LG Görlitz - Urteil vom 28.09.1994
2 S 48/94
Normen:
BGB § 285, § 537 Abs. 1, § 554 Abs. 1 Nr. 2 ;
Fundstellen:
DRsp I(133)535a (Ls)
NJ 1995, 148
RAnB 1995, 138
WuM 1994, 601
WuM 1994, 601
WuM 1994, 601

Mietminderung bei fehlender Kochmöglichkeit und Unterbrechung der Gasversorgung

LG Görlitz, Urteil vom 28.09.1994 - Aktenzeichen 2 S 48/94

DRsp Nr. 1995/9305

Mietminderung bei fehlender Kochmöglichkeit und Unterbrechung der Gasversorgung

Die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses durch den Vermieter wegen Zahlungsverzugs des Mieters ist unwirksam, wenn der Mieter sich aufgrund eines Rechtsrats des Mieterschutzvereins für berechtigt halten durfte, die Miete zu mindern.

Normenkette:

BGB § 285, § 537 Abs. 1, § 554 Abs. 1 Nr. 2 ;

Tatbestand:

Von der Darstellung des Tatbestandes wird gemäß § 543 Abs. 1 ZPO abgesehen.

Entscheidungsgründe:

Die Berufung ist zulässig, jedoch unbegründet.

Das Urteil des Amtsgerichts Weißwasser ist im Ergebnis und in der Begründung zutreffend, so daß zur Vermeidung von Wiederholungen auf es verwiesen werden kann. Die Angriffe der Beklagten gegen das Urteil gehen fehl.

Die am 08.02.1994 ausgesprochene fristlose Kündigung ist unwirksam.

Durch die am 08.02.1994 ausgesprochene fristlose Kündigung ist das Mietverhältnis zwischen den Klägern und der Beklagten nicht wirksam beendet worden, sondern besteht über den 31.03.1994 hinaus weiter fort.

Die Kläger müssen die Wohnung, nicht an die Beklagte herausgeben.

Die Widerklage ist unbegründet.

Wenn auch die Mieter mit der Entrichtung des Mietzinses in Höhe eines Betrages in Verzug gekommen sind, der den Mietzins für 2 Monate erreicht, so ist jedoch die von der Beklagten ausgesprochene fristlose Kündigung, die sich auf § 554 Abs. 1 Ziffer 2 BGB stützt, unwirksam.

Dies ergibt sich zum einen daraus, daß die fristlose Kündigung der Beklagten auf das Verhalten der Mieter eine überzogene Reaktion darstellt.

In Anbetracht der Gesamtumstände ist die fristlose Kündigung der Beklagten ein unverhältnismäßiges Mittel. Zwischen den Parteien ist im Streit, ob die Mieter den Bezug von Gas weiterhin verlangen können, oder die Umstellung auf Elektroenergie dulden müssen.

Vorliegend hatte die Vermieterin nicht sofort das Recht zu einer Kündigung. Vielmehr hätte zwischen den Parteien zunächst gerichtlich geklärt werden müssen, ob eine Mietminderungsmöglichkeit und ein Zurückbehaltungsrecht der Kläger besteht.

Hier ist insbesondere zu berücksichtigen, daß die Mieter nicht willkürlich ihre Mietzinszahlungen reduzierten. Die Vermieterin, d.h. die Beklagte, hatte umfänglich Kenntnis davon, daß hinsichtlich der Gasversorgung im Mietobjekt zwischen den Parteien unterschiedliche Rechtspositionen bestehen. Die Mietminderung und die Zurückbehaltung eines Teils der Miete sollte seitens der Kläger bis zur Klärung des Sachverhalts erfolgen. Der Beklagten war schließlich auch bekannt, daß die Kläger bezüglich der oben angeführten Problematik den Mieterschutzverein Oberlausitz/Niederschlesien e. V. zu Rate gezogen hatten. Auf der Grundlage der Empfehlungen des Mieterschutzvereins gingen die Kläger vor.

Wie im Urteil des Amtsgerichts Weißwasser zutreffend festgestellt, ist die fristlose Kündigung der Beklagten des weiteren auch unwirksam, weil dem Handeln der Kläger Fahrlässigkeit oder Vorsatz nicht zugrundelag und daher der Verzug durch die Kläger nicht schuldhaft herbeigeführt wurde. Vielmehr hielten sich die Kläger irrtümlich zur Mietminderung bzw. zur Zurückbehaltung für berechtigt.

Die Kläger hatten begründeten Anlaß, ein Minderungs- oder Zurückbehaltungsrecht anzunehmen.

Die Kläger sind nicht fahrlässig vorgegangen. Sie haben, da ihre Kenntnisse zur Prüfung der Rechtslage vorliegend nicht ausreichend waren, Rechtsrat beim Mieterschutzverein eingeholt. Die Kläger gingen aufgrund der Beratung seitens des Mieterschutzvereins vor. Sie verließen sich auf dessen Rechtsauskunft. Als rechtsunkundige Bürger mußten die Kläger keinen Zweifel an der Richtigkeit dieser Rechtsauskunft haben. Ein gegebenenfalls schuldhaftes Handeln kann den Klägern jedenfalls nicht angelastet werden. Es kann nicht festgestellt werden, daß sich die Kläger im vollen Bewußtsein der Unrechtmäßigkeit ihres Handelns zur Minderung und Zurückbehaltung eine s Teils der Miete entschlossen haben.

Auch wenn die Kläger nach ihrer Auffassung auf der Rechtsposition beharren, einen Anspruch auf Gasenergie zu haben und es daher zu der Situation kam, daß die Kläger keine Kochmöglichkeit mehr hatten, so beruht diese Rechtsposition jedenfalls auf der Beratung und Information des Mieterschutzvereins, der die Kläger Glauben schenken durften und wonach sie vorgehen durften.

Entgegen der Ansicht der Beklagten mußte sich das Amtsgericht Weißwasser nicht zwingend damit auseinandersetzen, in wieweit die vorgenommene Mietminderung, deren Berechtigung durch die Beklagte bestritten wurde, gerechtfertigt war.

Die Frage der Berechtigung zur Mietminderung und zur Zurückbehaltung eines Teils der Miete kann vorliegend dahinstehen, da die Kläger jedenfalls nicht schuldhaft ihrer Verpflichtung zur Mietzinszahlung nicht nachgekommen sind und es somit an der weiteren Voraussetzung für eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzuges gemäß § 554 Abs. 1 Nr. 2 BGB fehlt. Bereits aus diesem Grunde ist die fristlose Kündigung der Beklagten unwirksam.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO.

Fundstellen
DRsp I(133)535a (Ls)
NJ 1995, 148
RAnB 1995, 138
WuM 1994, 601
WuM 1994, 601
WuM 1994, 601