OLG Hamburg vom 25.03.1981
4 U 201/80
Normen:
BGB § 564b Abs. 2 Nr. 3 S. 1; MRVerbG Art. 6;
Fundstellen:
NJW 1981, 2308
OLG Hamburg, HdM Nr. 1
WuM 1981, 155
ZMR 1982, 90

OLG Hamburg - 25.03.1981 (4 U 201/80) - DRsp Nr. 1993/1931

OLG Hamburg, vom 25.03.1981 - Aktenzeichen 4 U 201/80

DRsp Nr. 1993/1931

»Zur Wirksamkeit der Erklärung einer Wohnraumkündigung nach § 564 b Abs. 2 Nr. 3 S.1 BGB sind das Vorliegen der Erteilung einer Genehmigung nach Art. 6 des Gesetzes zur Verbesserung des Mietrechts und zur Begrenzung des Mietanstiegs sowie zur Regelung von Ingenieur- und Architektenleistung vom 4. November 1971 in Verbindung mit der Hamburgischen Verordnung über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum vom 7. Dezember 1971 und deren Erwähnung im Kündigungsschreiben erforderlich, wenn die vom Vermieter angestrebte, zur Grundlage der Kündigungserklärung gemachte Verwertung des Mietobjekts in den Anwendungsbereich des Art. 6 des Gesetzes vom 4. November 1971 fällt.«

Normenkette:

BGB § 564b Abs. 2 Nr. 3 S. 1; MRVerbG Art. 6;

Das Landgericht will mit dem von ihm auf Art. III des Dritten Gesetzes zur Änderung mietrechtlicher Vorschriften in der Fassung des Gesetzes vom 5. Juni 1980 gestützten Vorlagebeschluß die Klärung der nachstehend wiedergegebenen Rechtsfrage erwirken: »Ist zur Wirksamkeit einer Wohnraumkündigung nach § 564 b BGB Abs. 2 Ziff. 3 Satz 1 BGB die Erteilung einer Genehmigung nach Art. 6 des Gesetzes zur Verbesserung des Mietrechts vom 4. November 1971 in Verbindung mit der Hamburgischen Verordnung vom 7. Dezember 1971 erforderlich?«

A) Dieser Vorlagebeschluß ist zulässig. Der Senat folgt - soweit es sich um die bezeichnete Problematik handelt - den Darlegungen des Bayerischen Obersten Landesgerichts in dessen Rechtsentscheid vom 21. November 1980 (ZMR 1981, S. 32 ff., 32). Hiernach hat der Senat von Amts wegen zu prüfen, ob die vorgelegte Rechtsfrage in den von Art. III, Abs. 1 des Dritten Mietrechtsänderungsgesetzes in der Fassung vom 5. Juni 1980 - nachstehend: MÄG - gesteckten Rahmen fällt, ob sie von grundsätzlicher Bedeutung ist und ob sie entscheidungserheblich sein kann. Der Senat folgt - soweit es sich um die letzterwähnte Voraussetzung handelt - nicht den Darlegungen bei Schmidt-Futterer-Blank, Wohnraumschutzgesetze, 4. Aufl. - im folgenden: SFB - G 23 - 25, wonach der angerufene Senat die Zulässigkeit der an ihn gelangten Vorlage nicht davon abhängig machen darf, daß die zum Gegenstand des Vorlageverfahrens gewordene Rechtsfrage für die Entscheidung des beim Landgericht als Berufungsgericht anhängigen Rechtsstreits wenigstens entscheidungserheblich sein kann; nach seiner Überzeugung rechtfertigen auch die Ausführungen bei SFB G 25 über die durch seine Bindungswirkung dem Rechtsentscheid zugewiesene Bedeutung es nicht, wenn ein solcher Rechtsentscheid in einem Rechtsstreit herbeigeführt werden soll, für dessen Entscheidung er nach keiner Richtung hin Bedeutung gewinnen kann. Die hiernach für die Zulässigkeit der Vorlage zu fordernden Voraussetzungen liegen vor:

