AG Bergen - Urteil vom 01.11.1994
2 C 472/94
Normen:
BGB §§ 536 550 549 Abs. 2 ;
Fundstellen:
WuM 1995, 539

Haltung von Hühnern; Vermietung an Sommergäste zur Zeit der ehemaligen DDR

AG Bergen, Urteil vom 01.11.1994 - Aktenzeichen 2 C 472/94

DRsp Nr. 2001/10250

Haltung von Hühnern; Vermietung an Sommergäste zur Zeit der ehemaligen DDR

1. Werden nach dem Mietvertrag "Stallung, Schuppen" mitvermietet, so kann in einer ländlichen Lage davon ausgegangen werden, daß eine Kleinviehhaltung, wie z.B. die Haltung von Hühnern, ortsüblich und selbstverständlich ist. Sie ist von dem Vermieter jedenfalls dann zu dulden, wenn er über lange Zeit hiergegen nicht vorgegangen ist. 2. Von der Zulässigkeit der Untervermietung an Sommergäste ist auszugehen, wenn der Vermieter diese über lange Zeit toleriert hat.

Normenkette:

BGB §§ 536 550 549 Abs. 2 ;

Tatbestand:

Der Kläger ist - nach seinem Vortrag - Eigentümer des Objektes G. 5 in P. Die Beklagte ist aufgrund des Mietvertrages vom 15.09.1954 Mieterin. Der Kläger nimmt die Beklagte auf Räumung in Anspruch. Der Kläger hat das Mietverhältnis durch Kündigungserklärung in der Klagschrift vom 15.04.1994 gemäß § 554 a, hilfsweise gemäß § 564 b Abs. 1 und Abs. 2 Nr. BGB gekündigt. Die Beklagte hat nicht geräumt.

Der Kläger trägt vor: Die Beklagte habe in erheblichem Maße gegen ihre Vertragspflicht verstoßen, so dass die Kündigung berechtigt gewesen sei. So verweigere die Beklagte grundlos Nachzahlungen auf Betriebskosten und Mietzinserhöhungen. Die Beklagte nutze trotz Abmahnung den Garten des Objektes, obwohl eine Einwilligung des Klägers hierfür nicht vorliege. Darüber hinaus liege eine vertragswidrige Nutzung der Mietsache insofern vor, als die Beklagte ohne Zustimmung des Klägers Sommergästen die Möglichkeit gebe, sich in dem Objekt aufzuhalten. Die Beklagte halte auf dem Objekt Hühner. Dies sei eine unerlaubte Tierhaltung. Schließlich habe die Beklagte einen alten Holzschrank aus der Aussteuer der Urgroßeltern des Klägers, der auf dem Boden neben der Wohnung der Beklagten gestanden habe, entfernt und zerstören lassen. Der Schrank habe einen Wert von 5.000,-- DM gehabt. Dieser Sachverhalt stelle sich aus Sicht des Klägers als Unterschlagung bzw. Diebstahl dar.

Im Übrigen sei die Kündigung hilfsweise aus dem Gesichtspunkte des Eigenbedarfs begründet. Der Kläger wolle mit seiner Familie in das Objekt einziehen. Deshalb bestehe Eigenbedarf.

Der Kläger beantragt,

die Beklagte zu verurteilen, die im Hause G. 5 in 18556 P. gelegenen Räumlichkeiten, bestehend aus 1 Wohnküche, 1 Bad, 1 Flur, 1 Windfang im Erdgeschoss sowie 3 Zimmern nebst 2 Nebenräumen und Flur jeweils im Obergeschoss zu räumen und geräumt an den Kläger herauszugeben.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Die Beklagte trägt vor: Von einem grundlosen Verweigern von Mietzinserhöhungen und Betriebskostennachzahlungen könne nicht die Rede sein, da die Beklagte nach Beratung durch den Deutschen Mieterverbund lediglich von ihrem Recht gebraucht gemacht habe. Gartennutzung sei im Mietvertrag vereinbart. Die Hühnerhaltung sei auf einem dörflichen Hof üblich, und im Übrigen würden die Hühner seit 1993 nicht mehr gehalten. Die Beklagte habe seit des Bestehens der DDR Feriengäste im Hause beherbergt. Eine solche Beherbergung gegen Entgelt erfolge seit 1990/91 nicht mehr. Gäste seien nur noch Familienmitglieder und Besucher, die kostenlos aufgenommen würden. Das Eigentum des Klägers an dem Schrank werde bestritten. Es bestehe der Eindruck, dass der Kläger einige ungeklärte Mietrechtsfragen zum Vorwand nehme, um auf diese Art und Weise einen gangbaren Weg zur Durchsetzung von Eigenbedarf vor Ablauf des Mieterschutzes Ende 1995 beschreiten zu können.

Hinsichtlich des weiteren Vortrages der Parteien wird auf die eingereichten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:

Die Klage ist zulässig, jedoch der Sache nach unbegründet. Die fristlose Kündigung vom 15.04.1994 konnte die beabsichtigte Wirkung nicht entfalten. Sie erweist sich als unwirksam, so dass das Mietverhältnis mit der Beklagten fortbesteht. Die Beklagte ist zur Räumung nicht verpflichtet.

