LG Heidelberg - Urteil vom 20.05.1976
1 S 12/76
Normen:
BGB § 549 ;
Fundstellen:
WuM 1977, 31
Vorinstanzen:
AG Heidelberg, vom 17.12.1975

Bestehen eines Untermietverhältnisses bei Mitnutzung der Wohnung

LG Heidelberg, Urteil vom 20.05.1976 - Aktenzeichen 1 S 12/76

DRsp Nr. 2001/8498

Bestehen eines Untermietverhältnisses bei Mitnutzung der Wohnung

Nutzt der Mieter einer Wohnung diese mit einer weiteren Person in der Weise zusammen, daß beide einen Teil der Wohnung gesondert und einen Teil gemeinsam benutzen und den Mietzins je zur Hälfte tragen, so kann allein daraus, daß die weitere Person nicht als Mieter im Mietvertrag genannt wird, geschlossen werden, daß es sich um ein Untermietverhältnis handelt. Es handelt sich vielmehr um eine Gemeinschaft i. S. des § 741 ff. BGB, die auch nur nach den hierfür geltenden Vorschriften und nicht nach den Mietrechtsvorschriften aufgelöst werden kann.

Normenkette:

BGB § 549 ;

Tatbestand:

Die Parteien waren miteinander befreundet und suchten Ende 1973 eine gemeinsame Wohnung. Unter dem 22. Februar 1974 kam es mit einer ... die inzwischen verstorben ist, zum Abschluss eines Mietvertrags über eine 4-Zimmer-Wohnung in ...

Dieser Mietvertrag weist sowohl in der Benennung der Vertragsparteien, als auch in den Unterschriften nur den Kläger auf der Mieterseite aus.

In der Folgezeit bewohnte jede Partei zwei Zimmer, die übrigen Räume wurden gemeinsam benutzt. Die gesamte Wohnung wurde von den Parteien gemeinsam selbst renoviert. Vom Mietzins zahlte jede Partei genau die Hälfte und zwar in der Weise, dass der Beklagte die auf ihn entfallende Hälfte dem Kläger gab, der wiederum die gesamte Miete per Dauerauftrag entrichtete.

Alsdann heiratete der Kläger und nahm seine Ehefrau in seinen Räumen der Wohnung auf.

Mit Schreiben vom 30.4.1975 kündigte er dem Beklagten zum 31.7.1975.

Er behauptet, er allein sei Mieter der ... . Der Beklagte sei lediglich sein Untermieter. Zur Kündigung des Untermietverhältnisses sei er berechtigt, da infolge der Hereinnahme seiner Ehefrau die Wohnungsverhältnisse nun zu eng geworden seien.

Der Kläger beantragt beim Amtsgericht:

Räumung und Herausgabe.

Der Beklagte beantragt:

Klagabweisung.

Er behauptet, es beruhe nur auf einem Versehen, dass nicht auch er im Mietvertrag als Partei genannt sei. Auch er sei somit selbst direkt Mieter von ... geworden, so - dass ihm vom Kläger nicht wirksam gekündigt werden könne. Das Räumungsverlangen sei auch unbillig, da er in erheblichem Umfang an den Renovierungsarbeiten beteiligt sei.

Das Amtsgericht hat Beweis erhoben durch Vernehmung der Zeugen ... .

Sodann hat es mit Urteil vom 17.12.1975 dem Begehren des Klägers in vollem Umfang stattgegeben.

Das Urteil wurde am 7.1.1976 zugestellt, die Berufung ging am 5.2.1976 ein und wurde am 4.3.1976 begründet.

Der Beklagte (Berufungsführer) wiederholt sein Vorbringen aus der ersten Instanz.

Selbst wenn aber ein Untermietverhältnis vorläge, gelten gleichwohl die Kündigungsschutzvorschriften. Ein echter Eigenbedarf des Klägers läge nicht vor, da er schon bei Übernahme der Wohnung gewusst habe, alsbald zu heiraten. Die beengten Wohnverhältnisse, auf die er sich beruft, habe er sich somit selbst zuzuschreiben.

Der Beklagte beantragt:

das Urteil des Amtsgerichts Heidelberg vom 17.12.1975 wird aufgehoben.

Die Klage wird abgewiesen.

Der Kläger beantragt:

Zurückweisung der Berufung.

Auch er wiederholt sein Vorbringen aus der ersten Instanz.