I) Die vom Landgericht zur Erörterung gestellte Rechtsfrage fällt in den Anwendungsbereich des Art. III, Abs. 1 MÄG. Zwar betrifft sie - wie noch auszuführen sein wird - ihrem Schwerpunkt nach das nach Art. 6 des Gesetzes zur Verbesserung des Mietrechts - fortab: MRVerbG in Verbindung mit der Verordnung vom 7. Dezember 1971 normierte öffentlich-rechtliche Mietrecht; da dieses aber in dem in Rede stehenden Zusammenhang nicht nur das Verhältnis der Vermieter zur Behörde, sondern über die Rechtsprechung zu § 564 b Abs. 2 Nr. 3 S. 1 BGB auch das Verhältnis der Parteien zueinander zu beeinflussen geeignet ist, greift Art. III Abs. 1 MÄG ein (hierzu SFB G 7; die Ausführungen daselbst G 8 gehen von der hier nicht vorliegenden Voraussetzung aus, daß allein über Fragen des Zweckentfremdungsrechts zu befinden sei).

II) Die vom Landgericht aufgeworfene Frage ist auch von grundsätzlicher Bedeutung. Sie wird - wie dies schon das Landgericht in seinem Vorlagebeschluß zutreffend hervorgehoben hat - in der Literatur sowie Judikatur zu § 564 b BGB allgemein erörtert (SFB B 506; Barthelmess, Zweites Wohnraumkündigungsschutzgesetz Miethöhegesetz, 2. Aufl., § 564 b, Rdn 93; BGB -RGRK-Gelhaar, 12. Aufl., § 564 b, Rdn. 27; Emmerich-Sonnenschein, Mietrecht, § 564 b, Rdn. 90; Sternel, Mietrecht, 2. Aufl., IV 90; jeweils mit weiteren Nachweisen). Nach der Natur der Dinge hat die Rechtsfrage Bedeutung für eine Vielzahl von einschlägigen Fällen. Wenn die Kammer der von ihr selbst unter Bezugnahme auf die vorstehend gebrachten Zitate mit Recht als ganz überwiegend gekennzeichneten Meinung mit Nachdruck sowie auf der Grundlage verfassungsrechtlich fundierter und damit immerhin gewichtiger Argumente entgegentritt, so kann der Frage eine grundsätzliche Bedeutung im Rechtssinne (hierzu SFB G 11) nicht abgesprochen werden; daß sie bereits durch Rechtsentscheid geklärt wäre (Art. III Abs. 1 S. 3 MÄG), ist nicht ersichtlich.

III) Ferner ist davon auszugehen, daß die zur Vorlage an den Senat gelangte Rechtsfrage für den Rechtsstreit, in welchem der Vorlagebeschluß ergangen ist, entscheidungserheblich sein kann.

1) Es ist nicht auszuschließen, daß das Gebäude, in welchem das Mietobjekt sich befindet und in dem ausweislich des Kündigungsschreibens vom 26. Februar 1979 (Anlage 1, S. 2) im Zeitpunkt des Ausspruchs der Kündigung von mehreren Wohnungen lediglich zwei leer standen, als schutzwürdiger Wohnraum im Sinne des MRVerbG (hierzu Bundesverfassungsgericht, Urteil vom 4. Februar 1975, S. 727 ff., 728 - 729; zum Begrifflichen weiterhin SFB E 30) zu gelten hat.

2) Ebensowenig kann ausgeschlossen werden, daß die von den Klägern (Tatbestand des amtsgerichtlichen Urteils, S. 3 - 4) erwogene umfassende Erneuerung der Bausubstanz des Hauses (vgl. hierzu auch das Gutachten des Sachverständigen Architekt BDA Hochbauingenieur vom 8. Februar 1980, S. 15 - 17) - welche Beendigung des Mietverhältnisses mit den Beklagten auf Dauer voraussetzt - selbst dann begrifflich als Zweckentfremdung gewertet werden muß, wenn die Kläger mit ihrem Vorhaben die Schaffung neuen Wohnraums bezwecken (so für den Abbruch eines Gebäudes das Bundesverfassungsgericht im Urteil vom 4. Februar 1975, a.a.O., S. 729; vgl. im übrigen SFB E 39 - 58, insbesondere 51).

