AG Bad Segeberg - Urteil vom 29.09.1976
12 C 35/76
Normen:
BGB § 537 Abs. 1;
Fundstellen:
WuM 1977, 227

Mietminderung bei mangelnder Heizleistung und Raumtemperatur im Winter unter 20 °C; Gegenansprüche des Mieters

AG Bad Segeberg, Urteil vom 29.09.1976 - Aktenzeichen 12 C 35/76

DRsp Nr. 2001/12204

Mietminderung bei mangelnder Heizleistung und Raumtemperatur im Winter unter 20 °C; Gegenansprüche des Mieters

1. Ist eine Wohnung im Winter nur unreichend beheizbar und werden Raumtemperaturen von 20 °C nicht erreicht, so ist der Mieter zu einer Minderung des Mietzinses um 20 % berechtigt. 2. Darüber hinaus kann der Mieter die Kosten für die Beschaffung von elektrischen Radiatoren als Schadensersatz geltend machen.

Normenkette:

BGB § 537 Abs. 1;

Tatbestand:

Die Beklagten haben vom 01.12.1973 an die Obergeschosswohnung im Hause des Klägers in G., A., gemietet. Die Parteien haben mündlich einen Mietzins von 220 DM sowie 20 DM für die Heizung vereinbart. Zwischen den Parteien ist ein schriftlicher Mietvertrag nicht beschlossen worden. Der Mietvertragsentwurf vom 17.01.1973 ist nur vom Kläger, nicht aber von den Beklagten unterschrieben worden. Auf seinen Inhalt, insbesondere die unter § 16 aufgeführten Nebenkosten, wird Bezug genommen (Blatt 25 bis 27 der Akte).

Der Kläger verlangt ausstehende Mieten für Dezember 1975, Januar und Februar 1976 von zusammen 720 DM sowie Räumung seiner Wohnung. Im Laufe des Monats Februar 1976 haben die Beklagten dann 138,30 DM auf die Februarmiete bezahlt. Insoweit haben die Parteien den Rechtsstreit in der Hauptsache für erledigt erklärt. Der Kläger verlangt ferner die Müllabfuhrgebühren und Wassergeld für Dezember 1973, die Jahre 1974 und 1975 sowie Januar und Februar 1976 von zusammen 230 DM.

Der Kläger behauptet, die Beklagten hätten sich geweigert den Mietvertragsentwurf vom 17.11.1973 zu unterschreiben.

Er beantragt,

1. die Beklagten zu verurteilen, an ihn 950 DM nebst 4 % Zinsen auf 212 DM seit dem 22.08.1975 sowie auf 240 DM seit dem 04.12.1975 sowie auf weitere 249 DM seit dem 04.02.1976 abzüglich des für erledigt erklärten Betrages von 138,30 DM zu zahlen,

2. die Beklagten zu verurteilen, die von ihnen genutzte Wohnung, belegen in G., im Hause A., bestehend aus 2 Zimmern, 1 Küche, 1 Korridor, 1 Bad mit Toilette geräumt an ihn herauszugeben.

Die Beklagten beantragen,

die Klage abzuweisen.

Sie behaupten, der Mietvertragsentwurf sei ihnen nicht zur Unterschrift vorgelegt worden. Sie seien berechtigt, den Mietzins um 30 % zu mindern. Vom 01.12.1975 an bis wenigstens Ende Februar 1976 sei ihre Wohnung nicht ordnungsgemäß beheizt gewesen. Die Temperaturen hätten bei 15 bis 16 Grad abends, nie über 18 Grad gelegen. Auf ihre Aufzeichnungen über die Temperaturen vom 12.11. bis zum 26.11.1975 (Bl 19 d.A.) wird Bezug genommen. Die Heizung sei morgens erst gegen 09.15 Uhr bis 09.30 Uhr angestellt worden und abends um 20.00 Uhr schon wieder kalt gewesen. Im Dezember 1973 habe der Kläger für das Wohnzimmer einen elektrischen Radiator aufgestellt, aber - das ist unstreitig - nicht die Stromkosten dafür bezahlt. Die Beklagten habe sich - das ist ebenfalls unstreitig - im November 1975 zu 143,50 DM einen zweiten Radiator für das Schlafzimmer angeschafft. Mit diesen Kosten haben die Beklagten die Aufrechnung gegenüber der Dezembermiete erklärt, wie in ihrem Mahnschreiben vom 27.11.1975 angekündigt (Bl. 20 d.A.). Die Beklagten haben ferner die Aufrechnung mit den durch die Radiatoren entstandenen Stromkosten erklärt.

