BVerfG - Beschluß vom 23.11.1993
1 BvR 904/93
Normen:
BGB § 564b Abs. 2 Nr. 2 ; GG Art. 14 Abs. 1 S. 1 ;
Fundstellen:
BBauBl 1994, 710
BVerfG, HdM Nr. 72
DRsp I(133)510b
DWW 1994, 44
Grundeigentum 1994, 101
NJW 1994, 435
WM 1994, 563
WuM 1994, 13
ZMR 1994, 61
Vorinstanzen:
AG Köln, vom 16.09.1992 - Vorinstanzaktenzeichen 213 C 39/92
LG Köln, vom 31.03.1993 - Vorinstanzaktenzeichen 10 S 347/92

Eigenbedarfskündigung und Anbietepflicht des Vermieters

BVerfG, Beschluß vom 23.11.1993 - Aktenzeichen 1 BvR 904/93

DRsp Nr. 1994/1012

Eigenbedarfskündigung und Anbietepflicht des Vermieters

Eine Anbietpflicht des Vermieters gegenüber dem gekündigten Mieter kommt nur für freistehende Wohnungen in Betracht, die vom Vermieter für eine Vermietung auf dem allgemeinen Wohnungsmarkt vorgesehen sind.

Normenkette:

BGB § 564b Abs. 2 Nr. 2 ; GG Art. 14 Abs. 1 S. 1 ;

Gründe:

Der Beschwerdeführer wendet sich gegen die Abweisung einer Räumungsklage.

I. Der Beschwerdeführer ist Eigentümer eines derzeit fünfgeschossigen Gebäudes in Köln mit je zwei Wohnungen im zweiten bis vierten Obergeschoß. Das zu Anfang des Jahrhunderts errichtete Gebäude ist im Zweiten Weltkrieg beschädigt worden: Das Dachgeschoß (mit offenbar seinerseits zwei Etagen) ist zum Teil nicht mehr vorhanden, im übrigen unbewohnbar. Der Beschwerdeführer hat das Haus bis einschließlich des dritten Obergeschosses schrittweise saniert.

Eine der beiden Wohnungen im noch unsanierten vierten Obergeschoß ist an die Beklagten des Ausgangsverfahrens vermietet. Der jetzt 70 Jahre alte Beschwerdeführer lebt zur Zeit in einer etwa 60 qm großen Mietwohnung in Burscheid. Er ist seit Ende 1986 wieder verheiratet. Seine Ehefrau hat ein Geschäft in Köln.

Der Beschwerdeführer kündigte den Beklagten das Mietverhältnis. Er stützte seine Kündigung zum einen auf Eigenbedarf: Er sei völlig unzureichend und mangelhaft untergebracht. Seine Frau habe keine eigene Wohnung. Sie wohne zeitweise bei ihrer Mutter, zeitweise halte sie sich bei ihm in Burscheid auf. Dort müsse sie auf einer Couch im Wohnraum schlafen; für die Mahlzeiten werde mangels anderer Möglichkeit ein Klapptisch zwischen Bücher- und Aktenschränken aufgeschlagen. Er wolle das vierte Obergeschoß seines Hauses nunmehr sanieren, die beiden Wohnungen zu einer Wohnung zusammenlegen und diese mit seiner Ehefrau beziehen. Von dort aus wolle er das Haus selbst verwalten und seiner Erwerbstätigkeit im Raum Köln nachgehen.

Der Beschwerdeführer stützte seine Kündigung zum anderen darauf, die Fortsetzung des Mietverhältnisses hindere ihn an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks: Er wolle das Dachgeschoß wieder herstellen und dort eine Penthousewohnung einrichten, für die er einen hohen Mietzins erwarten könne. Diese vollständige Sanierung des Gebäudes nebst Wiederaufbau des Dachgeschosses werde den Substanz- und Ertragswert des Anwesens und damit seine Kreditwürdigkeit wesentlich erhöhen. Hierauf sei er wegen seiner hohen Verbindlichkeiten gegenüber Banken dringend angewiesen, die bereits mit der Kündigung von Krediten gedroht hätten. Um das Dachgeschoß wieder herstellen zu können, müßten die beiden Wohnungen im vierten Obergeschoß geräumt werden. Die Decke müsse jedenfalls teilweise entfernt werden. Die Bauzeit werde ein bis zwei Jahre betragen.

