OLG München - Urteil vom 11.11.1994
21 U 2262/94
Normen:
BGB § 326 Abs. 1 § 558 ;
Fundstellen:
NJWE-MietR 1997, 106
OLGReport-München 1997, 111
ZMR 1997, 178
Vorinstanzen:
LG München I,

Ersatzansprüche des Vermieters wegen unterlassener Renovierungsarbeiten

OLG München, Urteil vom 11.11.1994 - Aktenzeichen 21 U 2262/94

DRsp Nr. 1998/14129

Ersatzansprüche des Vermieters wegen unterlassener Renovierungsarbeiten

»1. Die kurze Verjährungsfrist des § 558 BGB erfaßt auch konkurrierende Ansprüche aus unerlaubter Handlung.2. Der Vermieter erhält die Mietsache zurück i.S. des § 558 BGB, wenn er mit dem vormaligen Untermieter nach Beendigung des Hauptmietverhältnisses nahtlos einen Hauptmietvertrag abschließt.3. Vereinbaren die Mietvertragsparteien, daß vom Mieter geschuldete Renovierungsarbeiten erst (einige Zeit) nach Beendigung des Mietverhältnisses zu erbringen sind, so beginnt die Verjährungsfrist gemäß § 558 BGB nicht vor Ablauf der Renovierungsfrist.4. Die Aufforderung des Anwalts des Vermieters gegenüber dem Mieter, bis zu einem bestimmten Termin zu erklären, daß er seiner Renovierungspflicht nachkomme, bedeutet nicht eine Fristsetzung i.S. des § 326 BGB.5. Zur Frage, wann ein Verhalten des Mieters als endgültige Verweigerung der Renovierung mit der Folge anzusehen ist, daß eine Fristsetzung gemäß § 326 BGB entbehrlich wäre.«

Normenkette:

BGB § 326 Abs. 1 § 558 ;

Tatbestand:

Die Klägerin verlangt als Vermieterin von Gewerberäumen von dem Beklagten Schadensersatz in Höhe von DM 211.773,67 wegen unterlassener Schönheitsreparaturen und wegen sonstiger Schäden am Mietobjekt. Zwischen den Parteien besteht u.a. Streit darüber, ob der Ersatzanspruch verjährt ist.

1. Mit Mietvertrag vom 12.11.1981 (Anlage K 1 zu Bl. 3/30 d.A.) vermietete der zwischenzeitlich verstorbene Ehemann der Klägerin, Herr ..., an den Beklagten eine Lagerhalle samt Nebenräumen im Anwesen ... in ... ab dem 01.12.1981. Nach § 18 des Vertrages sind bei Beendigung der Mietzeit die Mieträume vom Mieter im bezugsfertigen Zustand dem Vermieter zu übergeben. Die Klägerin ist Alleinerbin ihres Ehemannes.

Der Beklagte vermietete das Objekt ab dem 01.03.1986 an Herrn ... Dieser vermietete das Objekt ab dem 01.12.1988 an Frau ... und Frau ... welche in den Mieträumen in der Rechtsform der Gesellschaft des bürgerlichen Rechts den ... betrieben.

Das zwischen den Parteien begründete Hauptmietverhältnis endete durch Zeitablauf und durch Kündigung am 29.02.1992. Der Beklagte sowie Herr ... kündigten ihrerseits das jeweilige Untermietverhältnis gegenüber ihrem Untermieter gleichfalls zum 29.02.1992.

Weil Frau ... und Frau ... erst zum 30.04.1992 ausziehen wollten, schloß die Klägerin mit ihnen folgende Vereinbarung vom 07.11.1991 (Anlage K 4 zu Bl. 3/30 d.A.):

"... Die Vermieterin gewährt den Untermietern eine Räumungsfrist bis zum 30.04.1992 als unwiderruflich letzten Termin. Die Nutzungsentschädigung für die Zeit vom 29.02.1992 bis zum 30.04.1992 beträgt 25.000,-- DM. ... Zur Sicherung der Ansprüche der Vermieterin ... beträgt eine Monatsmiete à DM 12.500,-- DM. ..."

