LG Wiesbaden - Urteil vom 04.07.1977
1 S 426/76
Normen:
BGB § 537 Abs. 1;
Fundstellen:
WuM 1980, 17
Vorinstanzen:
AG Wiesbaden, vom 14.06.1976

Mietminderung bei vollständiger Unbenutzbarkeit der Wohnung wegen mangelhafter Beheizungsmöglichkeit, Löchern in einer Zimmerdecke und Unbenutzbarkeit der Gartentreppe

LG Wiesbaden, Urteil vom 04.07.1977 - Aktenzeichen 1 S 426/76

DRsp Nr. 2002/9285

Mietminderung bei vollständiger Unbenutzbarkeit der Wohnung wegen mangelhafter Beheizungsmöglichkeit, Löchern in einer Zimmerdecke und Unbenutzbarkeit der Gartentreppe

Ist ein Haus nur mangelhaft beheizbar, wobei einzelne Räume gänzlich unbeheizt bleiben, befinden sich Löcher in einer Zimmerdecke und ist die Gartentreppe unbenutzbar, so ist davon auszugehen, dass dieses Haus auf dem freien Wohnungsmarkt nicht mehr zu vermieten wäre. Der Mieter ist daher zur Minderung der Miete um ihren vollen Betrag berechtigt.

Normenkette:

BGB § 537 Abs. 1;

Tatbestand:

Die Beklagten haben durch Mietvertrag vom 06.03.1971 ab 01.10.1971 das Haus des Klägers in ... auf die Dauer von 5 Jahren gemietet. Der monatliche Mietzins war mit 1.400 DM vereinbart.

Mit Schreiben vom 25.08.1972 bemängelte der Beklagte zu 1), dass die Heizung nicht intakt sei. Er verwies darauf, dass er dem Kläger dies schon mehrfach mitgeteilt habe, ohne dass dieser etwas unternommen habe. Alle 3 bis 8 Tage falle der Druck in der Heizung so weit ab, dass man alle Heizkörperventile öffnen könne, ohne dass Wasser oder auch nur Luft austrete. Wegen weiterer Einzelheiten wird auf die Kopie des Schreibens Bl. 90 Bezug genommen.

Mit Schreiben vom 01.07.1974 - Kopie Bl. 91 - wies der Beklagte zu 1) den Kläger erneut auf die defekte Heizung hin und teilte mit, alle 4 Tage müsse er Wasser nachfüllen und die Heizkörper entlüften. Mit Schreiben vom 10.12.1975 - Kopie Bl. 32 d.A.- wiederholte der Beklagte zu 1) diese Rügen. Gleichzeitig bemängelte er, dass sich in der Dusche ein etwa 1/2 qm großes Loch in der Decke befinde, durch das ein Wasserrohrschaden behelfsmäßig repariert worden sei. Aus einem vom Klempner angebrachten Ablaufblech tropfe ständig Wasser aus der Decke ins Duschbecken. Außerdem sei noch ein weiteres in die Decke gestemmtes Loch vorhanden. Schließlich beschwerte der Beklagte zu 1) sich darüber, dass der Kläger die zum Garten führende Treppe abgerissen habe, sodass kein Zugang mehr zum Eingang der unteren Etage vorhanden sei.

Dass die Löcher in der Decke vorhanden waren und außerdem die reparaturbedürftige Treppe zum Eingang der unteren Etage des gemieteten Hauses wie vom Beklagten zu 1) moniert abgerissen worden ist, ist unstreitig. Die Treppe hatte auch, worauf der Beklagte zu 1) in seinen Schreiben bereits mehrfach hingewiesen hatte, keine Beleuchtung.

Entsprechend der Ankündigung des Beklagten zu 1) in seinem Schreiben vom 10.12.1975 zahlten die Beklagten für den Dezember 1975, Januar 1976 und Februar 1976 keine Miete. Mit Schreiben vom 19.01.1976 kündigte der Kläger das Mietverhältnis fristlos. Am 20.02.1976 - so die Beklagten - oder am 10.03.1976 so der Kläger - zogen die Beklagten aus. Unmittelbar nach ihrem Auszug ließ der Kläger den Heizkessel auswechseln und die Warmwasserleitungen erneuern.