Im Zeitpunkt der Kündigung stand eine rund 130 qm große Wohnung im zweiten Obergeschoß leer. Der Beschwerdeführer trug hierzu vor: Diese renovierungsbedürftige Wohnung solle mit einem Kostenaufwand von 90.000 DM fortgeschrittenen Wohnvorstellungen angepaßt werden. Sie sei an seine Ehefrau vermietet und solle ihr während der Bauzeit im vierten Obergeschoß zur Verfügung stehen.

Die Beklagten widersprachen der Kündigung. Der Kläger erhob Räumungsklage, mit der er die Kündigungsgründe weiter vertiefte, dabei wiederholt auf die beengten Wohnverhältnisse in Burscheid hinwies und unter anderem ausführte, seine Ehefrau halte sich jetzt ständig dort auf oder - an anderer Stelle - sie wohne bei ihm.

Das Amtsgericht wies die Räumungsklage ab, weil der Beschwerdeführer mit seiner Ehefrau die freie Wohnung im zweiten Obergeschoß beziehen könne, mit der beabsichtigten Nutzung des gesamten vierten Obergeschosses weit überhöhter Wohnbedarf geltend gemacht werde und die geplante Sanierung des vierten Obergeschosses sowie die Wiederherstellung des Dachgeschosses nicht eine Kündigung nach § 564 b Abs. 2 Nr. 3 BGB zur angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks rechtfertigten.

Der Beschwerdeführer legte Berufung ein. Während des Berufungsverfahrens wurde eine der beiden Wohnungen im dritten Obergeschoß frei. Der Beschwerdeführer überließ sie den Mietern der anderen Wohnung im vierten Obergeschoß.

Das Landgericht wies die Berufung des Beschwerdeführers im wesentlichen aus folgenden Gründen zurück:

Es könne offen bleiben, ob der Beschwerdeführer die Voraussetzungen des Eigenbedarfs (§ 564 b Abs. 2 Nr. 2 BGB), einer fehlenden wirtschaftlichen Verwertbarkeit seines Grundeigentums (§ 564 b Abs. 2 Nr. 3 BGB) oder eines sonstigen wichtigen Grundes (§ 564 b Abs. 1 BGB) substantiiert vorgetragen habe. Sein Räumungsbegehren sei jedenfalls rechtsmißbräuchlich.

Der Beschwerdeführer hätte den Beklagten eine der beiden frei gewordenen Wohnungen in seinem Haus anbieten müssen. Die Rechtsprechung erkenne inzwischen allgemein an, daß der Vermieter verpflichtet sei, dem gekündigten Mieter eine andere Wohnung anzubieten, wenn eine solche vor der Räumung im Hause des Vermieters frei werde, in der zwar der Vermieter selbst seinen Wohnbedarf nicht ausreichend verwirklichen könne, die aber für den gekündigten Mieter als Alternativwohnung in Betracht komme. Selbst wenn zugunsten des Beschwerdeführers unterstellt werde, er hätte auch den Mietern der anderen Wohnung im vierten Obergeschoß eine Alternativwohnung anbieten müssen, sei sein Räumungsbegehren gegenüber den Beklagten rechtsmißbräuchlich. Bedenken ergäben sich bereits daraus, daß der Beschwerdeführer die frei gewordene Wohnung einem kinderlosen Paar überlassen habe, während er von den Beklagten, die zwei kleine Kinder hätten, Räumung verlange. Darauf komme es aber nicht an, denn der Beschwerdeführer weigere sich, die Wohnung im zweiten Obergeschoß den Beklagten anzubieten. Er habe diese Wohnung zwar seiner Ehefrau vermietet. Hierauf könne er sich jedoch gegenüber den Beklagten nicht berufen, denn zugunsten seiner Ehefrau bestehe kein Eigenbedarf im Sinne des § 564 b Abs. 2 Nr. 2 BGB. Nach den eigenen Angaben des Beschwerdeführers solle seine Ehefrau die Wohnung im zweiten Obergeschoß lediglich vorübergehend bis zur Fertigstellung des Umbaues im vierten Obergeschoß nutzen. Ihr drohe nicht der Verlust der bisherigen Wohnung. Sie lebe mit dem Beschwerdeführer, wenn auch unter beengten Verhältnissen, in dessen ungekündigter Wohnung. Die Wohnung im zweiten Obergeschoß scheide auch nicht deshalb als Alternativwohnung für die Beklagten aus, weil sie noch nicht vollständig renoviert sei. Sie könne nach Überzeugung der Kammer innerhalb kurzer Zeit und ohne größeren Kostenaufwand bezugsfertig hergerichtet werden. Kosten von 90.000 DM hierfür, wie der Beschwerdeführer sie angebe, halte die Kammer aufgrund eigener Sachkunde für übersetzt. Zwar könnten bei einer Luxusmodernisierung Kosten in dieser Größenordnung für Sonderwünsche etwa bei der Ausstattung des Bades anfallen. Zur Herrichtung der Wohnung seien sie jedoch nicht erforderlich. Nach den vorgelegten Lichtbildern müßten lediglich Wände verputzt, Maler- und Tapezierarbeiten ausgeführt, sowie Heizkörper und Badeeinrichtung montiert werden. Schließlich seien keine Umstände erkennbar, die es dem Beschwerdeführer unzumutbar machten, den Beklagten eine Alternativwohnung anzubieten.