Mit Anwaltschreiben vom 27.11.1991 (Anlage K 5 zu Bl. 3/30 d.A.) erbat die Klägerin vom Beklagten das Einverständnis dahingehend, daß die Räume erst ab 30.04.1992 zurückzugeben und zu renovieren sind. Der Beklagte teilte seinerseits mit Schreiben vom 06.12.1991 (Anlage K 7b zu Bl. 3/30 d.A.) dem Untermieter Herrn ... mit, daß die Räume von diesem zum 30.04.1992 zu renovieren seien. Einen Abdruck des Schreibens übermittelte der Beklagte der Klägerin mit Kurzbrief vom 06.12.1991 (Anlage K 7a zu Bl. 3/30 d.A.).

Frau ... und Frau ... zogen erst zum 31.05.1992 aus dem Mietobjekt aus. Die Räume wurden nicht renoviert.

Daraufhin teilte die Klägerin mit Anwaltschreiben vom 04.06.1992 (Anlage K 10 zu Bl. 3/30 d.A.) dem Beklagten u.a. folgendes mit:

"... Bekanntlich sind der eigentliche Vertragspartner unserer Mandantin Sie ... Bitte haben Sie Verständnis dafür, daß wir in wohlverstandenen Interesse unserer Mandantin auch Ihnen gegenüber gem. § 326 BGB jetzt die Aufforderung ergehen lassen müssen, umgehend ihren Renovierungspflichten nachzukommen. Bitte erklären Sie nicht später als den 10.6.92, 17 Uhr hier eingehend, daß Sie den Renovierungspflichten nachkommen werden und entsprechend Handwerker beauftragen, die bitte nicht später als dem 17.6.92 vormittags 9.00 Uhr ihre Tätigkeit beginnen sollen. Nach Ablauf der vorgenannten Fristen wären dann weitere Bemühungen entbehrlich. ..."

Mit einem am 25.11.1992 bei Gericht eingegangenen und am 07.12.1992 zugestellten Mahnbescheid vom 02.12.1992 begehrte die Klägerin die Zahlung von Renovierungskosten vom Beklagten in Höhe von DM 201.925,19.

Die Klägerin hat im ersten Rechtszug im wesentlichen vorgetragen, zur Beseitigung der Mängel am Mietobjekt, einen Betrag von DM 201.925,19 aufgewendet zu haben. Ferner habe sie Darlehenszinsen in Höhe von DM 9.848,48 erbringen müssen. Zur Erstattung beider Beträge sei der Beklagte verpflichtet, weil er trotz Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung gemäß Schreiben vom 04.06.1992 seiner mietvertraglichen Renovierungspflicht nicht nachgekommen sei.

Das Verlangen sei nicht verjährt. Im Hinblick auf die Vereinbarung, wonach die Renovierungspflicht zum 30.04.1992 zu erfüllen sei, beginne die Verjährungsfrist ab diesem Zeitpunkt. Denn erst zum 30.04.1992 sei die Instandsetzungspflicht fällig geworden. Jedenfalls liege in der Vereinbarung eine Stundungsabrede. In Wirklichkeit beginne die Verjährungsfrist aber zum 01.06.1992 zu laufen, weil sie (die Klägerin) das Mietobjekt am 30.05.1992 zurückerhalten habe und dadurch erst in die Lage versetzt worden sei, den Zustand der Räume zu überprüfen. Die 6-monatige Verjährungsfrist des § 558 BGB sei demnach durch den am 25.11.1992 bei Gericht eingegangenen Mahnbescheid unterbrochen worden. Die Verjährung sei zudem durch die Streitverkündung gemäß Schriftsatz vom 18.09.1992 gegenüber dem Beklagten und Herrn Ingo Langel in dem Verfahren 26 O 10756/92 Landgericht München I gemäß § 209 Abs. 2 Ziffer 4 BGB unterbrochen worden. In diesem Verfahren klage die Klägerin von Frau ... und Frau ... die Aprilmiete 1992 ein. Gegenüber der von den dortigen Beklagten erklärten Aufrechnung mit dem Kautionsrückerstattungsanspruch habe die Klägerin vorgetragen, ihr stünden weit höhere Schadensersatzansprüche wegen der Schäden an dem Mietobjekt zu. Unabhängig davon sei die Verjährung durch das Anwaltschreiben vom 04.06.1992 gehemmt worden.