Wegen des Parteivorbringens in beiden Instanzen sowie wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme vor dem Amtsgericht wird in vollem Umfang zur Vermeidung von Wiederholungen auf den Inhalt der Akten Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:

Die zulässige Berufung ist begründet.

Zutreffend ist, dass der am 22. Februar 1974 abgeschlossene Mietvertrag allein zwischen dem Kläger und ... zustande kam. An diesem Rechtszustand änderte sich auch in der Folgezeit nichts, denn der Vertrag wurde weder gekündigt noch angefochten. Damit ist allein der Kläger als Mieter der gesamten Wohnung anzusehen. Diese Betrachtungsweise gilt allerdings nur im Außenverhältnis zum Vermieter. Aus der Existenz eines Mietvertrags allein zu Gunsten des Klägers kann nicht zwingend geschlossen werden, dass dann zwischen dem Kläger und dem Beklagten ein Untermietverhältnis vorliegen müsse. Dagegen spricht schon die Formulierung des Mietvertrags, nach der ausdrücklich Untermiete nicht gestattet sein sollte.

Aber auch die gesamten Umstände, die zur gemeinsamen Benutzung der Wohnung durch beide Parteien führten, sprechen gegen eine Qualifizierung des zwischen den Parteien bestehenden Rechtsverhältnisses als Untermietverhältnis. Ein solcher Untermietvertrag wird vom Kläger zwar behauptet, er hat jedoch niemals Tatsachen dargetan, aufgrund deren ein solcher Vertrag als geschlossen angesehen werden könnte. Wenn zwei junge Leute, und um solche handelt es sich bei den Parteien, gemeinsam eine Wohnung suchen, so ist nicht davon auszugehen, dass der eine in der Wohnung allein das Sagen haben soll und den andern damit in eine abhängige Position bringt. Vielmehr muss angenommen werden, dass die Parteien zur damaligen Zeit jedenfalls gleichberechtigte Partner bei der Benutzung der Wohnung sein sollten.

Dieser Wille der Parteien kommt auch dadurch zum Ausdruck, dass sie die Wohnung gemeinsam renoviert haben und dass sie genau hälftig die Miete untereinander verteilten. Schließlich ist zu berücksichtigen, dass der Beklagte sich an der Wohngemeinschaft kaum beteiligt hätte, wenn er hätte davon ausgehen müssen, nur Untermieter mit der Möglichkeit jederzeit hinausgekündigt werden zu können.

Wenn somit zwischen den Parteien über die rechtliche Ausgestaltung des Innenverhältnisses nicht vereinbart wurde, sie gleichwohl aber die Wohnung gemeinsam nutzten, renovierten und bezahlten, so kann dieses tatsächliche Verhältnis rechtlich nur ein solches der Gemeinschaft im Sinne der §§ 741 ff. BGB sein. Die Auflösung der Gemeinschaft hat daher nach den § 749 ff und nicht nach Mietrechtsvorschriften zu geschehen. Danach kann zwar jeder Teilhaber jederzeit die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen, diese vollzieht sich jedoch nicht in der Weise, dass ein Teilhaber den andern von der Benutzung des gemeinschaftlichen Gegenstandes (hier Besitzrecht an der Wohnung) ausschließt, um ihn alleine zu nutzen. Vielmehr ist eine Teilung in Natur vorzunehmen (§ 752), oder, falls eine solche nicht möglich ist, den gemeinsamen Gegenstand zu verkaufen. Da letzteres angesichts der Rechtsposition der Gemeinschafter als Mitbesitzer eines Gegenstandes, der ihnen letztlich nicht gehört, nicht in Frage kommt, kann die Teilung nur in Natur durchgeführt werden, oder durch beiderseitige Aufgabe der Wohnungsnutzung und Rückgabe der Wohnung an die Vermieterin. Eine Teilung in Natur hat bereits insoweit stattgefunden, als die Parteien einverständlich bestimmte Räume der Wohnung allein benutzten. Soweit Räume noch gemeinschaftlich benutzt werden, besteht auch hier die Möglichkeit der Teilung.

Eine solche ist jedoch mit der Klage nicht verfolgt worden. Mit der Klage wird der Ausschluss des Beklagten aus der Gemeinschaft begehrt, der dem Kläger jedenfalls in dieser Form nicht zusteht.

Die Kostenfolge ergibt sich aus § 97 ZPO.

Vorinstanz: AG Heidelberg, vom 17.12.1975
Fundstellen
WuM 1977, 31