3) Daß die Hamburgische Verordnung vom 7. Dezember 1971 etwa aus den im Urteil des Hamburgischen Oberverwaltungsgerichts Az. Bf. II 58/75 vom 24. Januar 1978 erörterten Gründen (S. 37) spätestens seit Anfang 1974 nichtig sei, kann nicht angenommen werden, wie dies das Bundesverwaltungsgericht in seinem Urteil Az. 8 C 2.79 vom 12. Dezember 1979 (S. 6 ff.) überzeugend dargelegt hat.

4) Nach allem besteht die Möglichkeit, daß es für die Entscheidung des Rechtsstreits vor dem Landgericht darauf ankommt, ob es der Wirksamkeit der von den Klägern ausgesprochenen Kündigung entgegensteht, daß im Zeitpunkt der Kündigungserklärung eine Zweckentfremdungsgenehmigung nicht vorlag.

III) Schließlich steht einer Entscheidung über die vorgelegte Rechtsfrage auch nicht entgegen (Art. III Abs. 1 S. 2 MÄG), daß etwa die Parteien keine Gelegenheit dazu gehabt hätten, zu der in Rede stehenden Rechtsfrage Stellung zu nehmen, wie dies der Inhalt der Berufungsbegründungsschrift (S. 4) sowie derjenige des Schriftsatzes der Kläger vom 2. September 1980 (S. 3 ff.) ausweisen.

B) In der Sache selbst muß die vom Landgericht aufgeworfene Frage wie aus dem Tenor dieses Beschlusses ersichtlich beantwortet werden.

I) Dazu ist zunächst zu bemerken, daß das Landgericht die von ihm zur Erörterung gestellte Frage in einer Weise formuliert hat, welche ersichtlich sein Anliegen - schon nach der Begründung des Vorlagebeschlusses - nicht sachgerecht wiedergibt und deshalb der Auslegung bedarf.

§ 564 b Abs. 2 Nr. 3 S. 1 BGB normiert nicht etwa ganz allgemein das Vorliegen einer Zweckentfremdungsgenehmigung als Voraussetzung für die Wirksamkeit einer auf der Grundlage dieser Vorschrift ausgesprochenen Kündigung. In vielen Fällen wäre eine solche - selbst wenn davon auszugehen sein sollte, daß Art. 6 MRVerbG nicht die von der Kammer für zutreffend gehaltene und im Anschluß noch zu erörternde Tragweite hat - aus den verschiedensten Gründen entbehrlich.

So führen SFB (B 503, E 30 ff.) Sachverhalte an, in denen wohl eine Kündigung gemäß § 564 Abs. 2 Nr. 3 S. 1 BGB, schon begrifflich aber eine Zweckentfremdungsgenehmigung nicht in Betracht kommt. Hinzu treten noch weitere Fälle, in welchen die Rechtsprechung zum Zweckentfremdungsverbot die Erforderlichkeit einer Zweckentfremdungsgenehmigung verneint, obwohl die geplanten Maßnahmen unter die bezeichnete Regelung fallen könnten. Hierzu rechnen die Zweckentfremdung nicht schutzwürdigen Wohnraums wie etwa von Notunterkünften oder abbruchreifen Räumlichkeiten (zu allem SFB E 30); Entsprechendes gilt (SFB E 58) für die Entbehrlichkeit einer Zweckentfremdungsgenehmigung in denjenigen Fällen einer Zweckentfremdung, in welchen im Rahmen von Sanierungs- und Entwicklungsmaßnahmen sowie Benutzungsverboten die aaO. sub lit. a) - e) bezeichneten Ge- bzw. Verbote ergangen sind.

Daß die Wirksamkeit einer auf § 564 b Abs. 2 Nr. 3 S. 1 BGB gestützten Kündigung insoweit nicht vom Vorliegen einer Zweckentfremdungsgenehmigung abhängig sein kann, bedarf näherer Erläuterung nicht und wird - soweit ersichtlich - auch vom Landgericht nicht in Zweifel gezogen.