Die Klägerin hat beantragt,

den Beklagten zur Zahlung von DM 211.773,67 nebst 12,5 % Zinsen aus DM 101.925,19 vom 20.11.1992 bis 30.07.1993 und aus DM 68.560,76 seit dem 31.07.1993 zu verurteilen.

Der Beklagte hat beantragt,

die Klage abzuweisen.

Er hat das Verlangen der Klägerin nach Grund und Höhe bestritten. Insbesondere sei ein etwaiger Schadensersatzanspruch verjährt. Mit Beendigung des Hauptmietverhältnisses zum 29.02.1992 habe die Verjährungsfrist begonnen. Daß sich die Klägerin mit Vereinbarung vom 07.11.1991 freiwillig der Möglichkeit begeben habe, die unmittelbare Sachherrschaft über das Mietobjekt zur Feststellung etwaiger Mängel zu erlangen, stehe dem Verjährungsbeginn nicht entgegen. Als letzter Zeitpunkt für den Beginn der Verjährung komme allenfalls der 30.04./01.05.1992 in Betracht. Selbst wenn auf diesen Zeitpunkt abgestellt werde, sei der geltend gemachte Anspruch verjährt. Die Voraussetzungen für eine Hemmung oder Unterbrechung der Verjährung seien nicht erfüllt.

Mit Endurteil vom 10.12.1993 wies das Landgericht die Klage ab. Zur Begründung führte es aus, daß die erhobenen Schadensersatzansprüche der Klägerin verjährt seien. Die Verjährungsfrist beginne am 01.05.1992. Der Mahnbescheidsantrag sei erst am 25.11.1992 und damit erst nach Ablauf der 6-monatigen Verjährungsfrist bei Gericht eingegangen. Auf den Inhalt des Urteils wird - auch zur Ergänzung des Sach- und Streitstandes im ersten Rechtszug - Bezug genommen.

2. Gegen das am 17.01.1994 zugestellte Urteil wendet sich die Klägerin mit ihrer Berufung vom 17.02.1994, die sie mit einer am 17.03.1994 eingereichten Schrift begründete.

Die Klägerin vertritt weiterhin die Auffassung, daß die erhobenen Schadensersatzansprüche nicht verjährt seien. Das Anwaltschreiben vom 04.06.1992 enthalte eine Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung gemäß § 326 BGB bis zum 17.06.1992. Die Verjährungsfrist für den Schadensersatzanspruch beginne somit erst am 18.06.1992 und ende am 17.12.1992. Durch den am 25.11.1992 bei Gericht eingegangenen Mahnbescheid sei die 6-monatige Verjährungsfrist unterbrochen worden. Unabhängig davon sei eine Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung nicht erforderlich gewesen. In dem Auszug zum 30.05.1992 und der Hinterlassung des Mietobjektes in einem katastrophalen Zustand liege eine endgültige Erfüllungsverweigerung.

Die Klägerin beantragt zu erkennen:

I. Das Endurteil des Landgerichts München I vom 10.12.1993 wird aufgehoben.

II. Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin DM 211.773,67 nebst 12,5 % Zinsen aus DM 101.925,19 vom 20.11.1992 bis 30.07.1993 und aus DM 78.560,76 seit dem 31.07.1993 zu bezahlen.

Hilfsweise: die Sache wird zur anderweitigen Verhandlung und Entscheidung an das Landgericht München I zurückverwiesen.

Der Beklagte beantragt,

die Berufung der Klägerin gegen das Endurteil des Landgerichts München I vom 10.12.1993 zurückzuweisen.

Er hält die angefochtene Entscheidung für zutreffend. Insbesondere ist er der Ansicht, daß das Schreiben der Klägerin vom 04.06.1992 nicht die strengen Voraussetzungen des § 326 BGB erfülle. Bereits die Voraussetzungen des Verzuges seien nicht gegeben. Denn er habe es nicht zu vertreten, daß Frau ... und Frau ... das Objekt erst zum 31.05.1992 geräumt hätten. Im übrigen genüge das Schreiben nicht dem Bestimmtheitserfordernis. Denn er sei nicht zu einer bestimmten Leistung aufgefordert worden. Zudem sei er lediglich zur Abgabe einer Willenserklärung ersucht worden. Auch fehle eine Ablehnungsandrohung. Zur Ergänzung des Tatbestandes wird auf die zwischen den Parteien in beiden Rechtszügen gewechselten Schriftsätze samt Anlagen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:

Die zulässige Berufung der Klägerin (§§ 511, 511a, 516, 518, 519 ZPO) hat in der Sache keinen Erfolg.

