LG Hamburg - Urteil vom 30.04.1976
11 S 26/76
Fundstellen:
MDR 1976, 934
WuM 1978, 134
Vorinstanzen:
AG Hamburg, vom 09.01.1976 - Vorinstanzaktenzeichen C 391/75

LG Hamburg - Urteil vom 30.04.1976 (11 S 26/76) - DRsp Nr. 2001/14173

LG Hamburg, Urteil vom 30.04.1976 - Aktenzeichen 11 S 26/76

DRsp Nr. 2001/14173

Tatbestand:

Der Kläger verlangt von den Beklagten Zustimmung zur Mieterhöhung gemäß § 2 MHG.

Das Amtsgericht hat der Klage mit Urteil vom 09. Januar 1976 - 41 a C 391/75 -, auf das bezüglich des Sach- und Streitstandes gemäß § 543 ZPO verwiesen wird, zum Teil stattgegeben. Das Amtsgericht hat die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 287 ZPO auf 4 DM pro qm nebst Betriebskostenumlage geschätzt.

Dies hält der Kläger für zu niedrig bemessen und hat deshalb gegen das amtsgerichtliche Urteil form- und fristgemäß Berufung eingelegt und diese wie folgt begründet:

Das Amtsgericht habe die dem Gutachten ... beiliegenden Vergleichsobjekte unzutreffenderweise für nicht repräsentativ gehalten. Das Gesetz verlange nämlich nicht, Wohnungen in gleicher Lage, sondern in vergleichbarer Lage. Dass dies der Fall sei, habe der Gutachter überzeugend dargelegt. Wenn das angefochtene Urteil weiter eine Repräsentativität deswegen verneine, weil nur sechs Objekte nicht als repräsentativ angesehen werden könnten, sei dem entgegenzuhalten, dass einmal das Gesetz nur drei Objekte verlange und zum anderen der Gutachter nicht nur auf diese sechs Objekte, sondern darüber hinaus auf seinen Sachverstand abgestellt habe.

Die vom Amtsgericht im Rahmen seiner Schätzung herangezogene Mietpreisübersicht der Baubehörde per 31. Dezember 1974 könne hier schlechterdings keine Anwendung finden. Diese sei nicht repräsentativ für alle Vergleichsobjekte in Hamburg. Das ergebe sich daraus, dass diese Wohngeldstatistik nur Wohnungen von Wohngeldempfängern berücksichtige. Wohngeldempfänger seien aber keine repräsentative Bevölkerungsgruppe, was sich schon daraus ergebe, dass Wohngeld versagt werde, wenn das Familieneinkommen monatlich 800 DM übersteige. Hinzu kommen, dass die Wohngeldstatistik der Baubehörde überhaupt nicht die unterschiedliche Wohnlage berücksichtige. Außerdem berücksichtige die Wohngeldstatistik noch in erheblichem Maße preisgebundene Altbauwohnungen. Sie basiere überdies auf einem veraltetem Stand. Das Amtsgericht habe deshalb fälschlicherweise den von ihm schon in der ersten Instanz angebotenen Beweis des Sachverständigengutachtens nicht erhoben.

Der Kläger beantragt, unter Abänderung des angefochtenen Urteils,

die Beklagten als Gesamtschuldner dazu zu verurteilen, eine Erhöhung der Grundmiete für die Wohnung 2 ... von 221,60 DM monatlich auf 326,95 monatlich ab 01. September 1975 zuzustimmen.

Die Beklagten beantragen,

die Berufung des Klägers zurückzuweisen.

Die Beklagten verteidigen das amtsgerichtliche Urteil und halten es insbesondere zutreffend, dass dieses im Rahmen seiner Schätzung der ortsüblichen Vergleichsmiete auch die Wohngeldstatistik herangezogen hat.

Wegen der weiteren Einzelheiten im Parteivorbringen wird auf die von den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:

Die Berufung des Klägers hat keinen Erfolg.

