2. Praxisleitfaden
  3. Teil 3: Gewerberaummietrecht
  4. § 43 Gewährleistung und Vermieterhaftung
  5. A. Allgemeines
  6. V. Gewährleistungsausschlüsse

V. Gewährleistungsausschlüsse

Autor: Wittkämper

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Die vorstehend dargelegten Gewährleistungsrechte des Mieters können sowohl durch vertragliche Vereinbarung als auch durch das Gesetz eingeschränkt und sogar ausgeschlossen werden.

Vertragliche Beschränkungen des Minderungsrechts sind - anders als in der Wohnraummiete (§ 536 Abs. 4 BGB) - bei gewerblichen Mietverhältnissen auch formularvertraglich zulässig. Ein vollständiger Ausschluss benachteiligt den Mieter aber unangemessen, weil er zu stark in das Äquivalenzverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung eingreift. Dem Mieter muss zumindest die Möglichkeit der Rückforderung der Miete nach § 812 Abs. 1 Satz 1 erste Variante BGB erhalten bleiben.9)

Weitgehend ungeklärt ist die Frage, ob der Mieter gegen den Mietzahlungsanspruch einwenden kann, dass der Vermieter die Miete sogleich wieder zurück zu gewähren hätte (sog. dolo-agit-Einwand).10)

Die Mietminderung kann im Mietvertrag auch von einer vorherigen Ankündigung abhängig gemacht werden.11)

Zulässig sind auch formularmäßige Aufrechnungsverbote oder Beschränkungen des Zurückbehaltungsrechts auf rechtskräftig festgestellte oder unbestrittene Forderungen.12)