A. Der Beklagte hat mit Erfolg die Einrede der Verjährung gegenüber dem von der Klägerin geltend gemachten Schadensersatzanspruch erhoben. Die 6-monatige Verjährungsfrist des § 558 BGB begann am 01.05.1992 und endete am 30.10.1992. Mit Einreichung des Antrages auf Erlaß eines Mahnbescheids bei Gericht am 25.11.1992 wurde somit die Verjährung nicht mehr rechtzeitig unterbrochen (§ 209 Abs. 2 Ziffer 1 BGB i.V.m. §§ 699 Abs. 2, 270 Abs. 3 ZPO). Der Beklagte ist deshalb berechtigt, die begehrte Leistung zu verweigern (§ 222 Abs. 1 BGB), ohne daß es auf die Begründetheit des klägerischen Verlangens ankommt.

I. 1. Unter die kurze Verjährungsfrist des § 558 BGB fallen neben den vertraglichen Ansprüchen der Klägerin aus der Übernahme der Schönheitsreparaturen durch den Beklagten als Hauptleistungspflicht, aus der Verletzung von nebenvertraglichen Obhutspflichten sowie aus Pflichtverletzungen, welche ihre Grundlage in der positiven Forderungsverletzung des Mietvertrages haben, auch konkurrierende gesetzliche Ansprüche insbesondere aus unerlaubter Handlung. Maßgebend ist allein, daß die Ansprüche aus demselben Sachverhalt hergeleitet werden. Denn es würde den Zweck der gesetzlichen Regelung in § 558 BGB vereiteln, könnte der Geschädigte nach der Verjährung der vertraglichen Schadensersatzansprüche bei gleichem Sachverhalt auf deliktische Ansprüche zurückgreifen (BGH ZMR 1992, 138). Es spielt demnach keine Rolle, ob die Klägerin ihr in erster Linie auf den Hauptmietvertrag vom 12.11.1981 gestütztes Verlangen daneben auch mit einem Anspruch aus unerlaubter Handlung nach § 823 BGB begründen kann.

2. Die Verjährung der Ansprüche der Klägerin auf Durchführung der Renovierungsarbeiten und auf Schadensersatz - ein etwaiger Schadensersatz nach § 326 BGB ausgenommen, vgl. dazu unten Ziffer 4 - begann am 01.03.1992 mit Beendigung des Hauptmietverhältnisses. Am 29.02.1992 hat die Klägerin die Mietsache im Sinne des § 558 Abs. 2 BGB zurückerhalten. Spätestens mit Ablauf des 29.02.1992 sind die Ansprüche auf Erfüllung und Schadensersatz entstanden und grundsätzlich auch fällig geworden.

Der Vermieter hat den Mietgegenstand zurückerhalten, wenn er freien Zutritt zur Mietsache hat, so daß er sie untersuchen und etwaige Mängel und Veränderungen feststellen kann. Dazu ist aber nicht in jedem Fall die Erlangung der Sachherrschaft, d.h. des unmittelbaren Besitzes erforderlich, um die Verjährungsfrist in Lauf zu setzen. Schließt der Vermieter mit dem Untermieter seines bisherigen Mieters noch während des Bestehens des Hauptmietvertrages einen neuen Mietvertrag, der sich zeitlich an den auslaufenden Hauptmietvertrag anschließt, bleibt aber die Mietsache vereinbarungsgemäß im unmittelbaren Besitz des Untermieters und neuen Mieters, so war gleichwohl der Vermieter in der Lage, sie zu untersuchen. Er hat sie mit Beendigung des Hauptmietverhältnisses zurückerhalten (BGH NJW 1968, 2241; BGB -RGRK, 12. Auflage, RN 11 zu § 558; Wolf-Eckert, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 6. Auflage, RN 193).