Der Kläger hat von den Beklagten die rückständigen 3 Monatsmieten im Gesamtbetrag von 4.200 DM verlangt.

Er hat beantragt,

die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, 4.200 DM nebst 4 % Zinsen seit Klagezustellung an ihn zu zahlen.

Die Beklagten haben Klageabweisung beantragt.

Die Beklagten haben die Ansicht vertreten, wegen der Mängel des Hauses, insbesondere wegen der nicht intakten Heizung, sei das Haus im Winter 1975/76 ohne Mietwert gewesen. Die Heizung habe wegen des ständigen Wasserverlustes keine hinreichende Heizleistung erbracht. Dagegen habe sie viel zu viel Öl verbraucht. Auch die fehlende Beleuchtung der Gartentreppe und das Loch in der Decke des Badezimmers hätte den Mietwert gemindert. Schließlich habe der Kläger sein Versprechen nicht gehalten, eine Garage zu bauen, außerdem habe er keinen Vorgartenzaun angebracht.

Durch Urteil vom 14.06.1976, auf das vollinhaltlich Bezug genommen wird, hat das Amtsgericht in Wiesbaden die Beklagten antragsgemäß verurteilt. Es hat seine Entscheidung damit begründet, der Klageanspruch ergebe sich aus dem Mietvertrag. Die Einwendungen der Beklagten gegen den Mietzinsanspruch seien nicht begründet, teils weil sie nicht hinreichend substantiiert seien, teils weil den Beklagten die geltend gemachten Ansprüche nicht zustünden.

Gegen dieses Urteil haben die Beklagten in der aus den Akten ersichtlichen Form und Frist Berufung eingelegt und sie begründet. Die Beklagten haben sich erneut auf den Standpunkt gestellt, der Mietwert des Hauses sei im streitigen Zeitpunkt gleich Null gewesen. Nicht nur seien schon die gerügten Löcher in der Decke vorhanden gewesen und habe ein ordentlicher Zugang zu der unteren Etage des Hauses gefehlt. Vor allem sei das Haus aber nicht ausreichend heizbar gewesen. Die Heizung habe alle 4 Tage nachgefüllt und entlüftet werden müssen. Obwohl mehrere Heizkörper, u.a. im Wohnzimmer und in der Küche, abgeschaltet gewesen seien, habe die Heizung niemals mehr als 16 Grad Raumtemperatur erbracht. Dagegen habe sie in etwas mehr als drei Monaten 3.000 l Heizöl verbraucht.

Hilfsweise rechnen die Beklagten gegen die Klageforderung auf mit Umzugskosten von 2.000 DM, Maklergebühr von 2.300 DM und mit einem Schadensersatzanspruch wegen eines auf dem Mietgrundstück verbliebenen und vom Kläger beseitigten transportablen Schwimmbades in Höhe von 600 DM.

Die Beklagten beantragen,

das an gefochtene Urteil abzuändern und die Klage abzuweisen.

Der Kläger beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Der Kläger verteidigt das angefochtene Urteil und bestreitet wie im ersten Rechtszug bereits die Behauptungen der Beklagten. Insbesondere behauptet der Kläger, die Heizung sei jederzeit in der Lage gewesen, das den Beklagten vermietete Haus ausreichend auf eine wohnliche Temperatur zu erwärmen.

Wegen weiterer Einzelheiten des dargestellten Parteivorbringens wird auf den vorgetragenen Inhalt der gewechselten Schriftsätze Bezug genommen.'

