LG Hamburg - Urteil vom 17.02.1976
16 S 12/75
Vorinstanzen:
AG Hamburg, vom 12.12.1974 - Vorinstanzaktenzeichen 42 C 618/74

LG Hamburg - Urteil vom 17.02.1976 (16 S 12/75) - DRsp Nr. 2001/8443

LG Hamburg, Urteil vom 17.02.1976 - Aktenzeichen 16 S 12/75

DRsp Nr. 2001/8443

Tatbestand:

Der Kläger ist seit dem 1. März 1971 Mieter der bis zum 31. Dezember 1974 preisgebunden gewesenen Altbauwohnung H. 63, M.-weg 300, 1. Etage links. Der Beklagte ist seit etwa 1973 Eigentümer dieses Grundstücks.

Die Parteien streiten darüber, ob der Beklagte verpflichtet ist, bestimmte Renovierungs- und Instandsetzungsarbeiten am Haus und an der Wohnung des Klägers durchzuführen.

Der Kläger hat Klage mit dem Antrag erhoben, den Beklagten zu verurteilen, folgende Arbeiten vorzunehmen:

1. im Haus H. 63, M.-weg 300

a) das Treppenhaus und die Haustür zu streichen;

b) den Treppenhausbelag zu erneuern;

2. in der Wohnung des Klägers, H., M.-weg 300, 1. Etage links,

a) die Fenster von außen zu streichen

b) die Fenster instand zusetzen wie zu dichten und zu verkitten,

c) die Küchenklappe zu reparieren, so dass sie wieder geschlossen werden kann

d) die Abstell- und Regulierungsvorrichtungen aller Heizkörper instand zusetzen. Die Parteien haben zunächst den Klagantrag zu 2.d) in der Hauptsache für erledigt erklärt. Das Amtsgericht hat über den Zustand des Treppenhauses einschließlich der Hauseingangstür und des Treppenbelags durch Augenscheinseinnahme Beweis erhoben. Anschließend haben die Parteien den Klagantrag zu 2.b) hinsichtlich des Verkittens in der Hauptsache für erledigt erklärt. Der Beklagte, der sodann den Klagantrag zu 2.b) hinsichtlich des Abdichtens und den Klagantrag zu 2.c) anerkannt hat, ist durch Urteil des Amtsgerichts Hamburg vom 12. Dezember 1974 darüber hinaus verurteilt worden, im Hause H., M.-weg 300 das Treppenhaus von der Hauseingangstür bis einschließlich der 1. Etage zu streichen, die Hauseingangstür zu streichen, den Treppenbelag der 3. bis 8. Stufe der Treppe, die zur 1. Etage führt, zu erneuern und in der Wohnung des Klägers, H., M.-weg 300, 1. Etage links, die Fenster von außen zu streichen, während im Übrigen die Klage abgewiesen worden ist; dem Kläger sind 1/3, und dem Beklagten 2/3 der Kosten des Rechtsstreits auferlegt worden. Im Übrigen wird auf das Urteil - auch wegen der Einzelheiten des Sachverhalts und des erstinstanzlichen Vorbringens der Parteien - Bezug genommen.

Der Beklagte erstrebt mit seiner form- und fristgerecht eingelegten und fristgerecht begründeten Berufung die volle Abweisung der Klage, soweit die Verurteilung nicht auf Grund des Anerkenntnisses erfolgt ist.

Er begründet sein Rechtsmittel im Wesentlichen wie folgt:

