit begründeten oder gar von außen auf sie einwirkenden schädlichen Einflüsse - stets und allein den Mieter. Daraus folgt unmittelbar und ohne Rücksicht auf die Art des vom Vermieter geltend gemachten Anspruchs oder auf die Rolle der Vertragspartner im Prozess, dass der Mieter die Beweislast dafür trägt, einen durch Mietgebrauch verursachten Schaden habe er nicht zu vertreten.

Im vorliegenden Falle fehlt jeder Anhaltspunkt für die Annahme, andere Umstände als der spezielle Mietgebrauch, den die Beklagte ausgeübt hat, könnten als Brandursache in Betracht kommen. Der Brandherd lag in der vermieteten Lagerhalle. Das eingelagerte Material war, wie das rasche Niederbrennen des ganzen Gebäudes bis auf die Grundmauern zeigt, leicht brennbar, mag es auch weniger leicht entzündbar gewesen sein: Das Feuer ist um 16.35 Uhr, fünf Minuten nach Ende der Geschäftszeit im Betriebe der Beklagten ausgebrochen, so dass selbst schuldhafter Umgang mit Feuer durch Arbeitnehmer der Beklagten von dieser gemäß § 278 BGB zu vertreten wäre.

Soweit danach die aus § 548 BGB folgende Beweislastverteilung die beklagte Mieterin belasten würde, geschieht dies im vorliegenden Falle durch die ihr nachgebildeten Vereinbarung in § 10 Nr. 2 und 3 des Mietvertrages.

e) Der Angriff der Revision, die Beweislastvereinbarung gemäß § 10 Nr. 3 Mietvertrag sei unbillig, weil sie dem Mieter "eine schrankenlose Haftung selbst für Zufall" aufbürde, ist nicht gerechtfertigt. Eine Haftung für zufälligen Untergang oder zufällige Verschlechterung begründet die Klausel nicht. Die Einbeziehung von Lieferanten und Handwerkern in den Kreis derjenigen Personen, für deren Verschulden der Mieter gemäß § 278 BGB haften muss, kann nicht als unbillig gewertet werden. An dem Anknüpfungspunkt für die vertragliche - wie auch für die gesetzlich geregelte - Beweislastverteilung ändert sich dadurch nichts, denn auch diese Personen werden im Verantwortungsbereich des Mieters tätig. Im vorliegenden Falle bedarf dieser Gesichtspunkt indessen keiner Vertiefung, denn die Beklagte behauptet selbst nicht, dass ein von ihr bestellter Lieferant oder Handwerker für die Entstehung des Brandes verantwortlich sein könnte.

4. Das Berufungsgericht hat auch darin recht, dass das Beiseiteschieben aller Trümmer im Bereich des Brandherdes nicht zu einer Umkehr der Beweislast geführt hat.

a) Welche Folgen eine fahrlässige Beweisvereitelung hat, ist in der Literatur umstritten (vgl. Baumbach/Lauterbach, ZPO, 33. Aufl., Anhang 3 D zu § 282 und § 444 Rdn. 2; Stein/Jonas/Schumann/Leipold, ZPO, 19. Aufl., § 282 Rdn. IV 7 b und § 444 Rdn. III). Der Bundesgerichtshof hat Umkehr der Beweislast angenommen (BGHZ 6, 224, 227). Daran hält der erkennende Senat fest.

b) Der Kläger hatte die konkrete Rechtspflicht, die Möglichkeit einer Untersuchung des Brandherdes zur Aufklärung der Brandursache zu erhalten. Das Berufungsgericht hat eigenes Verschulden des Klägers erkennbar verneint ("hat sich darum gekümmert, dass weitere Ermittlungen ermöglicht wurden"...) und die Haftung für fremdes Verschulden zwar offen gelassen ("wenn ihm überhaupt anzulasten ist, dass die Abbruchfirma ... den ganzen Schutt beiseite schob..."), hat aber in diesem Zusammenhang ausgeführt, dass es so gering zu bewerten sei, dass es durch eigenes Verschulden der Beklagten aufgewogen wurde. Diese Feststellung begegnet keinen rechtlichen Bedenken. Die Vorinstanz hat darin recht, dass es in erster Linie Sache der Beklagten gewesen ist, unverzüglich alles Erdenkliche zur Beweissicherung zu tun. Eine Umkehr der Beweislast ist deshalb zu Recht verneint worden (vgl. Stein/Jonas/Schumann/Leipold, aaO., § 444 Rdn. III).

III. Der Revision der Beklagten musste aus diesen Gründen der Erfolg versagt bleiben. Das hat zur Folge, dass die Beklagte die Kosten des Rechtsmittels tragen muss, § 97 ZPO.

Vorinstanz: OLG Köln,
Vorinstanz: LG Köln,