II. 1. Mit seiner Verfassungsbeschwerde rügt der Beschwerdeführer eine Verletzung von Art. 2 Abs. 1, Art. 3 Abs. 1, Art. 6 Abs. 1, Art. 14 Abs. 1, Art. 19 Abs. 4, Art. 103 Abs. 1 sowie sinngemäß Art. 101 Abs. 1 Satz 2 GG. Er macht unter anderem geltend:

Ein Vermieter habe bei dem Angebot von Ersatzwohnraum keine Sozialauswahl zu treffen und Ersatzwohnraum gestaffelt nach sozialen Härtegesichtspunkten anzubieten. Es sei vernünftig und nachvollziehbar, die freie Wohnung im dritten Obergeschoß den anderen Mietern anzubieten, die ebenfalls für den Umbau hätten räumen müssen und mit denen eine entsprechende vertragliche Absprache bestanden habe. Das Landgericht meine zu Unrecht, er habe den Beklagten die Wohnung im zweiten Obergeschoß anbieten müssen. Es setze sich über seinen Vortrag hinweg, diese Wohnung sei nicht frei, sondern an seine Ehefrau vermietet, wenn es feststelle, für den Abschluß des Mietvertrages mit seiner Ehefrau seien keine ausreichenden Eigenbedarfsgründe dargelegt. Das Landgericht behaupte, seine Ehefrau lebe zusammen mit ihm, wenn auch unter beengten Verhältnissen, in seiner ungekündigten Wohnung. Das Amtsgericht sei dagegen entsprechend dem Parteivortrag davon ausgegangen, die Eheleute wohnten aufgrund der beschränkten Wohnverhältnisse nicht zusammen. Das Landgericht habe sich diese Tatsachenfeststellung durch Verweisung auf den Tatbestand des amtsgerichtlichen Urteils zu eigen gemacht, verneine dann aber gleichwohl mit der Begründung, die Eheleute wohnten doch zusammen, den angeblich notwendigen Eigenbedarf. Das verstoße gegen Art. 103 Abs. 1, Art. 2 Abs. 1 und Art. 14 Abs. 1 GG. Er habe in seinem Kündigungsschreiben ausdrücklich ausgeführt, seine Ehefrau wohne teilweise bei ihrer Mutter und, wenn sie sich bei ihm aufhalte, schlafe sie auf einer Couch im Wohnraum. Es verstoße gegen das Willkürverbot, diesen Vortrag dahin umzudeuten, für seine Ehefrau bestehe kein Eigenbedarf, weil sie doch bei ihm wohne. Er habe weiter vorgetragen, die Wohnung im zweiten Obergeschoß sei nicht bezugsfertig. Das Landgericht halte es für zumutbar, daß er seine Wünnsche für die konkrete Art und Weise der Gestaltung der Wohnung hintanstelle und statt dessen die Wohnung weniger kostenaufwendig herrichte, und zwar nicht, um sie seiner Ehefrau zur Verfügung zu stellen, sondern um sie den Beklagten anzubieten. Kein Gericht könne ihm vorschreiben, mit welchem Kostenaufwand und auf welche Art und Weise eine Wohnung saniert werde. Die Auffassung des Landgerichts verstoße gegen Art. 6 Abs. 1 GG, weil ihm zugemutet werde, mit seiner Ehefrau in einer Drei-Zimmer-Wohnung zu leben, um die in Rede stehende Wohnung den Beklagten als Alternativwohnung anbieten zu können.