Das Amtsgericht scheine übersehen zu haben, dass der Kläger mit dem damaligen Grundeigentümer einen Mietvertrag geschlossen habe, und zwar zu einer Zeit, als das Haus innen und außen genauso ausgesehen habe, wie heute. Im Mietvertrag heiße es an mehreren Stellen ausdrücklich, dass der Kläger Miete "wie besehen" (§§ 1, 8, 28 Anhang). Was allgemein nur auf die Wohnung selbst bezogen werde, müsse aber ebenso für das Äußere des Hauses gelten, was der Kläger hier beanstande. Es sei nicht einzusehen, weshalb für die betreffende Klausel nur das Wohnungsinnere gelten solle, während der äußere Zustand des Gesamthauses einer anderen Regelung unterliegen solle. Weiter habe das Amtsgericht übersehen, dass der Kläger nicht die Erfüllung von sogenannten Fürsorgepflichten verlange, sondern ausgesprochene Schönheitsreparaturen am Gesamtgebäude. Soweit Instandsetzungen notwendig gewesen seien, seien diese ausgeführt worden. Jetzt aber gehe es darum, dass ein Mieter dem Grundeigentümer vorschreiben wolle und sogar mit Hilfe des Gerichts erzwingen wolle, wann und wie und wo dieser Schönheitsreparaturen, hier Malerarbeiten, am Hause durchzuführen habe. In diesem Falle sei doch die Mietsachenbenutzung durch mangelnde Farbe nicht beeinträchtigt. Endlich sei aber auch die Relativität zwischen der Mietzinshöhe und der Gebäudeausstattung zu berücksichtigen. Für die hier zu zahlende Mete könne man einfach nicht mehr verlangen, als angeboten und angenommen worden sei. Beanstandet werden müsse zum Schluss auch, dass das Gericht in seinem Ermessen zu weit gegangen sei und sich selbst baufachliche Kenntnisse angemaßt habe, die es besser einem Sachverständigen überlassen hätte.

Der Beklagte beantragt,

das angefochtene Urteil aufzuheben und die Klage abzuweisen, soweit der Klaganspruch nicht anerkannt worden ist.

Der Kläger beantragt, die Berufung zurückzuweisen.

Er begründet diesen Antrag im Wesentlichen wie folgt:

Es sei falsch, dass das Haus außen und innen zum Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses bereits genauso aus gesehen habe wie heute. Vielmehr habe es sich erheblich verschlechtert. Es sei bekannt, dass der Beklagte in seine Wohnungen einen häufigen Mieterwechsel vornehme und die Wohnungen, zum Teil mit Ausländern, überbelege. Aus diesen Gründen sei eine Verschlechterung gerade in letzter Zeit eingetreten. Die Bestimmungen des Mietvertrages, die sich mit dem Zustand der Wohnung im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses befassten, gälten nicht für den äußeren Gesamtzustand des Hauses. Daher kenne er vorhandene Mängel in jedem Falle jetzt geltend machen. Die Verpflichtung des Beklagten zu den verlangten Handlungen folge aus § 536 BGB. Diese Bestimmung begrenze die Verpflichtung des Vermieters zur Vorname von Schönheitsreparaturen nicht. Das Gericht habe sein Ermessen auch nicht viel zu weit gespannt und sich Sachverständigenkenntnisse angemaßt. Ob das Treppenhaus sich in einem Zustand befinde, der den Mietern zumutbar zeig sei eine reine Rechtsfrager die das Amtsgericht nach Augenscheinseinnahme richtig entschieden habe.

Für das Vorbringen der Parteien in der Berufungsinstanz wird ergänzend auf die dort gewechselten vorbereitenden Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.

Die Kammer hat auf Grund des Beschlusses vom 15. April 1975 über den Zustand des Anstrichs der Fenster in der Wohnung des Klägers und über den Zustand des Belages der 3. bis 8. Stufe der Treppe vom Erdgeschoss zur 1. Etage und des Anstrichs der Hauseingangstür und des Treppenhauses bis einschließlich der 1. Etage durch Einholung zweier Sachverständigengutachten Beweis erhoben. Far das Ergebnis der Beweisaufnahme wird auf die schriftlichen Sachverständigengutachten des Hausmaklers K. vom 29. September 1975 (Bl. 59 ff. der Akte) und des Tischlermeisters M. vom 17. November 1975 (Bl. 71 ff. der Akte) Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:

Die Berufung ist zwar zulässig; sie ist aber nur teilweise Sachlich gerechtfertigt.

Das Amtsgericht hat den Beklagten zu Recht verurteilt, die Fenster der Wohnung des Klägers von außen zustreichen. Die Kammer kommt ebenso wie das Amtsgericht zu dem Ergebnis, dass der Kläger einen Anspruch auf Außenanstrich der Fenster aus Mietvertrag nach § 536 BGB gegen den Beklagten hat. Die Beweisaufnahme hat ergeben, dass ein äußerer Anstrich der Fenster der Wohnung des Klägers unbedingt erforderlich ist, da andernfalls durch Diffundierung der Feuchte nach innen auch hier die Farbe abgeworfen wird, das Holz verblaut und als Folge fault. Das ergibt das überzeugende Gutachten des Sachverständigen M., das auch der Beklagte "als sachlich und fachlich richtig inhaltlich" anerkennt. Zu einem fachgerechten Anstrich der Fenster von außen gehören nach den weiteren überzeugenden Ausführungen des Sachverständigen M. folgende Arbeiten:

Um das Eindringen der Feuchte nach innen abzustellen, ist ein vollkommen neuer deckender Anstrich erforderlich. Der gesamte Kitt muss entfernt werden, da er stark rissig ist und dem Wasser Zugang zum Holz verschafft. Der alte Anstrich muss nach vollkommender Austrocknung des Holzes (12 - 15 %) an den befallenen Stellen restlos entfernt werden. Dann sind ein Grundanstrich und 2 weitere Deckanstriche aufzubringen. Die offenen Stoßfugen an den Rahmenbrüstungen sind vorher mit einem Injektor und geeigneter Spritzmasse auszuspritzen.

Soweit der Beklagte sich darauf beruft, dass das Haus sich im Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages zwischen dem damaligen Grundeigentümer und dem Kläger angeblich bereits in demselben Zustand wie heute befunden hat und dass der Kläger die Wohnung "wie besehen" gemietet hat, greifen diese Einwendungen nicht durch. Darauf kommt es hier nicht entscheidend an, worauf bereits das Amtsgericht zutreffend hingewiesen hat. § 539 BGB schränkt grundsätzlich nur Minderungs- und Schadensersatzansprüche nach den §§ 537 und 538 BGB ein, während es sich hier um den Anspruch auf Überlassung der Mietsache in einem zu dem vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand bzw. auf Erhaltung der Mietsache in diesem Zustand während der Mietzeit gemäß § 536 BGB handelt. Im Übrigen ist davon auszugehen, dass sich der Zustand der Fenster der Wohnung des Klägers, insbesondere der Außenanstrich, während der Mietzeit seit dem l. März 1971 durch die Witterungseinflüsse kontinuierlich verschlechtert hat. Schließlich setzt ein Anstrich der Fenster von innen, zu dem der Kläger im Rahmen seiner Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen in turnusmäßigen Abständen gehalten ist, einen vorherigen fachgerechten Anstrich der Fenster von außen voraus.

Der Beklagte weist schließlich vergeblich auf seinen umfangreichen Grundbesitz und daraufhin, dass er angeblich bisher schon rund 4 Millionen DM für Renovierungen aufgewandt hat. Wie viele Hausgrundstücke der Beklagte hat und wieviel Geld er bisher für Renovierungen ausgegeben hat, ist für die Entscheidung dieses Rechtsstreits unerheblich. Der Kläger ist nicht verpflichtet, solange zu warten, bis "in nächster Zeit ... auch das Zinshaus, in welchem der Kläger wohnt, zur Renovierung anstehen und überholt" wird. Er hat vielmehr, wie die vorstehenden Ausführungen ergeben, einen sofortigen Anspruch auf einen Außenanstrich der Fenster seiner Wohnung gegen den Beklagten.