II) 1) Vielmehr vertritt das Landgericht in seinem Vorlagebeschluß (S. 4 - 5) die Auffassung, Art. 6 MVerbG bedürfe - mangels einer Entschädigungsregelung im Sinne des Art. 14 Abs. 3 S. 2 GG - restriktiver Auslegung dahin, daß die Vorschrift auf Fälle, in welchen dem Vermieter bei Ablehnung einer Zweckentfremdungsgenehmigung erhebliche Nachteile im Sinne des § 564 b BGB erwachsen würden, keine Anwendung finden könne und deshalb eine im übrigen nach § 564 b BGB gerechtfertigte Kündigung des Mietverhältnisses in ihrer Wirksamkeit von der Erteilung

einer Zweckentfremdungsgenehmigung unabhängig sei; es legt so den Schwerpunkt der von ihm zum Tragen gebrachten Problematik voll in den öffentlich-rechtlichen Bereich des Art. 6 MRVerbG.

2) Damit präzisiert sich die vom Landgericht gestellte Frage dahin:

»Entfällt bei einer im übrigen nach § 564 b Abs. 2 Nr. 3 S. 1 BGB gerechtfertigten Kündigung das Vorliegen einer Zweckentfremdungsgenehmigung als Wirksamkeitsvoraussetzung schlechthin selbst dann, wenn für die nach den ausweislich der Kündigungserklärung zur Wiederherstellung einer angemessenen Verwertung des Grundstücks in Aussicht genommenen Maßnahmen gemäß Art. 6 MRVerbG und den zur Ausführung dieser Vorschrift erlassenen landesrechtlichen Normen die Erteilung einer Zweckentfremdungsgenehmigung erforderlich wäre?«

III) Die so zu verstehende Frage wirft verfassungsrechtliche Probleme auf, welche der Erörterung bedürfen, damit so der Raum abgesteckt werden kann, welcher dem beschließenden Senat für den von ihm zu erlassenden und mit der aus Art. III Abs. 1 letzter Satz MÄG ersichtlichen Bindungswirkung versehenen Rechtsentscheid verbleibt.

1) In diesem Zusammenhang bedarf es keiner Behandlung im einzlenen, daß - falls wegen einer etwa anzunehmenden Verfassungswidrigkeit des Art. 6 MRVerbG die Einholung einer Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts gemäß Art. 100 Abs. 1 GG mit den hierfür, soweit Art. 14 GG Bedeutung gewinnt, zu stellenden besonderen Anforderungen (Schmidt-Bleibtreu-Klein, GG, 5. Aufl. - fortab:SchmBK - Art. 1 OO, Rdn. 7 auf S. 981) in Betracht käme - hierzu keinesfalls der beschließende Senat berufen sein würde, da nur ein Gericht, welchem die Sachentscheidung des Rechtsstreits, in dessen Rahmen Art. 100 GG angewendet werden soll, zusteht, dazu befugt ist, das Bundesverfassungsgericht anzurufen (Lechner, Bundesverfassungsgerichtsgesetz, 3. Aufl. - hinfort: L - § 13, Nr. 11, Anm. 2 auf S. 132). Daß eine solche Voraussetzung für den beschließenden Senat nicht zutrifft, bedarf näherer Erläuterung nicht.

2) Entbehrlich ist ferner eine Erörterung der Frage, unter welchen Voraussetzungen eine erneute Vorlage an das Bundesverfassungsgericht erfolgen kann, wenn dasselbe über die Verfassungsmäßigkeit bzw. -widrigkeit einer Norm bereits einmal mit Gesetzeskraft (§ 31 Abs. 2 BVerfGG) entschieden hat (hierzu Bundesverfassungsgericht, Beschluß vom 30. Mai 1972, NJW 1972, S. 1701 f., 1701; SchmBK, Art. 100, Rdn. 7 auf S. 981; Zuck, »Die Selbstbindung des Bundesverfassungsgerichts«, NJW 1975, S. 907 ff., 910 - 911), da die Voraussetzungen für die Zulässigkeit einer solchen neuen Vorlage an das Bundesverfassungsgericht, wie sie bei SchmBK (aaO.) im einzelnen bezeichnet werden , hier weder vorgetragen sind noch sonst nach irgendeiner Richtung hin als gegeben erscheinen; davon, daß neue Tatsachen eingetreten wären, welche dem Bundesverfassungsgericht auf der Grundlage der von ihm früher vertretenen Auffassung eine anderweite Entscheidung ermöglichen würden, kann jedenfalls nicht die Rede sein.

