BVerfG - Beschluß vom 09.10.1991
1 BvR 227/91
Normen:
BGB § 564b Abs. 2 Nr. 3 ; GG Art. 14 Abs. 1 S. 1 ;
Fundstellen:
BVerfGE 84, 382
BVerfG, HdM Nr. 34
DRsp I(133)482a
DWW 1992, 13
MDR 1992, 375
NJW 1992, 361
WM 1992, 28
WuM 1991, 663
ZMR 1992, 50
Vorinstanzen:
LG Berlin, vom 04.01.1991 - Vorinstanzaktenzeichen 67 S 130/90

Verfassungsrechtliche Anforderungen an die Entscheidung über eine Eigenbedarfskündigung

BVerfG, Beschluß vom 09.10.1991 - Aktenzeichen 1 BvR 227/91

DRsp Nr. 1993/29

Verfassungsrechtliche Anforderungen an die Entscheidung über eine Eigenbedarfskündigung

»Zu den verfassungsrechtlichen Grenzen des § 564b Abs. 2 Nr. 3 Satz 1 BGB

Normenkette:

BGB § 564b Abs. 2 Nr. 3 ; GG Art. 14 Abs. 1 S. 1 ;

Gründe:

Die Verfassungsbeschwerde richtet sich gegen ein Urteil, mit dem eine auf § 564 b Abs. 2 Nr. 3 BGB gestützte Räumungsklage abgewiesen worden ist.

I. 1. Die Beschwerdeführerin ist Eigentümerin einer dem Beklagten des Ausgangsverfahrens 1977 vermieteten Eigentumswohnung, die ihr 1987 von ihrem Vater geschenkt worden war. Den ursprünglich mit dem Beklagten vereinbarten Mietzins von monatlich 445,37 DM setzte die Mietpreisstelle in Berlin 1984 auf 165,74 DM herab.

Die Beschwerdeführerin kündigte den Mietvertrag mit der Begründung, sie wolle die Wohnung verkaufen. Sie müsse für diese ein monatliches Wohngeld von 299,18 DM zahlen, erhalte von dem Beklagten jedoch nur einen Mietzins von 253,02 DM. Bei eigenem Nettoverdienst von 1.337,46 DM könne sie die Wohnung finanziell nicht halten. Wenn sie diese im vermieteten Zustand verkaufe, erziele sie höchstens einen Quadratmeterpreis von 1.200 DM, andernfalls von mindestens 1.700 DM.

2. Das Amtsgericht gab der von der Beschwerdeführerin erhobenen Räumungsklage statt, während das Landgericht diese mit folgender Begründung abwies:

Die Beschwerdeführerin werde durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung der Wohnung gehindert und erleide dadurch auch keinen erheblichen Nachteil. Dieser folge nicht schon daraus, daß bei Verkauf der Wohnung im unvermieteten Zustand ein höherer Erlös erzielt werden könne. Jede Eigentumswohnung sei leichter und teurer zu veräußern, wenn sie bezugsfrei sei. Es müßten vielmehr weitere Umstände hinzukommen, die den Nachteil zu einem erheblichen im Sinne von § 564 b Abs. 2 Nr. 3 BGB machten. Dabei komme es nicht auf die Vermögenslage des Vermieters zum Zeitpunkt des beabsichtigten Verkaufs an. Vielmehr sei ein Vergleich zwischen seiner Vermögenslage bei Erwerb der Wohnung und bei Ausspruch der Kündigung anzustellen. Könne er die im vermieteten Zustand erworbene Wohnung zum selben oder sogar zu einem höheren als dem Erwerbspreis verkaufen, dann liege kein erheblicher Nachteil vor: So lägen die Dinge hier, denn die Beschwerdeführerin habe die Wohnung mit einem damaligen Wert von 120.000 DM bis 130.000 DM geschenkt erhalten und könne sie nach ihrem eigenen Vorbringen im Zeitpunkt der Kündigung zu einem Betrag von 145.200 DM im vermieteten Zustand veräußern.

Sei die Wohnung wegen des geringen Mietzinses faktisch unverkäuflich, so habe das die Beschwerdeführerin selbst zu vertreten, weil sie oder ihr Vater es unterlassen hätten, sich an dem vom Beklagten eingeleiteten Verfahren der Mietpreisstelle zu beteiligen. Darüber hinaus habe sie es unterlassen, die seit Januar 1988 zulässigen Mieterhöhungen durchzusetzen.