Das Amtsgericht hat den Beklagten auch zu Recht verurteilt, den Treppenbelag der 3. bis 8. Stufe der Treppe, die zur 1. Etage führt, im Hause H., M.-weg 300, zu erneuern. Dieser Anspruch des Klägers ergibt sich ebenfalls aus § 536 BGB, wie bereits das Amtsgericht zutreffend festgestellt hat. Die Beweisaufnahme hat ergeben, dass der Treppenbelag der 3. bis 8. Stufe der Treppe zwischen dem Erdgeschoss und der 1. Etage des Hauses sich in einem derart schlechten Zustand befindet, dass er erneuert werden muss. Das geht aus dem überzeugenden Gutachten des Sachverständigen K. hervor. Danach ist der Linoleumbelag auf den Stufen 3 bis 7 etwa in der Stufenmitte durchgetreten und weist dadurch Löcher auf, durch die das darunter liegende Holz sichtbar ist; die Löcher sind unterschiedlich groß (ca. 3,5 x 9 cm bis 7,5 x 18 cm). Ferner reicht auf der 5. Stufe von unten das vorhandene Loch bis an die Trittkante der Stufe, das heißt bis an die Messingschiene heran; die Messingschiene liegt auf einer Länge von ca. 10,5 dm frei, so dass dadurch dort - zur Belagseite hin - eine ca. 1,5 mm hohe Kante vorhanden ist. Der Beklagte bestreitet diese Feststellungen des Sachverständigen nicht. Die Kammer schließt sich auch den aus diesen Feststellungen gezogenen überzeugenden Schlussfolgerungen des Sachverständigen K. an. Danach ist davon auszugehen, dass die ca. 1,5 mm hohe Kante der Trittkante der 5. Stufe schon jetzt eine Gefahr darstellt so dass die Beseitigung dieser Kante aus Sicherheitsgründe: dringend geboten ist. Es besteht nämlich die Gefahr, dass ein die Treppe Hinabgehender mit dem Schuh an dieser Kante hängen bleibt und dadurch stürzt. Nach dem Sachverständigengutachten ist weiter davon auszugehen, dass die vorhandenen Löcher im abgenutzten Linoleumbelag der 3. bis 8. Stufe der vom Erdgeschoss zum 1. Obergeschoss führen den Treppe selbst noch keine Gefahr für die Benutzung dieser Treppe darstellen. Wie das Sachverständigengutachten weiter ergibt, ist eine Reparatur dieser durchgetretenen Stellen im Linoleumbelag, der aus Sicherheitsgründen zwar nicht unmittelbar erforderlich ist, für die Zukunft jedoch ratsam" weil es bei weiterer Verschlechterung des Zustandes durchaus möglich ist, dass sich schon bald ein Gefahrenzustand ergibt. Wenn danach bisher auch nur die Kante der Trittkante der 5. Stufe der betreffenden Treppe eine akute Gefahr darstellt, so hat der Kläger dennoch bereit jetzt auch einen Anspruch auf Erneuerung des abgenutzten und durchlöcherten Linoleumbelages der 3. bis 8. Stufe der betreffenden Treppe. Eine solche Erneuerung ist sofort notwendig, obwohl im Augenblick noch keine akute, sondern lediglich eine schwelende Gefahr für die Benutzer der Treppe zwischen dem Erdgeschoss und der 1. Etage des Hauses besteht. Sie ist nämlich notwendig um zu vermeiden, dass aus dieser latenten Gefahr in naher Zukunft eine akute Gefahr wird, dass Benutzer der betreffenden Treppe auf diesem Teilstück mit den Schuhen in den Löchern hängen bleiben und dadurch zu Fall kommen. Es kommt hinzu, dass der Beklagte bisher den gefahrvollen Zustand des Treppenbelages bestritten und sich geweigert hat, den schadhaften Teil des Treppenbelages zu erneuern.

Das zeigt mit aller Deutlichkeit seine Einstellung, auch in dem Falle nicht sofort und ohne weiteres tätig zu werden, wenn ein akuter Gefahrenzustand eingetreten ist. Unter Berücksichtigung dieses Verhaltens des Beklagten ist es dem Kläger nicht zuzumuten, solange zu warten, bis der schadhafte Treppenbelag eine akute Gefahr für die Benutzer der Treppe darstellt, um dann seinen Anspruch bei Gericht, womöglich in mehreren Instanzen, durchzusetzen.

Was den Hinweis des Beklagten auf § 539 BGB und die Vertragsklausel "gemietet wie besehen" anbetrifft, so kann hier im Wesentlichen auf die Ausführungen zur Frage der Verpflichtung des Beklagten zum Außenanstrich der Fenster in der Wohnung des Klägers Bezug genommen werden, die auch hier gelten. Das gleiche gilt auch hinsichtlich der wirtschaftlichen Erwägungen des Beklagten, die er mit Rücksicht auf den Umfang seines Grundbesitzes anstellt.

Der Kläger hat aberleinen Anspruch darauf, dass der Beklagte das Treppenhaus von der Hauseingangstür bis einschließlich der 1. Etage und die Hauseingangstür im Hause H., M.-weg 300, streicht. Dazu ist der Beklagte im Gegensatz zur Auffassung des Amtsgerichts nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme, die, die Kammer dazu durchgeführt hat, nicht verpflichtet. Zwar ist § 536 BGB, auf den der Kläger seinen Anspruch, auf einen Neuanstrich des betreffenden Teils des Treppenhauses und der Hauseingangstür stützt, nicht nur insoweit anwendbar, als es sich um die Überlassung bzw. die Erhaltung der Wohnung selbst in einem vertragsmäßigen Zustand handelt, sondern diese Bestimmung verpflichtet den Beklagten ausnahmsweise auch, soweit es sich um die gemeinschaftlich genutzten Räume der Mieter handelt, an denen sie also nur Mitbenutzungsrechte haben, wie hier am Treppenhaus. Das Treppenhaus bis einschließlich der 1. Etage und die Hauseingangstür befinden sich zur Zeit jedoch noch nicht In einem solchen Zustande dass der Kläger einen Anspruch auf eine Renovierung durch einen Neuanstrich hat.