Das Gericht hat über die Behauptungen der Parteien Beweis erhoben durch Vernehmung der Zeugen ... und .... Wegen des Inhalts ihrer Aussage in der Verhandlung vom 31.01.1977 wird auf den Aktenvermerk vom gleichen Tage - Bl. 151 - 154 d.A.- Bezug genommen. Das Gericht hat weiterhin Beweis erhoben durch Vernehmung der Zeugen ..., ..., ... und durch Vernehmung der Beklagten zu 2) als Partei. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf die Sitzungsniederschrift vom 18.02.1977 - Bl. 155 - 161 d.A.- Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:

Die Berufung ist form- und fristgerecht eingelegt und begründet worden. Sie muss auch in der Sache Erfolg haben, denn auf Grund der Beweisaufnahme steht fest, dass das Hausgrundstück in den streitigen Monaten Dezember 1975 und Januar und Februar 1976 keinen Mietwert hatte.

Die Beweisaufnahme hat ergeben, dass es im Winter 1975/76 nicht möglich gewesen ist, trotz Abstellens mehrerer Heizkörper wenigstens in einigen Räumen des Hauses mehr als 16 Grad Raumtemperatur zu erzielen. Dies folgt vor allem aus den Aussagen der Zeugen .... Die Zeugin ... hat während der fraglichen Zeit den Beklagten mehrfach aufgesucht, da er für ihren Ehemann als selbständiger Grafiker arbeitete. Sie hat dabei festgestellt, dass die Räume unangenehm kalt waren.

Die Heizkörper fühlten sich nur lau an und das Thermometer im Arbeitsraum des Beklagten zeigte eine Temperatur von 16 Grad an. Auf entsprechenden Hinweis des Beklagten zu 1), dass die Heizung nicht richtig funktioniere und ständig nachgefüllt werden müsse, hat sie sich den Wasserdruckmesser angesehen und festgestellt, dass er auf Null stand. Sie hat sich auch von der Richtigkeit der Behauptung des Beklagten zu 1) überzeugt, dass er alle 4 Tage Wasser nachfüllen müsse. Schließlich hat sie sogar festgestellt, dass die Heizung im Wohnzimmer, wie die Beklagten jetzt behaupten, abgestellt war. Im Wesentlichen die gleichen Beobachtungen hat auch der Zeuge ... gemacht.

Allerdings ergibt sich aus den Aussagen der Zeugen zunächst nur, dass es zur Zeit ihrer Besuche in dem Hause tatsächlich kalt war. Damit ist nicht die von dem Kläger behauptete Möglichkeit ausgeschlossen, dass die Beklagten zum Zwecke der Ölersparnis sparsam geheizt haben. Die Zeugin ... hat die Einstellung des Thermostaten richt kontrolliert. Gleichwohl hält die Kammer auf Grund mehrerer Umstände dafür, dass der von den Zeugen ... festgestellte Zustand nicht auf zu geringes Heizen, sondern auf mangelhafte Heizleistung der Heizungsanlage zurückzuführen ist. Die Zeugen ... haben den Beklagten zu 1), wie sie ausgesagt haben, mehrfach gebeten, stärker zu heizen. Er hat darauf erklärt, dies sei ihm wegen der Mängel der Heizungsanlage nicht möglich. Selbst als im Hause der Beklagten eine für diese und für die Zeugen geschäftlich interessante gesellschaftliche Veranstaltung stattfand, herrschten die von den Zeugen bekundeten niedrigen Temperaturen. Dies hat sogar dazu geführt, dass die Zeugen dem Beklagten zu 1) mit einem Abbruch der geschäftlichen Beziehungen gedroht haben. In der Tat hat der Zeuge ... dem Beklagten zu 1) auch einen Auftrag im Werte von 5.000 DM nicht erteilt, um ihn zu einer Änderung der bestehenden Situation, d.h. zum Umzug in eine wärmere Wohnung zu bewegen. Angesichts dessen widerspräche es jeglicher Lebenserfahrung, wollte man annehmen, dass die Beklagten absichtlich zu wenig geheizt haben, obwohl eine bessere Beheizung möglich gewesen wäre. Wenn die Beklagten tatsächlich aus Geldmangel absichtlich so wenig geheizt hätten, hätte sie aber nichts daran gehindert, wenigstens dann ausreichend zu heizen, wenn ihre Geschäftsfreunde anwesend waren. Immerhin hing die wirtschaftliche Existenz des Beklagten zu 1) wesentlich von der Geschäftsverbindung zu dem Zeugen ... ab.