Die Schätzung gemäß § 287 ZPO des Amtsgerichts hinsichtlich der ortsüblichen Vergleichsmiete ist hier nicht zu beanstanden. Insbesondere hat der Amtsrichter auch zu Recht die Wohngeldstatistik der Baubehörde per 31. Dezember 1974 im Rahmen seiner Schätzung mit zugrunde gelegt. Dass die genannte Wohngeldstatistik insoweit Berücksichtigung finden kann, entspricht der überstimmenden Rechtsprechung der Hamburger Mietekammern des Landgerichts (vergleiche u.a. Urteil dieser Kammer vom 30. April 1976 - 11 S 209/76 -; der ZK 7 vom 04. März 1976 - 7 S 165/75 -; der ZK 16 vom 04. November 1975 - 16 S 143/75 -). Die Wohngeldstatistik gibt zumindest Orientierungsdaten an die Hand, die bei der Fülle des ausgewerteten Materials Rückschlüsse auf das Mietzinsniveau im Einzelfall zulassen (Sternel, Wohnraummietrecht, II Rdn. 70). Die Bedenken, die gegen die Berücksichtigung der Wohngeldstatistik geltend gemacht werden, verkennen, dass diese nicht schematisch, sondern unter Prüfung jeden Einzelfalles angewandt wird und dass außerdem die dort genannten Werte keine starre Größe bilden, sondern im jeweiligen Einzelfall lediglich als Orientierungsrahmen bei der nach § 287 ZPO erfolgenden Schätzung der ortsüblichen Vergleichsmiete Berücksichtigung finden. Dies hat die Kammer im Einzelnen im oben genannten Urteil vom 30. April 1976 ausführliche dargelegt; auf die dortigen Gründe wird Bezug genommen.

Art, Lage, Ausstattung, Alter und Beschaffenheit der hier im Streit befindlichen Wohnung sind insgesamt lediglich als durchschnittlich zu werten. Das ergibt sich aus der Beschreibung des Sachverständigen ... in seinem Parteigutachten. Die dort aufgeführten Merkmale sind unstreitig. Die Wohnung ist im Sozialen Wohnungsbau erstellt worden und weist keine Merkmale auf, die sie so herausheben, dass die genannte Wohngeldstatistik der Baubehörde hier überhaupt nicht herangezogen werden könnte. Die gute Verkehrsverbindung und Einkaufsmöglichkeit werden durch die störenden Geräusche des Spielplatzes im Negativen wieder ausgeglichen. Nach der Wohngeldstatistik kommt man hier nach Abzug von geschätzten Nebenkosten von 1 DM pro qm auf einen Quadratmeterpreis von 3,62 DM. Auch wenn man die allgemeine Erhöhung der Mieten von etwa 6,5 % im Jahre 1975 bei der mit Stand vom 31. Dezember 1974 abschließenden Wohngeldstatistik berücksichtigt, so ergibt sich hier kein höherer als vom Amtsgericht zuerkannter Betrag von 4 DM pro qm.

Dem Parteigutachten ... kann im Rahmen der Schätzung keine entscheidende Bedeutung beigemessen werden. Der dem Kläger obliegende volle Nachweis dafür, dass der begehrte erhöhte Mietzins nicht höher ist als der ortsübliche im Sinne von § 2 MHG, ist nicht schon dadurch die Benennung einer bestimmten Anzahl anderer Objekte geführt, die hinsichtlich der wertbildenden Merkmale vergleichbar sind; die herangezogenen Vergleichsobjekte müssen darüber hinaus das am Ort übliche durchschnittliche Entgelt für Wohnungen dieser Art repräsentieren (vergleiche Sternel, Wohnraummietrecht, II. Rdn. 57; Schmidt-Futterer, Wohnraumschutzgesetze Rdn. C 96, 97). Diesem Erfordernis trägt das Sachverständigengutachten ... nicht hinreichend Rechnung. Der Sachverständige muss nämlich die Repräsentativität schlüssig und nachvollziehbar belegen (Sternel, Wohnraummietrecht, II Rdn. 102). Daran fehlt es hier in ausreichendem Maße. Die Anzahl der genannten sechs Vergleichsobjekte ist zu gering. Die Auseinandersetzung des Gutachters mit Art, Lage und Beschaffenheit der genannten Vergleichsobjekte zur Bezugswohnung lässt nicht den nachvollziehbaren Schluss zu, dass die von ihm genannte Vergleichsmiete ortsüblich ist. Es fehlt eine eigene Stellungnahme zu den Werten der Wohngeldstatistik und wie diese mit der Schätzung des Gutachters in Einklang gebracht werden können. Der bloße Hinweis auf die eigene Erfahrung und Sachkunde ist insoweit unergiebig (Sternel, aaO.; Schmidt-Futterer, aaO., C Rdn. 146).