Zwar befinden sich sowohl das Treppenhaus zum 1. Obergeschoss als auch die Hauseingangstür dekorativ in einem schlechten Zustand. Wie der Sachverständige K. festgestellt hat, ist der Anstrich alt und zum größten Teil nicht nur verschmutzt, sondern an vielen Stellen schadhaft, das heißt insbesondere abgestoßen. Aus dem überzeugenden Sachverständigengutachten geht aber weiterhin hervor, dass der Farbanstrich der Haustür und des Treppenhauses im Bereich Erdgeschoss/1. Obergeschoss, der teilweise schadhaft und unansehnlich und im Übrigen - bis auf den Deckenanstrich - fleckig und in unterschiedlichen Ausmaß - mäßig bis stark - verschmutzt ist, keine Gefahr für die Benutzer in dem gegenwärtigen Zustande darstellt. Danach besteht insbesondere nicht. die Gefahr des Herabfallens von Putzteilen, weil der Putz noch durchaus einen guten Eindruck macht, abgesehen von einigen wenigen kleinen Putzrissen, wie sie häufig anzutreffen sind. Allerdings stellt der Sachverständige schließlich fest, dass der Zustand des Treppenhauses so ist, dass sich die Mieter in ihrem Wohlbefinden durchaus beeinträchtigt fühlen können und zwar mehr noch durch den Grad der Verschmutzung und Ungepflegtheit des Treppenhauses als durch den Zustand des Farbanstrichs selbst.

Die Kammer, die auch diese Schlussfolgerung des Sachverständigen durchaus teilt, vermag daraus aber keinen Anspruch des Klägers auf einen Neuanstrich des Treppenhauses bis zum 1. Obergeschoss und der Hauseingangstür herzuleiten. Ein Mieter hat grundsätzlich keinen Anspruch gegen seinen Vermieter auf Durchführung von Schönheitsreparaturen an den Räumen, an denen ihm lediglich ein Mitbenutzungsrecht zusteht. Etwas anderes kann nur dann gelten, wenn sich diese Gemeinschaftsräume in einem solchen Zustand befinden, dass Ihre Benutzung mit einer Gefahr für Leib und Leben verbunden ist. Das ist hier trotz der Renovierungsbedürftigkeit des Treppenhauses und der Hauseingangstür, wie die Beweisaufnahme ergeben hat, weder im Augenblick noch in absehbarer Zukunft der Fall. Es kommt hier schließlich hinzu, dass das Treppenhaus nach den Ausführungen des Sachverständigen insbesondere deshalb einen so unansehnlichen Eindruck macht, weil es verschmutzt und ungepflegt ist. Das hat aber grundsätzlich nichts mit dem Alter des Farbanstriches zu tun, sondern ist auf die offenbar mangelnde Reinigung zurückzuführen, die auch der Beklagte einräumt. Danach muss sich der Kläger wegen des renovierungsbedürftigen Zustandes des Treppenhauses im Bereich des Erdgeschosses und des 1. Obergeschosses und des entsprechenden Zustanden der Hauseingangstür auf eine etwaige Mietminderung verweisen lassen. Da er hier einen Anspruch auf einen Neuanstrich geltend macht, braucht nicht entschieden zu werden, ob und gegebenenfalls in welchen Umfang er berechtigt ist, die Miete deswegen zu mindern, weil sich das Treppenhaus in dem beschriebenen schlechten Zustand befindet, und inwieweit dabei zu berücksichtigen ist, dass es sich um eine bis mm 31. Dezember 1974 preisgebundene Altbauwohnung gehandelt hat, für die der Beklagte auch jetzt noch nicht die volle ortsübliche Vergleichsmiete verlangen kann.

Die Entscheidung über die Kosten des ersten Rechtszuges folgt aus den §§ 91 a, 92 Abs. 1 ZPO.

Die Entscheidung über die Kosten den zweiten Rechtszuges ergibt sich aus § 92 Abs. 1 ZPO.

Vorinstanz: AG Hamburg, vom 12.12.1974 - Vorinstanzaktenzeichen 42 C 618/74