Es kommt hinzu, dass nach dem Auszug der Beklagten der Heizkessel tatsächlich ausgetauscht worden ist. Der Zeuge ... hat ausgesagt, der Kessel sei ein altes Modell gewesen, das über keine automatische Steuerung der Wassertemperatur verfügt habe. Dadurch sei das Wasser zu stark aufgeheizt worden, was wiederum zu Korrosionsschäden an der Warmwasseranlage geführt habe. Dies lässt es möglich erscheinen, dass auch Heizwasser durch Korrosion verloren gegangen ist. Dafür spricht die Beobachtung der Zeugin ..., dass der Beklagte zu 1) im Abstand von 4 Tagen Wasser nachfüllen musste. Dass der Zeuge ... an den Heizungsleitungen keine Defekte festgestellt hat, ändert daran nichts, denn auf Grund der Aussage der Zeugin ... steht jedenfalls fest, dass Wasser verloren gegangen ist.

Für die Darstellung der Beklagten spricht schließlich auch, dass der Beklagte zu 1) seit 1972 mehrfach schriftlich und unter Bezugnahme auf mündliche Mahnungen den Wasserverlust bemängelt hat. Zwar hat der Beklagte zu 1) dabei nicht auf mangelnde Heizleistung hingewiesen, sondern immer nur auf Wasserverlust und Druckverlust. Dass aber eine Heizungsanlage, in der sich zu wenig Wasser befindet, nur eine geringe oder keine Heizleistung erbringt, weil durch die eingedrungene Luft die Zirkulation behindert wird, ist gerichtsbekannt.

Es mag dahinstehen, ob allein die Tatsache, dass die beheizten Räume nur auf 16 Grad zu erwärmen waren, bereits eine Minderung der Miete in Höhe des gesamten Mietbetrages rechtfertigt. Jedenfalls ist die geltend gemachte Minderung im Zusammenhang mit den weiteren Mängeln des Hauses in voller Höhe gerechtfertigt. Nicht nur war die Heizleistung zu gering, die erzielten 16 Grad Raumtemperatur waren auch nur zu erreichen, wenn der Wohnraum, wie die Zeugin ... bestätigt hat, gänzlich unbeheizt blieb. Hinzu treten die Löcher in der Decke der Dusche und des Flures. Sie waren unstreitig bis zum Auszug der Beklagten vorhanden. Der Zeuge ... hat bestätigt, dass er bei einer provisorischen Reparatur der Warmwasser-Versorgungsanlage die aus den von den Beklagten eingereichten Bildern 3 und 4 - Bl. 74 und 75 d.A.- ersichtlichen Löcher in der Decke angebracht hat. Diese Löcher stellen, wie sich aus den Bildern entnehmen lässt, eine erhebliche Beeinträchtigung des Mietwertes dar. Letztlich tritt noch hinzu, dass unstreitig die Gartentreppe, die als Zugang zum Gartengeschoss des Hauses diente, während der hier streitigen Mietzeit abgerissen und nicht benutzbar war.

Die mangelhafte Beheizungsmöglichkeit eines Teils der Räume, wobei andere Räume gänzlich unbeheizt blieben, die Löcher in der Decke und die unbenutzbare Gartentreppe rechtfertigen zusammen eine Minderung der vereinbarten Miete um ihren vollen Betrag. In diesem Zustand wäre das Haus auf dem freien Wohnungsmarkt nicht zu vermieten gewesen. Der Kläger kann für die Monate Dezember 1975 und Januar und Februar 1976 keine Miete verlangen. Auf die hilfsweise von den Beklagten zur Aufrechnung gestellten Gegenforderungen kommt es nicht mehr an.

Auf ihre Berufung war das angefochtene Urteil abzuändern und die Klage abzuweisen.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO.

Vorinstanz: AG Wiesbaden, vom 14.06.1976
Fundstellen
WuM 1980, 17