3) Auch ist der Senat einer abschließenden Entscheidung darüber enthoben, ob das Landgericht den mit dem Entscheidungsmonopol des Bundesverfassungsgerichts nach Art. 100 GG verbundenen Problemen durch die von ihm für zutreffend gehaltene (Vorlagebeschluß S. 5) und offenbar als verfassungskonforme Auslegung gewertete Interpretation des Art. 6 MRVerbG ausweichen konnte. Daher bedarf es keiner Vertiefung der Erörterung der Frage, ob sowie inwieweit den Fachgerichten bei der ihnen an sich zustehenden (SchmBK, Art. 100, Rdn. 7) verfassungskonformen Auslegung von Gesetzen engere Schranken gezogen sein mögen als dem Bundesverfassungsgericht selbst (hierzu die Darlegung von Seetzen, »Bindungswirkung und Grenzen der verfassungskonformen Auslegung«, NJW 1976, S. 1997 ff., 2000 - 2001), und ob das Landgericht mit seiner ausschließlich auf verfassungsrechtliche Erwägungen gestützten Auslegung des Art. 6 MVerbG die vorbezeichneten Grenzen überschritten haben mag.

4) Alle diese Fragen sind deshalb gegenstandslos, weil das Bundesverfassungsgericht mit seinem Urteil vom 4. Februar 1975 (NJW 1975/727 ff.) Art. 6 § 1 I 1 und § 2 MRVerbG ausdrücklich für grundgesetzmäßig erklärt hat, und zwar dies /§ 31 Abs. 2 BVerfGG) mit Gesetzeskraft /vgl. auch SFB E 7). Dieses Urteil - und das muß an dieser Stelle hervorgehoben werden - beschränkt sich nicht auf die Prüfung der Frage, ob und inwieweit Art. 6 MRVerbG den Anforderungen in Art. 80 GG genügt, daß die in Rede stehende Normierung sich aus den dort im einzelnen aufgeführten Gründen vollen Umfanges in der sozialpflichtigen Sphäre des Eigentums hält.

a) Damit ist jedem Fachgericht die Möglichkeit genommen, seinerseits Art. 6 MRVerbG teilweise für nichtig zu erklären. Entsprechendes gilt aber auch, soweit das Landgericht sich auf eine von ihm für verfassungskonform gehaltene Auslegung dieses Gesetzes beschränkt, welche dessen Anwendungsbereich wesentlich einengt. Zwar bezieht sich die Gesetzeskraft des Urteils des Bundesverfassungsgerichts vom 4. Februar 1975 gemäß § 31 Abs. 2 BVerfGG nur auf den Tenor des Urteils als solchen (L § 31 Anm. 2); die Bindungswirkung der Entscheidung im Sinne des § 31 Abs. 1 BVerfGG umfaßt aber auch die die Entscheidung tragenden Gründe und geht dahin, »daß die Norm in der vom Bundesverfassungsgericht zugrunde gelegten Auslegung mit der Verfassung übereinstimmt« (so Sachs, »Bindungswirkung bei verfassungskonformer Gesetzesauslegung durch das Bundesverfassungsgericht«, NJW 1979, S. 344 ff., 345).