Dieser Auffassung ist zu folgen. Denn es liegt allein im Willensentschluß des Vermieters, daß er den unmittelbaren Besitz der Mietsache nicht erlangt. Weil die Klägerin bereits vor Beendigung des Hauptmietverhältnisses (29.02.1992) am 07.11.1991 mit Frau ... und Frau ... einen neuen Mietvertrag geschlossen hatte, hat sie die Mietsache am 29.02.1992 zurückerhalten. Dies ist der grundsätzliche Beginn der Verjährungsfrist.

Bei der Vereinbarung vom 07.11.1991 handelt es sich um einen neuen Individualmietvertrag (§§ 133, 157 BGB). Auch wenn darin eine Räumungsfrist eingeräumt und eine Nutzungsentschädigung vereinbart wurde, so enthält die Vereinbarung alle wesentlichen Elemente eines Mietvertrages einschließlich der Gestellung einer Mietkaution zur Sicherung der Ansprüche der "Vermieterin" in Höhe einer "Monatsmiete". Insoweit ist auch sprachlich von einer Miete die Rede. Daß es sich bis 29.02.1992 um ein zweistufiges Untermietverhältnis handelte, spielt für den grundsätzlichen Beginn des Laufs der Verjährungsfrist keine Rolle.

3. Mit der h.M. (Palandt-Heinrichs, BGB, 53. Auflage, RN 1) setzt der Beginn der Verjährung auch die Fälligkeit des Anspruchs voraus.

Es bedarf keiner Klärung, ob sich die Vereinbarung der Parteien, wonach die Renovierungsarbeiten erst zum 30.04.1992 zu erbringen seien, als Stundungsabrede darstellt. Jedenfalls haben die Parteien im Rahmen ihrer Dispositionsfreiheit (§ 305 BGB) übereinstimmend festgelegt, daß die entsprechenden Reparaturen erst zum 30.04.1992 zu erbringen sind. Damit haben sie die Fälligkeit des am 01.03.1992 entstandenen Erfüllungs- und Schadensersatzanspruchs auf den 01.05.1992 hinausgeschoben. Die Verjährungsfrist beginnt somit für sämtliche Ansprüche wegen Unterlassung der Renovierungsarbeiten - vom Schadensersatzanspruch nach § 326 BGB abgesehen - am 01.05.1992. Berechtigte Zweifel an einer entsprechenden Vereinbarung der Parteien bestehen nicht. In der Übersendung des an Herrn ... gerichteten Schreibens vom 06.12.1991 mittels Kurzbrief vom gleichen Tage an die Klägerin hat der Beklagte das entsprechende Angebot der Klägerin - enthalten in ihrem Schreiben vom 27.11.1991 - angenommen (§ 147 Abs. 1 BGB, § 133, § 157 BGB).

4. Soweit die Klägerin ihr Verlangen darauf stützt, der Beklagte sei der Verpflichtung nach §§ 18 des Mietvertrages nicht nachgekommen und habe deshalb gemäß § 326 BGB Schadensersatz zu leisten, so hat sie das Entstehen eines Schadensersatzanspruchs nach dieser Vorschrift nicht in ausreichender Weise dargetan. Das Anwaltschreiben vom 04.06.1992 reicht dazu nicht aus. Es genügt nicht den Anforderungen des § 326 BGB. Der Beginn der Verjährungsfrist wurde demnach nicht über den 01.05.1992 auf den 18.06.1992 hinausgeschoben.

a) Die auf Schadensersatz wegen Nichterfüllung gerichtete Vorschrift des § 326 BGB erfaßt nur den zunächst auf Erfüllung gerichteten mietvertraglichen Anspruch auf Durchführung von Schönheitsreparaturen. Soweit eine andere Anspruchsgrundlage für das Klagebegehren insbesondere der positiven Vertragsverletzung in Betracht kommt, verbleibt es ohnehin bei dem 01.05.1992 als Beginn der 6-monatigen Verjährungsfrist des § 558 BGB.

b) Der Erfüllungsanspruch wandelt sich nach § 326 Abs. 1 Satz 2 BGB in einen Schadensersatzanspruch wegen Nichterfüllung um, wenn der Vermieter dem in

Verzug befindlichen Mieter eine angemessene Nachfrist mit Ablehnungsandrohung setzt. Mit Ablauf dieser Frist ist der Vermieter mit seinem Anspruch auf Erfüllung ausgeschlossen (§ 326 Abs. 1 Satz 2, 2. Halbsatz BGB). In diesem Zeitpunkt ist der Anspruch auf Schadensersatz wegen Nichterfüllung entstanden und fällig (BGH NJW 1989, 1854).

