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Zu §§ 275 Abs. 1, 313 Abs. 1, 326 Abs. 1, 536 Abs. 1 Satz 1 BGB; Art. 240 § 2, Art. 240 § 7 EGBGB

Zur Frage, ob die pandemiebedingte Schließung eines Einzelhandelsgeschäfts einen Sachmangel der Mietsache darstellt; ob und inwieweit bei einer solchen auf einer hoheitlichen Maßnahme beruhenden Geschäftsschließung dem Mieter ein Anspruch auf Vertragsanpassung gem. § 313 Abs. 1 BGB zukommt, sowie nach welchen Maßstäben eine solche Vertragsanpassung unter Beachtung der Umstände des Einzelfalls und der konkreten Situation in der Pandemie zu gestalten ist

BGH, Urt. v. 12.01.2022 - XII ZR 8/21

I. Das Urteil nimmt Stellung zu den Fragen,

ob eine durch hoheitliche Maßnahmen erzwungene Schließung eines Einzelhandelsgeschäfts den Begriff des Sachmangels der Mietsache erfüllt;

ob grundsätzlich in einem solchen Fall der Tatbestand der Störung der Geschäftsgrundlage gem. § 313 Abs. 1 BGB erfüllt ist bzw. sein kann, und

wie die Vertragsanpassung im Einzelnen vorzunehmen ist.

Namentlich wendet sich der BGH gegen eine pauschale Behandlung solcher Fälle, z.B. dahin, dass eine Minderung der Miete um die Hälfte zulässig sei.

II. Das Urteil hat folgende Leitsätze:

1.

Die durch die Covid-19-Pandemie bedingte Schließung eines Einzelhandelsgeschäfts führt nicht zu einem Mangel der Mietsache im Sinne von § 536 Abs. 1 S. 1 BGB. Dem Vermieter wird dadurch die vertraglich geschuldete Leistung zu Überlassung und Erhaltung der Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand auch nicht ganz oder teilweise unmöglich.

2.