Die Beschwerdeführerin könne sich auch nicht darauf berufen, wegen ihres geringen Einkommens nicht in der Lage zu sein, die Differenz zwischen dem Mietzins und dem von ihr für die Wohnung zu zahlenden Wohngeld aufzubringen. Denn in dieser wirtschaftlichen Lage habe sie sich bereits im Zeitpunkt der Schenkung befunden; damals habe sie über kein höheres Einkommen verfügt, und der Beklagte habe auch seinerzeit den geringen Mietzins von 253,02 DM gezahlt. Ein berechtigtes Interesse an einer Kündigung könne nur bejaht werden, wenn der Kündigungsgrund nachträglich entstehe. Das sei hier nicht der Fall gewesen.

3. Die Beschwerdeführerin rügt eine Verletzung von Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG.

Ihr Wunsch, die Wohnung zu verkaufen, sei vernünftig und nachvollziehbar. Sie könne ihn aber nicht verwirklichen, weil niemand eine Eigentumswohnung zu einem marktangemessenen Preis kaufe, wenn das vom Eigentümer zu zahlende Wohngeld höher sei als die Mieteinnahmen. Ihre Kündigung sei auch deshalb gerechtfertigt, weil der Mindererlös bei einem Verkauf im vermieteten Zustand so groß sei, daß eine Veräußerung sinnlos erscheine. Ihre Vermögenslage bei Erwerb der Wohnung dürfe nicht mit derjenigen zum Zeitpunkt des beabsichtigten Verkaufs verglichen werden. Das führe nämlich dazu, daß eine preisgünstig erworbene Wohnung nicht zu einem marktgerechten Preis verkauft werden könne; dies gelte erst recht, wenn der Vermieter die Wohnung als Geschenk erhalten habe. Ihm würde zugemutet, die Wohnung zu jedem denkbaren "Schleuderpreis" zu verkaufen. Maßgeblich sei daher allein die Vermögenslage des Vermieters im Zeitpunkt der beabsichtigten Veräußerung.

II. Die Verfassungsbeschwerde ist nicht begründet; das angegriffene Urteil verletzt die Beschwerdeführerin nicht in ihrem Grundrecht aus Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG.

1. Das Bundesverfassungsgericht hat in seinem Urteil vom 14. Februar 1989 (BVerfGE 79, 283 [289 ff.]) zu § 564 b Abs. 2 Nr. 3 Satz 1 BGB entschieden, daß grundsätzlich auch der Verkauf des vermieteten Objekts als Verwertung anzusehen ist, die eine Kündigung des Mietvertrages rechtfertigen kann. Denn Privatnützigkeit und Verfügungsbefugnis als Kern des Eigentumsrechts sind zu beachten; dazu gehört auch die Freiheit, das Eigentum zu veräußern. Das ist indessen nicht in dem Sinne eines umfassenden Rechts des Eigentümers zu verstehen, mit seinem Eigentum nach Belieben zu verfahren und aus ihm den höchstmöglichen wirtschaftlichen Nutzen zu ziehen. Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG ermächtigt den Gesetzgeber nicht lediglich zu eigentumsbeschränkenden Regelungen. Vielmehr ist der Gesetzgeber durch diese Verfassungsnorm in Verbindung mit Art. 14 Abs. 1 Satz 1 und Abs. 2 GG beauftragt, Inhalt und Schranken des Eigentums zu bestimmen. Je mehr das Eigentumsobjekt in einem sozialen Bezug steht, desto weiter geht die Befugnis des Gesetzgebers zur Inhalts- und Schrankenbestimmung. Bleiben Nutzung und Verfügung nicht in jedem Fall lediglich innerhalb der Sphäre des Eigentümers, sondern berühren sie Belange anderer Rechtsgenossen, die auf die Nutzung des Eigentumsobjekts angewiesen sind, wie es für vermieteten Wohnraum zutrifft, umfaßt das grundgesetzliche Gebot einer am Gemeinwohl orientierten Nutzung das Gebot der Rücksichtnahme auf den Nichteigentümer, der seinerseits der Nutzung des Eigentumsobjekts zu seiner Freiheitssicherung und verantwortlichen Lebensgestaltung bedarf (vgl. BVerfGE 37, 132 [140]; 68, 361 [368]).

Allerdings fordert die Bestandsgarantie des Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG in jedem Fall die Erhaltung des Zuordnungsverhältnisses und der Substanz des Eigentums (vgl. BVerfGE 42, 263 [295]; 50, 290 [341]). Diese werden nicht in Frage gestellt, wenn das Grundeigentum nicht als ein prinzipiell jede mögliche und wirtschaftlich vernünftige Nutzung umfassendes Recht angesehen wird (vgl. BVerfGE 58, 300 [334]). Aus der verfassungsrechtlichen Garantie des Grundeigentums läßt sich kein Anspruch auf Einräumung gerade der Nutzungsmöglichkeiten herleiten, die dem Eigentümer den größtmöglichen wirtschaftlichen Vorteil versprechen (BVerfG, aaO.). So wenig der Eigentümer als Vermieter einen Anspruch hat, aus der Mietwohnung die höchstmögliche Rendite zu erzielen (vgl. BVerfGE 71, 230 [250]), so wenig hat er bei jedwedem wirtschaftlichem Nachteil einen Anspruch auf Räumung (vgl. BVerfGE 79, 283 [289 f.]). In die Substanz des Eigentums kann aber die Handhabung von Kündigungsschutzvorschriften, wie des § 564 b Abs. 2 Nr. 3 Satz 1 BGB, jedenfalls dann eingreifen, wenn sie den Verkauf als wirtschaftlich sinnlos erscheinen läßt (vgl. BVerfGE 79, 283 [290]).