Der Kläger hat erwidert, die Heizung reiche bei ordnungsgemäßer Wartung zur Beheizung des Obergeschosses aus, Beweis: Sachverständigengutachten. Die Räume der Beklagten würden deswegen nicht warm, weil sie ihr Fenster zu lange geöffnet hätten und ihre Gardinen über die Heizkörper hingen.

Das Gericht hat gemäß dem Beweisbeschluss vom 12.05.1976 zu dem streitigen Parteivortrag Beweis erhoben. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird Bezug genommen auf das Sitzungsprotokoll vom 15. Sept. 1976 (Bl 61 ff. d.A.).

Entscheidungsgründe:

Die Klage ist zulässig. Der Zahlungsanspruch des Klägers ist aber nur in Höhe von 306,20 DM begründet. Der Räumungsanspruch ist unbegründet.

Dem Kläger steht kein Anspruch auf Wassergeld und Müllabfuhr von zusammen 230 DM zu. Diese Nebenkosten sind mündlich nicht vereinbart worden. Eine schriftliche Vereinbarung ist unstreitig nicht zustande gekommen. Der Kläger hat nicht bewiesen, dass die Beklagten eine schriftliche Vereinbarung dadurch arglistig verhindert haben, dass sie sich geweigert haben, den Mietvertragsentwurf vom 17.11.1973 zu unterzeichnen. Der Beklagte zu 1) als Partei vernommen, hat erklärt, der Kläger selbst habe den schriftlichen Mietvertrag nicht den Beklagten vorgelegt, obwohl die Beklagten einen schriftlichen Mietvertrag gewünscht hätten.

Der Kläger kann an rückständiger Miete für Dezember 1975, Januar und Februar 1976 nur den vereinbarten Mietzins von 220 DM abzüglich einer Mietminderung von 20 % verlangen. Die Beklagten haben bewiesen, dass ihre Wohnung in den Monaten Dezember 1975 sowie Januar und Februar 1976 nicht ausreichend beheizt war. Dies ist durch die Eheleute und Zeugen ... bestätigt worden. Diese haben in der fraglichen Zeit die Beklagten jeden Freitagabend besucht und dabei feststellen können, dass die Heizung von etwa 20.00 Uhr an lauwarm war. Sie haben im Wohnzimmer der Beklagten so lange gefroren, bis dort Ende Dezember 1975 der Radiator vom Kläger aufgestellt und in Betrieb genommen wurde. Gegenüber den Zeugen ... sollen die Beklagten geäußert haben, dass ihre Wohnung auch in der übrigen Zeit unzureichend beheizt werde. Die Aussagen der Zeugen ... sind überzeugend. Für ihre Richtigkeit sprechen einmal die Temperaturtabelle der Beklagten für November 1975, zum anderen die Tatsache, dass der Kläger dem Beklagten im Dezember 1975 einen Radiator zur Verfügung gestellt hat. Durch die glaubwürdigen Aussagen der Zeugen ... ist auch bewiesen, dass die Beklagten nicht übermäßig viel gelüftet und die Gardinen hochgesteckt haben.

Die Überzeugung des Gerichts von der unzureichenden Beheizung der Wohnung der Beklagten ist nicht durch die Aussagen der Zeuginnen ... und ... erschüttert worden. Der Zeugin ... ist die Temperatur im Obergeschoss, also in der Wohnung der Beklagten, nach eigenen Angaben nicht bekannt. Die Zeugin ... will die Beklagten nur drei- bis viermal in ihrer Wohnung aufgesucht haben, u.a. allerdings auch im Winter. Bei diesen Besuchen soll das Obergeschoss ausreichend beheizt gewesen sein. Bei dieser Aussage ist aber unklar geblieben, wann die Zeugin im Winter bei den Beklagten war und, wie tief bei diesen Besuchen die Außentemperatur gefallen war. Beide Zeuginnen haben zwar bekundet, die Großmutter der Ehefrau des Klägers werfe die Heizung morgens um 07.30 Uhr bis 08.00 Uhr an. Das Erdgeschoss erwärme sich auf etwa 23 bis 25 Grad. Die Richtigkeit dieser Angaben ist aber fraglich, da beide Zeuginnen berufstätig sind und sich deswegen tagsüber nicht im Hause des Klägers aufhalten. Die Zeugin ... will die Wohnung bereits gegen 07.20 Uhr bis 07.30 Uhr verlassen und von der Bedienung der Heizung von ihrer Großmutter wissen. Auch die Aussage des Zeugen ... , während seiner Mietzeit in der früheren Wohnung der Beklagten sei diese ausreichend beheizt worden, vermag der Überzeugung des Gerichts vom Gegenteil nicht erschüttern. Denn während der Mietzeit des Zeugen ... wurde die Heizung noch vom Ehemann der Großmutter des Klägers bedient.