b) Unter diesen Umständen haben sowohl das Landgericht als auch der Senat keinen Raum für die Betätigung einer Rechtsauffassung, wonach Art. 6 MRVerbG wegen eines sonst etwa in Betracht kommenden Verstoßes gegen Art. 14 GG verfassungskonform dahin auszulegen sei, daß die Vorschrift keine Anwendung finden könne, wenn angesichts der Berechtigung einer auf § 564 b BGB gestützten Kündigung die Gefahr bestehe, daß die Versagung einer sonst erforderlichen Zweckentfremdungsgenehmigung sich als Überschreitung der Grenzen der sozialpflichtigen Sphäre des Eigentums darstelle und damit Art. 6 MRVerbG wegen Verstoßes gegen die Junktim-Klausel jedenfalls in diesem Umfang unanwendbar sein würde (hierzu SchmBK, Art. 14, Rdn. 14).

c) I) Schon diese Erwägungen tragen zum wesentlichen den Tenor des vorliegenden Rechtsentscheides, da es keiner Erläuterung im einzelnen bedarf, daß es angesichts der Darlegungen zu b) vollen Umfanges unzulässig wäre, würde der Senat mit der aus Art. III MÄG abzuleitenden Bindungswirkung eine von der vorstehend gekennzeichneten Auffassung des Bundesverfassungsgerichts abweichende Meinung vertreten.

II) Hinzu tritt lediglich die von den vorstehend gekennzeichneten Momenten unabhängige Erwägung, daß - soweit nach öffentlichem Recht erforderlich - die Zweckentfremdungsgenehmigung bereits beim Ausspruch der Kündigung vorliegen sowie im Kündigungsschreiben erwähnt sein muß und eine spätere Erwirkung derselben nicht dazu ausreicht, der zuvor erklärten Kündigung nachträglich Wirksamkeit zu verleihen. Mit dieser Auffassung - welche als solche übrigens auch vom Landgericht offenbar nicht bekämpft wird - befindet der beschließende Senat sich im wesentlichen in Übereinstimmung mit den oben unter A) II) zitierten Autoren (vgl. insbesondere SFB B 548, E 75) und verweist zur Begründung seiner Ansicht vor allem auch noch auf die Darlegungen bei Emmerich-Sonnenschein, a.a.O., § 564 b, Rdn. 37, 84, 90, 121 - 122), wonach nur eine derartige Würdigung der Rechtslage dem berechtigten Schutzbedürfnis des Mieters Rechnung trägt.

b) Der Senat verkennt nicht, daß der aus dem Tenor seines Beschlusses ersichtliche Rechtsentscheid den von diesem betroffenen Gerichten nicht hilfreich ist, soweit es sich um die Frage handelt, wann bei einer sonst gerechtfertigt erscheinenden Kündigung im Sinne des § 564 b BGB von der Notwendigkeit des Vorliegens einer Zweckentfremdungsgenehmigung auszugehen ist und wie insoweit die Grenzen des Anwendungsbereichs der Normierung in Art. 6 MRVerbG zu ziehen sein mögen. Dies ergibt sich aus der nachstehend gekennzeichneten Rechtslage, zeigt zugleich aber auch die Grenzen auf, welche den ordentlichen Gerichten bei der Prüfung der zur Erörterung stehenden Problematik gezogen sind.

I) Die zu behandelnden Abgrenzungsschwierigkeiten ergeben sich daraus, daß der Gesetzgeber sich bei der Setzung der oben bezeichneten Norm auf eine Programmatische, »richtungsweisende« (so SchmBK, Art 2, Rdn. 18) Regelung beschränkt hat, so daß die Ausfüllung der dort verwandten unbestimmten Rechtsbegriffe den Fachgerichten zufiel (hierzu SchmBK, Art. 2, Rdn. 18). Hiernach ist es Sache des Landgerichts, über die Tragweite des Zweckentfremdungsverbots als öffentlich-rechtliche Vorfrage inzidenter zu befinden und danach zu entscheiden, ob im Einzelfall bei einer sonst gemäß § 564 b BGB gerechtfertigten Kündigung das Vorliegen einer Zweckentfremdungsgenehmigung erforderlich ist oder nicht (SFB E 73); bei Zweifeln insoweit wird das Landgericht nach dieser Richtung hin eine amtliche Auskunft einzuholen und den Vorschriften des Zivilprozeßrechts entsprechend zu verwerten befugt sein (SFB E 73, 74). An eine vorliegende Zweckentfremdungsgenehmigung oder deren behördliche Versagung ist das Landgericht - mögen diese Verwaltungsakte auch fehlerhaft sein - gebunden, da diese Akte jedenfalls Tatbestandswirkung entwickeln, es sei denn, sie wären nichtig. Im übrigen ist noch hervorzuheben, daß durch Beschreibung des Rechtsweges vor den Verwaltungsgerichten sowohl die Versagung der Zweckentfremdungsgenehmigung von seiten des Vermieters als auch deren Erteilung von seiten des Mieters bekämpft werden können (SFB E 75, 108, 111).