Außerdem bestehen hier Bedenken bezüglich der Vergleichbarkeit der genannten Wohnungen. Das gilt zum einen hinsichtlich der Lage der benannten Vergleichsobjekte. Denn nur eine (die Wohnung im F.) liegt in der Nähe der hier streitigen Wohnung, während die anderen genannten Vergleichswohnungen sich in W. oder dortiger Umgebung befinden. Zwar kann man hier nicht generell davon ausgehen, dass in jedem Fall die Vergleichobjekte in der gleichen Gegend wie die Bezugswohnung liegen müssen. Es reicht eine überwiegende Übereinstimmung, die eine Vergleichbarkeit ermöglicht (OLG Hamburg, MDR 74, 585). Grundsätzlich ist aber die Angabe von Vergleichsobjekten in der gleichen Gemeinde erforderlich (Barthelmess, 2. Wohnraumkündigungsschutzgesetz, Miethöhegesetz, Kommentar, Rdn. 26 zu § 2 MHG). Hier ist insbesondere der Unterschied zwischen der in der Stadt belegenen Bezugswohnung und den zum Teil am Stadtrand (W.) gelegenen Wohnung von Bedeutung, der die Vergleichbarkeit der genannten Vergleichsobjekte in Frage stellt (vergleiche hierzu im Einzelnen Sternel, aaO., II Rdn. 59, 75; Barthelmess, aaO., Rdn. 26 und 31 zu § 2 MHG; Schmidt-Futterer, aaO., C Rdn. 66). Wenn der Kläger dem entgegenhält, dass auch die Wohngeldstatistik der Baubehörde alle möglichen Wohnungen in unterschiedlicher Lage erfasst, so ist dem entgegenzuhalten, dass dies durch große Anzahl der in der Wohngeldstatistik erfassten Wohnungen ausgeglichen wird und zum anderen - wie ausgeführt - die Wohngeldstatistik lediglich als Orientierungsrahmen bei der nach § 287 ZPO erfolgenden Schätzung der Ortsüblichkeit der Vergleichsmiete dient.

Zum anderen ergeben sich hier Bedenken bezüglich der Vergleichbarkeit der vom Gutachter ... genannten Vergleichsobjekte hinsichtlich der Größe der von ihm genannten Objekte. Er hat drei Zwei-Zimmer-Wohnungen aufgegeben, während es sich bei der hier streitigen Wohnung um eine Drei-Zimmer-Wohnung handelt. Davon fallen zwei Wohnungen auch in ihrer Quadratmeterzahl erheblich ab (die Nummern 2 und 4) und auch die unter Nr. 6 genannte Vergleichswohnung fällt insoweit aus dem Rahmen. In der Literatur wird zu Recht ausdrücklich darauf verwiesen, dass die Vergleichbarkeit nach der Größe des Wohnraums und der Zahl der Wohnräume bei der Mietwertbestimmung nicht unterbewertet werden sollte (vergleiche Schmidt-Futterer, aaO., C Rdn. 63; Barthelmess, aaO., Rdn. 37 mit weiteren Nachweisen: Sternel, aaO., II Rdn. 59, 75). Einerseits ist anerkannt, dass für kleine und gut ausgestattete Wohnungen ein erhöhter Quadratmetermietzins zu zahlen ist, andererseits sind aber für größere Wohnungen geringere Quadratmeterpreise üblich.

Im Übrigen kann das Gutachten ... aber auch deshalb das klägerische Verlangen nicht hinreichend rechtfertigen, weil auch der Sachverständige ... nach Abzug von 1 DM für Nebenkosten auf eine Ortsüblichkeit von 4,40 DM pro qm kommt, so dass hier gar keine erhebliche Abweichung zu dem vom Amtsgericht zuerkannten Betrag von 4 DM besteht.

Das eine Schätzung bezüglich der Ortsüblichkeit der Vergleichsmiete nach § 287 Abs. 2 ZPO zulässig ist, ist auch allgemein anerkannt (vgl. Sternel, aaO., II Rdn. 103; Barthelmess, aaO., Rdn. 24 und 175 zu § 2 MHG je mit weiteren Nachweisen), wenn auch nur gebunden an § 2 MHG. Der Einholung eines Sachverständigengutachtens insoweit bedurfte es nicht, da die Beschreibung des Sachverständigen ... über die Wohnung hier unstreitig ist. Die hier vorgenommene Schätzung "hängt nicht völlig in der Luft" (vgl. Zöller, I 4 zu § 287 ZPO mit weiteren Nachweisen). Eine willkürliche Zurückweisung des angebotenen Beweises liegt deshalb nicht vor (vergleiche Zöller, II 2 zu § 287 ZPO und Barthelmess, aaO., Rdn. 175 zu § 2 MHG). Die tatsächlichen Grundlagen, auf die sich die Schätzung stützt, sind hier gerade vorhanden und nicht im Streit.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 ZPO.

Vorinstanz: AG Hamburg, vom 09.01.1976 - Vorinstanzaktenzeichen C 391/75
Fundstellen
MDR 1976, 934
WuM 1978, 134