Damit ist bewiesen, dass die Wohnung des Beklagten in den Monaten Dezember 1975, Januar und Februar 1976 durch die Heizung des Klägers jedenfalls von 19.00 Uhr an nicht ausreichend erwärmt worden ist. Daraus folgt, dass auch über Tag nicht ausreichend geheizt worden ist. Der Kläger hat nämlich vorgetragen, dass er von 21.00 Uhr an auf dem Herd in seiner Wohnung nichts mehr aufgeworfen werde. Damit hat der Kläger seine Pflicht zur ordnungsgemäßen Beheizung der Wohnung der Beklagten verletzt. Er ist verpflichtet, von 07.00 Uhr an bis 22.00 Uhr in der Mietwohnung eine Mindesttemperatur von 20 Grad zu halten.

Ob die unzureichenden Temperaturen auf einer unsachgemäßen Bedienung der Heizung oder einer nicht ausreichenden Heizungsanlage beruhen, ist unerheblich. Aus diesem Grunde ist der vom Kläger beantragte Sachverständigenbeweis nicht einzuholen. Der Kläger ist auch nicht dadurch seiner Verpflichtung als Vermieter nachgekommen, für eine ausreichende Beheizung der Wohnung der Beklagten zu sorgen, dass er im Wohnzimmer einen Radiator aufgestellt hat. Er hat sich unstreitig nicht bereit erklärt, die durch den Betrieb des Radiators anfallenden Stromkosten zu tragen.

Wegen der unzureichenden Beheizung der Wohnung der Beklagten ist eine Mietminderung um 20 % im Monat angemessen. Die Beklagten sind ferner gemäß § 538 BGB berechtigt, den Kaufpreis von 143,50 DM für den zweiten Radiator für das Schlafzimmer als Schadensersatzanspruch gegenüber dem Kläger geltend zu machen und hiermit gegenüber dem geminderten Mietzinsanspruch des Klägers für Dezember 1973 aufzurechnen. Der ist spätestens durch die Mahnschreiben der Beklagten vom 31.10. und 27.11.1975 in Verzug gekommen. Dagegen können die Beklagten nicht den Stromkosten der Radiatoren die Aufrechnung erklären, da sie wegen der nicht ordnungsgemäß beheizten Wohnung bereits den Mietzins gemindert haben.

Damit schulden die Beklagten für Dezember 1975 noch 20 DM Heizkosten sowie 32,50 DM Miete (220 DM weniger 143,50 DM plus 44 DM).

Für Januar 1976 haben die Beklagten 20 DM Heizkosten und die um 20 % geminderte Miete von 176 DM zu zahlen. Für Februar 1976 schuldet die Beklagte nach der unstreitigen Zahlung von 138,30 DM noch 20 DM Heizkosten und 37,70 DM Miete (220 DM weniger 138,30 DM plus 44 DM). Danach ist ein Zahlungsanspruch in Höhe von 306,20 DM begründet.

Die Räumungsklage ist unbegründet. Die Beklagten sind mit den Mietzinsrückständen, die für zwei Zahlungstermine allerdings über eine Monatsmiete hinausgehen (§ 554 Abs. 1 Ziff. 1 BGB) nicht in Verzug gekommen. Sie haben insoweit die restlichen Mieten ohne Verschulden zurückbehalten. Es ist ihnen nicht vorzuwerfen, dass sie von einer Mietzinsminderung von 30 % anstelle von 20 % ausgegangen sind.

Der Zinsanspruch erfolgt aus §§ 286, 284 BGB.

Die Kostenentscheidung ergibt sich aus den §§ 91, 91 a ZPO. Die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 709 Ziff. 4 ZPO.

Fundstellen
WuM 1977, 227