Das Schreiben der Klägerin vom 04.06.1992 erfüllt nicht die Voraussetzungen des § 326 BGB. Eine Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung kann aus der maßgeblichen Sicht des Beklagten als Erklärungsempfänger (§ 133 BGB) dem Schreiben redlicherweise nicht entnommen werden. Ein Schadensersatzanspruch nach § 326 BGB ist nicht entstanden.

aa) Es bleibt bereits fraglich, ob sich der Beklagte ab dem 01.05.1992 in Verzug befunden hat.

Der Schuldner kommt nicht in Verzug, solange die Leistung infolge eines Umstandes unterbleibt, den er nicht zu vertreten hat (§ 285 BGB). Für ein fehlendes Verschulden des Beklagten spricht, daß die Renovierungsarbeiten wegen des verspäteten Auszuges von Frau ... und Frau ... also den damaligen Hauptmieterinnen der Klägerin, unterblieb und der Beklagte mangels einer Vertragsbeziehung keinerlei Einflußmöglichkeit auf die Hauptmieterinnen hatte.

bb) Unabhängig davon enthält das Schreiben vom

04.06.1992 keine Fristsetzung i.S.d. § 326 Abs. 1 BGB.

An dem Inhalt der Nachfristsetzung sind strenge Anforderungen wegen ihrer weitreichenden Bedeutung aus Gründen der Rechtsklarheit und -sicherheit zu stellen. Eine wirksame Nachfristsetzung liegt nur vor, wenn dem Schuldner durch die fragliche Erklärung zur Erbringung einer genau bezeichneten Leistung eine bestimmte Frist gesetzt wird, wobei dem Schuldner der Anfang und das Ende der Frist zumindest erkennbar sein muß. Eine bloße Aufforderung des Schuldners zur Abgabe einer Erklärung über seine Leistungsbereitschaft genügt nicht (Münchener Kommentar zum BGB, 2. Auflage, RN 35 zu § 326). Die Fristsetzung muß vielmehr die Aufforderung zur Bewirkung der Leistung enthalten.

Der Beklagte wurde in dem Schreiben nicht aufgefordert, die Reparaturen innerhalb einer bestimmten Frist zu erbringen. Vielmehr enthält das Schreiben lediglich eine Aufforderung zur Abgabe einer Willenserklärung, daß den Renovierungspflichten nachgekommen werde und die entsprechenden Handwerker beauftragt würden. Damit wurde aber nicht zur Erfüllung der vertraglichen Hauptleistungspflicht der Renovierung aufgefordert. Es kann demnach dahinstehen, ob es angesichts der Vielzahl der geforderten Arbeiten nicht auch einer gewissen Konkretisierung der einzelnen Maßnahmen bedurft hätte.

cc) Das Schreiben enthält auch keine Ablehnungsandrohung. Mit ihr soll im Interesse der Parteien und der Rechtssicherheit klare Verhältnisse geschaffen werden, weshalb auch insoweit regelmäßig strenge Anforderungen an die Erklärung zu stellen sind. Sie muß klar und eindeutig den Willen des Gläubigers erkennen lassen, nach fruchtlosem Fristablauf werde die Erfüllung endgültig abgelehnt und statt dessen die in § 326 Abs. 1 BGB genannten Verzugsfolgen geltend gemacht (Münchener Kommentar, a.a.O., RN 44, 46).

In dem Schreiben wurde jedoch lediglich vermerkt, daß nach Ablauf der Frist weitere Bemühungen erfolglos seien. Daß aber nach Fristablauf Schadensersatz wegen Nichterfüllung gefordert werde, kann der Erklärung aus der Sicht des Beklagten als Erklärungsempfänger - das Schreiben wurde an ihn persönlich und nicht an seinen anwaltlichen Vertreter adressiert - nicht entnommen werden.

dd) Die Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung war nicht entbehrlich (§ 326 Abs. 2 BGB).