2. Das Justizministerium des Landes Nordrhein-Westfalen hat von einer Stellungnahme abgesehen. Die Beklagten haben sich nicht geäußert.

III. 1. Die Verfassungsbeschwerde ist unzulässig und deshalb nicht zur Entscheidung anzunehmen (§ 93 a Abs. 2 BVerfGG), soweit sie sich gegen das Urteil des Amtsgerichts richtet.

Der Beschwerdeführer hat nicht substantiiert dargelegt, daß auch das Urteil des Amtsgerichts die von ihm benannten Grundrechte verletzt. Er setzt sich nicht mit den Gründen auseinander, aus denen das Amtsgericht die Klage abgewiesen hat. Das Landgericht hat das Urteil des Amtsgerichts nur im Ergebnis bestätigt. Es hat zum Teil Bedenken gegen die Gründe geäußert, auf die das Amtsgericht sich gestützt hat ("weit überhöhter Wohnbedarf"); im übrigen hat es die vom Amtsgericht noch behandelten Fragen ausdrücklich offen gelassen (angemessene wirtschaftliche Verwertung des Grundstücks im Sinne von § 564 b Abs. 2 Nr. 3 BGB). Die vom Amtsgericht gegebene Begründung für die Klagabweisung ist damit überholt. Der Beschwerdeführer richtet seine Angriffe ausschließlich gegen das Urteil des Landgerichts.

2. Soweit die Verfassungsbeschwerde sich gegen das Urteil des Landgerichts richtet, ist sie offensichtlich begründet. Das angegriffene Urteil verletzt den Beschwerdeführer in seinem Grundrecht aus Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG.

a) Das grundgesetzlich geschützte Eigentum gewährt seinem Inhaber das Recht, die Sache zur Grundlage eigenverantwortlicher Lebensgestaltung zu machen und sie so zu nutzen, wie er dies nach seinen Plänen für nützlich hält (vgl. BVerfGE 52, 1, 30). Dazu gehört auch die Freiheit, den Eigentumsgegenstand selbst zu nutzen. Mit der Vermietung begibt der Eigentümer sich nicht endgültig dieser Befugnis. Das haben die Gerichte zu berücksichtigen, wenn sie in Anwendung des § 564 b Abs. 2 Nr. 2 BGB über eine auf Eigenbedarf gestützte Kündigung zu urteilen haben. Sie müssen die Entscheidung des Eigentümers über seinen Bedarf grundsätzlich achten (vgl. BVerfGE 79, 292, 305 = BVerfG, HdM Nr. 14). Es unterliegt der alleinigen, sich aus dem Eigentumsrecht ergebenden Befugnis des Vermieters zu bestimmen, welchen Wohnbedarf er für sich und seine Angehörigen als angemessen ansieht (vgl. BVerfGE 68, 361, 373 = BVerfG, HdM Nr. 3). Die Gerichte haben zwar allen Gesichtspunkten nachzugehen, die Zweifel an der Ernsthaftigkeit des Selbstnutzungswunsches begründen; einer mißbräuchlichen Ausübung des Rechts haben sie zu begegnen. Sie sind jedoch nicht berechtigt, ihre Vorstellung von angemessenem Wohnen verbindlich an die Stelle der Vorstellungen und der Lebensplanung des Eigentümers zu setzen. Die Fachgerichte haben aber nicht nur den Entschluß des Vermieters zu respektieren, eine bisher vermietete Wohnung nunmehr selbst zu nutzen. Sie haben vielmehr darüber hinaus die Entscheidung hinzunehmen, wie er über die Nutzung seiner sonstigen Eigentumsgegenstände disponiert hat. Auch diese Disposition ist durch Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG geschützt. Hat der Eigentümer sich entschlossen, weitere Immobilien nicht dem allgemeinen Wohnungsmarkt zur Verfügung zu stellen, sondern anderweit zu nutzen, muß der Richter dies akzeptieren (vgl. BVerfGE 81, 29, 34 = BVerfG, HdM Nr. 18).

b) Diesen verfassungsrechtlichen Anforderungen hält das angegriffene Urteil nicht stand.

