Autor: Emmert

Umsatzeinbußen und Betriebseinstellung können dazu führen, dass der Mieter seinen Zahlungsverpflichtungen nicht mehr nachkommen kann, was insbesondere dann fatal ist, wenn ein Mietverhältnis langfristig auf bestimmte Zeit abgeschlossen wurde und der Mieter sich der Mietzahlungspflicht auf absehbare Zeit nicht durch eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses entziehen kann. Hier stellt sich die Frage, ob dem Mieter nicht ein außerordentliches Kündigungsrecht mit entsprechend kurzer Frist zuzubilligen ist.

Dies hat die Rechtsprechung jedenfalls bisher durchweg abgelehnt. Soweit die Umsatzeinbußen oder die Betriebseinstellung nicht auf einen Mangel der Mietsache zurückzuführen sind, berechtigen sie den Mieter auch nicht, das an sich auf eine bestimmte Zeit eingegangene Mietverhältnis vorzeitig außerordentlich zu kündigen.12

Der Mieter kann sich insoweit auch nicht auf einen Wegfall der Geschäftsgrundlage mit einem daraus resultierenden Anspruch auf Anpassung des Mietvertrags in Gestalt eines vorzeitigen Kündigungsrechts berufen.13

Den Parteien steht es allerdings frei, bereits im Mietvertrag für diesen Fall ein außerordentliches Kündigungsrecht zu vereinbaren.