Dies kann der Fall sein, wenn der Mieter durch sein Verhalten vor Vertragsbeendigung eindeutig zum Ausdruck bringt, daß er seinen vertraglich übernommenen Verpflichtungen nicht nachkommen wird und demgemäß das Mietobjekt bei Vertragsende räumt, ohne Anstalten für die Vorbereitung oder Ausführung der Schönheitsreparaturen getroffen zu haben (BGH NJW 1991, 2416, 2417). Ob dies der Fall ist, hängt von den Umständen des Einzelfalles ab. Dabei sind strenge Anforderungen zu stellen (Wolf-Eckert, a.a.O., RN 323), welche nicht erfüllt sind.

Nicht der Beklagte, sondern die Hauptmieter der Klägerin sind am 31.05.1992 ohne Durchführung der Schönheitsreparaturen aus dem Mietobjekt ausgezogen. Schon aus diesem Grund kann nicht auf die Entscheidung des Oberlandesgerichts München (NJW-RR 1986, 443) abgestellt werden. Hinzu kommt, daß die Kläger in aus dem Verhalten des Beklagten nicht auf eine endgültige Erfüllungsverweigerung schließen konnte (§ 133 BGB). Der Beklagte hat mit Kurzbrief vom 06.12.1992 der Klägerin sein Aufforderungsschreiben an seinen damaligen Untermieter übersandt. Darin hatte er seinen Untermieter auf das Erfordernis der Durchführung der Instandsetzungs- und Renovierungsarbeiten hingewiesen sowie eine Ersatzvornahme zu Lasten des Untermieters angedroht. Auch ist in dem Schreiben der weitere Hinweis enthalten, daß der Untermieter für alle Schäden in Regreß genommen werde, die dem Beklagten aus einer verspäteten Durchführung der Renovierung und Instandsetzung entstehen. Aus dem Gesamtinhalt des der Klägerin zur Kenntnis gebrachten Schreibens konnte sie nicht auf eine endgültige Erfüllungsverweigerung des Beklagten schließen. Vielmehr mußte sie dem Schreiben entnehmen, daß sich der Beklagte seiner vertraglichen Verpflichtung bewußt war und sie - in welcher Form auch immer - erbringen werde.

ee) Mangels ordnungsgemäßer Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung wurde demnach der vertragliche Erfüllungsanspruch nicht in einen Schadensersatzanspruch nach § 326 Abs. 1 BGB umgewandelt. Der Schadensersatzanspruch ist somit nicht entstanden. Deshalb geht auch die in dem Schreiben enthaltene Fristsetzung bis zum 17.06.1992 ins Leere. Der Verjährungsbeginn wurde deshalb nicht auf den 18.06.1992 hinausgeschoben. Vielmehr verbleibt es dabei, daß die 6-monatige Verjährungsfrist des § 558 BGB am 01.05.1992 beginnt. Das Leistungsverweigerungsrecht des Beklagten greift somit durch.

II. Der weitergehende Sachvortrag der Parteien in beiden Rechtszügen läßt keine abweichende Beurteilung zu. Auf den Gesichtspunkt der Hemmung der Verjährung sowie der Unterbrechung der Verjährung infolge der Streitverkündung nach § 209 Abs. 2 Ziffer 4 BGB stellt es die Klägerin im zweiten Rechtszug nicht mehr ab (§ 519 Abs. 3 Ziffer 2 ZPO). Unabhängig davon liegen die Gründe dafür nicht vor.

Insgesamt bleibt das Rechtsmittel der Klägerin ohne Erfolg.

B. Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 ZPO.

Der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

Die Festsetzung des Wertes der Beschwer der Klägerin im Berufungsverfahren beruht auf §§ 2, 3, 546 Abs. 2 ZPO.

Hinweise:

Siehe hierzu die Entscheidung des BGH vom 18.12.1996 - XII ZR 24/95.

Vorinstanz: LG München I,
Fundstellen
NJWE-MietR 1997, 106
OLGReport-München 1997, 111
ZMR 1997, 178