Dabei kann offen bleiben, ob der Vermieter verpflichtet ist, dem Mieter den Abschluß eines Mietvertrages über eine andere ihm zur Verfügung stehende Wohnung anzutragen. Das Bestehen einer solchen Pflicht ist einfachrechtlich umstritten (vgl. aus jüngerer Zeit den Rechtsentscheid des OLG Karlsruhe, HdM Nr. 43 = WuM 1993, 105). Das BVerfG hat dazu bisher nicht Stellung genommen (und zwar auch nicht in der Entscheidung BVerfGE 85, 214 = BVerfG, HdM Nr. 40).

Auch hier bedarf es einer solchen Stellungnahme nicht. Die Entscheidung des Landgerichts wird allein von der Erwägung getragen, das Räumungsbegehren sei rechtsmißbräuchlich, weil der Beschwerdeführer sich geweigert habe, den Beklagten die freie Wohnung im zweiten Obergeschoß anzubieten. Ob den Vermieter im allgemeinen eine Anbietpflicht trifft, kann offen bleiben, weil jedenfalls die konkreten Erwägungen verfassungswidrig sind, mit denen das Landgericht die anderweitige Disposition des Beschwerdeführers über diese Wohnung als unerheblich abgetan hat.

Das Landgericht spricht der Disposition des Beschwerdeführers die Berechtigung ab, weil dieser für die Inanspruchnahme der Wohnung im zweiten Obergeschoß zugunsten seiner Ehefrau Eigenbedarf nicht geltend machen könne; Eigenbedarf müsse auf mehr als eine nur vorübergehende Nutzung der Wohnung gerichtet sein. Eigenbedarf verlangt der Gesetzgeber als rechtliches Erfordernis, wenn der Vermieter eine bisher vermietete Wohnung nunmehr selbst nutzen möchte. Insoweit mag es sinnvoll sein, danach zu fragen, ob er den Mieter schon aufgrund einer nur vorübergehend beabsichtigten Nutzung soll verdrängen dürfen. Der Vermieter ist aber nicht verpflichtet, ihm gehörende unvermietete Wohnungen dem allgemeinen Mietwohnungsmarkt zur Verfügung zu stellen, sofern er für diese keinen Eigenbedarf geltend machen kann. Steht eine Wohnung leer, ist also nicht ein Mietverhältnis über sie zu kündigen, kann der Vermieter diese Wohnung nach seinen eigenen Vorstellungen nutzen. Eine Anbietpflicht kann also allenfalls für Wohnungen erwogen werden, die freistehen und die der Vermieter ohnehin zu vermieten beabsichtigt. Grundsätzlich hat allein der Vermieter darüber zu entscheiden, welche Wohnungen aus seinem Bestand er für eine Vermietung auf dem allgemeinen Wohnungsmarkt vorsieht. In diese Disposition dürfen die Fachgerichte nicht eingreifen, indem sie eine Anbietpflicht auch für solche Wohnungen entwickeln, die der Vermieter gerade nicht anderweit vermieten, sondern selbst - hier als Übergangswohnung für seine Ehefrau - nutzen möchte.

Da die Verfassungsbeschwerde bereits aus diesem Grund Erfolg hat, kann offen bleiben, ob auch die übrigen Rügen des Beschwerdeführers begründet sind.

IV. Es schien angezeigt, die Sache an eine andere Kammer des Landgerichts zu verweisen (§ 95 Abs. 2 BVerfGG). Die Kostenentscheidung beruht auf § 34 a Abs. 2 BVerfGG.

Diese Entscheidung ist unanfechtbar.

Vorinstanz: AG Köln, vom 16.09.1992 - Vorinstanzaktenzeichen 213 C 39/92
Vorinstanz: LG Köln, vom 31.03.1993 - Vorinstanzaktenzeichen 10 S 347/92
Fundstellen
BBauBl 1994, 710
BVerfG, HdM Nr. 72
DRsp I(133)510b
DWW 1994, 44
Grundeigentum 1994, 101
NJW 1994, 435
WM 1994, 563
WuM 1994, 13
ZMR 1994, 61