II) Dabei ist anzumerken, daß der Gesetzgeber bei Erlaß der Vorschrift in Art. 6 MRVerbG von der Geltung eines bestimmten Normgefüges - insbesondere auch, soweit es sich um übergeordnete Vorschriften mit Verfassungsrang handelte - sowie ferner von einer bestimmten, durch die verwaltungsgerichtliche Rechtsprechung zumindest mit geprägten Rechtslage ausging und damit dem - wie hervorgehoben, lediglich »richtungsweisenden« - Gesetz die erforderliche Bestimmtheit verlieh. Die diesbezügliche Problematik entspricht im Kern derjenigen, welche der Bundesfinanzhof in seinem Urteil vom 29. November 1963 (NJW 1964, S. 2273 f., 2273) umrissen hat. Daß auch das Bundesverfassungsgericht Erwägungen solcher Art Raum gibt, zweigen mit Deutlichkeit seine Darlegungen im Urteil vom 4. Februar 1975 (aaO., S. 727 zu C I 1). Demgemäß müßten denn auch die zuständigen Verwaltungsbehörden sowie die Verwaltungsgerichte die Vorschrift in Art. 6 MRVerbG an den vorstehend gekennzeichneten - den aus dem Verfassungsrecht abzuleitenden Grundsatz der Verhältnismäßigkeit der Mittel ebenso wie die Eigentumsgarantie umfassenden - rechtlichen Grundlagen messen und in diesem Zusammenhang auch der Bedeutung des Umstandes Rechnung tragen, der sich im Sinne des § 564 b BGB daraus ergeben kann, daß die Versagung einer Zweckentfremdungsgenehmigung dem Vermieter erhebliche Nachteile zufügt.

Wenn und soweit die Fachliche Weisung der Baubehörde - Amt für Wohnungswesen - vom 15. August 1977 den vorbezeichneten Maßstäben nicht Stand halten sollte, so wäre dies letztlich nicht von ausschlaggebender Bedeutung für den zur Erörterung stehenden Problemkreis, da die Verwaltungsgerichte an diese behördliche Weisung nicht gebunden sind und von den in ihr niedergelegten Grundsätzen jedenfalls im oben bezeichneten Umfang abweichen könnten. Sollten - eine immerhin recht entfernt liegende Möglichkeit - nicht nur die Verwaltungsbehörden, sondern auch die mit der Prüfung der Rechtmäßigkeit der von den ersteren getroffenen Entscheidungen, auch unter verfassungsrechtlichen Gesichtspunkten, betrauten Verwaltungsgerichte aller Rechtszüge bei der Versagung einer im Zusammenhang mit § 564 b BGB an sich erforderlichen Zweckentfremdungsgenehmigung bzw. der Überprüfung der diesbezüglichen behördlichen Entschließung fehlsam die sozialpflichtige Sphäre des Eigentums des Vermieters überschreiten, so bliebe diesem noch der Weg der Verfassungsbeschwerde an das Bundesverfassungsgericht (§ 90 BVerfGG).

Nach allem kann nicht angenommen werden, daß dem ordentlichen Gericht die Aufgabe zugewiesen ist, in der vom Landgericht erwogenen Weise über die Einhaltung der aus Art. 14 GG abzuleitenden Verfassungsgrundsätze bei der Anwendung des Art. 14 GG im Zusammenhang mit derjenigen des § 564 b BGB zu wachen.