2. Gemessen an diesen Grundsätzen läßt das Urteil des Landgerichts keine Auslegungsfehler erkennen, die auf einer grundsätzlich unrichtigen Anschauung von der Bedeutung der Eigentumsgarantie, insbesondere vom Umfang ihres Schutzbereichs, beruhen und auch in ihrer materiellen Bedeutung für den konkreten Rechtsfall von einigem Gewicht sind (vgl. BVerfGE 79, 292 [303] m.w.N.). Nur in diesem Umfang unterliegt das Urteil des Landgerichts der verfassungsgerichtlichen Kontrolle.

Nach den für das Bundesverfassungsgericht bindenden Feststellungen des Landgerichts, die von der Beschwerdeführerin auch nicht angegriffen werden, konnte sie die Wohnung im vermieteten Zustand im Zeitpunkt der Kündigung trotz des niedrigen Mietzinses zu einem Betrag von 145.200 DM verkaufen. Damit hätte sie zwar nicht annähernd den Preis erzielt, den sie im unvermieteten Zustand erhalten haben würde. Ausgehend von den von ihr genannten Quadratmeterpreisen hätte sie in diesem Falle einen Mehrerlös von 60.500 DM erreichen können. Das läßt den Verkauf jedoch noch nicht als wirtschaftlich sinnlos erscheinen. Sie hätte beim Verkauf im vermieteten Zustand immer noch einen höheren Betrag bekommen, als es dem Wert der Wohnung im Zeitpunkt der Schenkung an sie entsprach; damals betrug dieser 120.000 DM bis 130.000 DM. Der Mehrerlös hätte also zwischen rund 15.000 DM bis 25.000 DM gelegen. Das würde es der Beschwerdeführerin noch ermöglichen, die ihr durch den niedrigen Mietzins entstandenen Verluste auszugleichen und wahrscheinlich sogar noch einen, wenn auch erheblich geringeren als von ihr vorgestellten, Gewinn zu machen. Diese vom Landgericht gefundene Auslegung der Kündigungsschutzvorschrift des § 564 b Abs. 2 Nr. 3 Satz 1 BGB hält sich im Rahmen des nicht nur vom Gesetzgeber, sondern auch von den Gerichten zu beachtenden Gebots einer sozial gerechten Eigentumsordnung. Sie wirkt dem Leerlaufen der Kündigungsschutzvorschrift entgegen, mutet dem Vermieter aber kein Verlustgeschäft zu, sondern schneidet ihm nur die Möglichkeit ab, durch Beendigung des Mietverhältnisses einen wesentlich höheren Erlös zu erzielen. Der Verfassung läßt sich jedenfalls nicht entnehmen, § 564 b Abs. 2 Nr. 3 Satz 1 BGB müsse so ausgelegt werden, daß sich bei einem Verkauf einer Eigentumswohnung der "erhebliche Nachteil" nur nach dem erzielbaren Mehrerlös der unvermieteten Wohnung bemißt. Ob besondere Fallgestaltungen eine andere Beurteilung erfordern, bedarf hier keiner Entscheidung.

Das Bundesverfassungsgericht hat nicht zu entscheiden, ob die Auslegung des Landgerichts einfachrechtlich richtig ist oder eine andere den Vorzug verdient. Der Gesetzgeber hat im übrigen mit der Regelung des § 541 ZPO ein geeignetes Mittel zur Verfügung gestellt, eine einfachrechtlich verbindliche Auslegung der Kündigungsschutzvorschriften durch die höchstrichterliche Rechtsprechung herbeizuführen (vgl. auch BVerfGE 82, 6 [17 f.]).

Vorinstanz: LG Berlin, vom 04.01.1991 - Vorinstanzaktenzeichen 67 S 130/90
Fundstellen
BVerfGE 84, 382
BVerfG, HdM Nr. 34
DRsp I(133)482a
DWW 1992, 13
MDR 1992, 375
NJW 1992, 361
WM 1992, 28
WuM 1991, 663
ZMR 1992, 50