Soweit der Kläger die Klage auf Zahlungsverzug stützt, ist der Klagvortrag völlig unspezifiziert. Die angeblich vorenthaltenen Beträge sind nicht einmal beziffert, geschweige denn nachvollziehbar im Einzelnen dargelegt. Ein solcher Vortrag ist unbeachtlich. Soweit der Kläger fristlose Kündigung auf die von der Beklagten vorgenommene Gartennutzung stützt, ist darauf hinzuweisen, dass in dem von der Beklagten vorgelegten Mietvertrag, dessen Inhalt von Kläger nicht bestritten worden ist, ausdrücklich "Hausgarten" mitvermietet worden ist. Da Angaben über den Umfang des vermieteten Hausgartens im Mietvertrag nicht enthalten sind, wäre es Sache des Klägers gewesen, im Einzelnen darzulegen, inwieweit die Beklagte die von ihr nach dem Mietvertrag zu Recht in Anspruch genommene Gartennutzung evtl. räumlich überzieht. Hierzu fehlt es ebenfalls an einem nachvollziehbaren spezifizierten Vortrag.

Soweit die Tierhaltung in Rede steht, kann dahingestellt bleiben, ob die Beklagte, was von ihr bestritten wird, derzeit noch Hühner auf dem Gelände hält. Bei dem hier in Rede stehenden Objekt handelt es sich um ein ausgesprochen ländliches Wohnobjekt. Dies ergibt sich im Übrigen auch allein schon daraus, dass nach dem Mietvertrag "Stallung, Schuppen" mitvermietet wurden. In einer solchen absolut ländlichen Lage kann davon ausgegangen werden, dass eine Kleinviehhaltung, wie z. B. die Haltung von Hühnern, ortsüblich und selbstverständlich ist. Hinzu kommt, dass die Beklagte die Tierhaltung über lange Jahre ausgeübt hat, ohne dass hiergegen jemals Einspruch erhoben wurde. Der Kläger muss sich die jahrelange Duldung der Tierhaltung durch den Vorvermieter entgegenhalten lassen. Eine derartige langjährige einverständliche Übung kann nicht durch schlichten Widerruf seitens des neuen Eigentümers beendet werden.

Zur unerlaubten Untervermietung ist auf folgendes hinzuweisen: Zum einen hat die Beklagte unwidersprochen vorgetragen, dass sie während der gesamten DDR-Zeit ständig an Sommergäste vermietet habe. War dies über Jahrzehnte hin der Fall und ist dies von dem Vorvermieter nicht beanstandet worden, ist davon auszugehen, dass die Untervermietung an Sommergäste konkludent genehmigt und damit der Mietvertrag dementsprechend geändert worden ist. Hieran ist der Kläger als neuer Eigentümer gebunden. Diese einmal begründete Rechtsposition der Beklagten kann nicht durch schlichten Widerruf beendet werden. Es kann deshalb dahingestellt bleiben, ob die Beklagte überhaupt noch entgeltlich untervermietet oder nicht.

Soweit der Kläger vorträgt, die Beklagte habe in einer alten Scheune Holz abgesägt und in einer Remise im Garten gelagert, ist nicht ersichtlich, ob der Kläger die Kündigung auch hierauf stützen will. Sollte dies der Fall sein, könnte er hiermit auch keinen Erfolg haben, da es insoweit 1. an einer Abmahnung fehlt, zum anderen ein solches Verhalten der Beklagten keine so schwerwiegende Pflichtverletzung darstellen würde, die zur Folge hätte, dass dem Kläger die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zugemutet werden könnte.

Hinsichtlich der Entfernung des Holzschrankes hat die Beklagte das Eigentum des Klägers an den Holzschrank bestritten. Beweis für das Eigentum am Schrank hat der Kläger nicht angetreten. Danach ist jedenfalls eine Verletzung des Eigentumsrechtes des Klägers durch die Beklagte nicht nachgewiesen, so dass insoweit für eine fristlose Kündigung kein Raum war.

Hinsichtlich der hilfsweisen Begründung der Kündigung ist zunächst darauf hinzuweisen, dass der Vermieter für Räume im Beitrittsgebiet sich auf berechtigte Interessen im Sinne des § 564 b Abs. 2 Nr. 2 Satz 1 BGB erst nach dem 31.12.1995 berufen kann. Für das Vorliegen der Ausnahmetatbestände des Art. 232 § 2 Abs. 3 Satz 2 EGBGB hat der Kläger nichts vorgetragen. Soweit der Kläger die Kündigung auf § 564 b Abs. 1 stützt, hat er ebenfalls, außer dem Wunsch, in die Räume mit der Familie einziehen zu wollen, nichts vorgetragen. Die Eigenbedarfskündigung erweist sich deshalb als ersichtlich unbegründet. Eines weiteren Eingehens hierauf bedarf es nicht.

Nach allem musste die Klage, ohne dass es auf Weiteres ankäme, mit der Kostenfolge aus § 91 ZPO abgewiesen werden. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 708 Nr. 11, 713 ZPO.

Fundstellen
WuM 1995, 539