Hinweise:

Zur Vereinbarkeit von Art. 6 § 1 Abs. 1 Satz 1 MRVerbG mit Art. 14 GG hat BVerfGE 38, 348 ausgeführt:

C. III. Art. 6 § 1 Abs. 1 Satz 1 MRVerbG verstößt nicht gegen Art. 14 GG.

Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG erteilt dem Gesetzgeber den Auftrag, Inhalt und Schranken des Eigentums zu bestimmen, und stellt ihm dabei die Aufgabe, das Sozialmodell zu verwirklichen, dessen normative Elemente sich einerseits aus der Anerkennung des Privateigentums durch Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG und andererseits aus der verbindlichen Aussage des Art. 14 Abs. 2 GG ergeben (BVerfGE 37, 132, 140 mit weiteren Nachweisen). Zum verfassungsrechtlichen Inhalt des Privateigentums gehört grundsätzlich die freie Verfügungsbefugnis über den Eigentumsgegenstand (BVerfGE 26, 215, 222). Ein repressives, nur mit einer Befreiungsmöglichkeit versehenes Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum beeinträchtigt diese Verfügungsbefugnis. Die Ermächtigung zur Inkraftsetzung eines solchen Verbots, wie es Art. 6 § 1 Abs. 1 Satz 1 MRVerbG vorsieht, ist jedoch durch den Gestaltungsauftrag des Gesetzgebers nach Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG gerechtfertigt.

Die verfassungsrechtliche Forderung einer am Gemeinwohl ausgerichteten Nutzung des Privateigentums (Art. 14 Abs. 2 GG) umfaßt das Gebot der Rücksichtnahme auf die Belage derjenigen Mitbürger, die auf die Nutzung der betreffenden Eigentumsgegenstände angewiesen sind (BVerfGE 37, 132, 140). Dieses Angewiesensein begründet einen sozialen Bezug auf eine besondere soziale Funktion dieser Eigentumsgegenstände. Große Teile der Bevölkerung sind, zumal in den Städten, nicht in der Lage, aus eigener Kraft Wohnraum für sich zu schaffen, und deshalb auf Mietwohnungen unausweichlich angewiesen.

Eine allgemein ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Wohnraum zu angemessenen Bedingungen dient unmittelbar der Bereitstellung des für den Einzelnen und für die Familie unentbehrlichen Wohnraums. Wenn diese Versorgung besonders gefährdet ist, wie es Art. 6 § 1 Abs. 1 Satz 1 MRVerbG für das Eingreifen des Verordnungsgebers voraussetzt, so bedeutet das für eine Vielzahl von Menschen, daß sie keinen ausreichenden Wohnraum haben. Der soziale Bezug, der dem Wohnraum ohnehin innewohnt, verstärkt sich noch erheblich. In einer solchen Situation ist es eine im Sinne von Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG sachgerechte, am Gemeinwohl orientierte Maßnahme, die Zweckbestimmung des vorhandenen Wohnraums dadurch zu erhalten, daß seine Zweckentfremdung grundsätzlich verboten wird. Dies jedenfalls dann, wenn - wie hier - die schutzwürdigen Interessen des Eigentümers ausreichend gewahrt bleiben. Der Eigentümer behält eine Rendite in Höhe der vertraglichen Miete, der Kostenmiete oder der ortsüblichen Vergleichsmiete (vgl. dazu BVerfGE 37, 132, 141 ff.), und er hat die Möglichkeit, in besonders gelagerten Fällen eine Ausnahmegenehmigung zu erhalten. Aufgehoben wird im Grunde nur die Möglichkeit des Verfügungsberechtigten, jede sich bietende Chance zu einer günstigeren Verwertung seines Eigentums sofort und maximal auszunutzen. Diese Möglichkeit aber ist, bei gegebener unzureichender Versorgungslage, verfassungsrechtlich nicht geschützt.

Fundstellen
NJW 1981, 2308
OLG Hamburg, HdM Nr. 1
WuM 1981, 155
ZMR 1982, 90