LG Hamburg - Urteil vom 03.03.1976
11 S 161/75
Vorinstanzen:
AG Hamburg, vom 01.08.1975 - Vorinstanzaktenzeichen 40 C 45/73

LG Hamburg - Urteil vom 03.03.1976 (11 S 161/75) - DRsp Nr. 2001/12232

LG Hamburg, Urteil vom 03.03.1976 - Aktenzeichen 11 S 161/75

DRsp Nr. 2001/12232

Tatbestand:

Die Klägerin verlangt Mietzins aus abgetretenem Recht ihrer Tochter. Diese hat den Beklagten die im Obergeschoss des Hauses ... belegene Wohnung zum monatlichen Mietzins von 120 DM vermietet. Das Mietverhältnis war bis zum 31. Dezember 1975 befristet, falls es nicht drei Monate vorher gekündigt werden würde. Die Beklagten haben den Mietzins ab März 1972 um monatlich 100 DM gemindert. Die Klägerin verlangt diesen Betrag für die Zeit von März 1972 bis einschließlich Januar 1973 sowie Beseitigung eines Schadens an der Wand zwischen Küche und Schlafzimmer, weil die Beklagten es unterlassen hätten ihr diesen Schaden mitzuteilen.

Die Klägerin hat beantragt,

die Beklagten als Gesamtschuldner zur Zahlung von 1.100 DM nebst 4 % jährlicher Zinsen auf je 100 DM seit dem 05. März, 05. April, 05. Mai, 03. Juni, 05. Juli, 05. August, 05. September, 05. Oktober; 05. November, 05. Dezember 1972 und 05. Januar 1973 zu verurteilen,

Die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, den in der Wand zwischen Küche und Schlafzimmer in der Nähe der Außenwand des Hauses ihrer F. belegenen Wohnung durch Wassereinwirkung entstandenen Schaden zu beseitigen; anschließend beide in Mitleidenschaft gezogenen Wände instand zu setzen,

eventualiter die Beklagten als Gesamtschuldner zur Zahlung eines vom Gericht gemäß § 286 ZPO festzusetzenden Schadensersatzes zu verurteilen.

Die Beklagten haben beantragt,

die Klage abzuweisen.

Sie haben die Aktivlegitimation bestritten und die Mietminderung mit der Behauptung u.a. folgender Mängel begründet: In allen Räumen seien über die Decke verteilt dunkle Flecken; an den Wänden - insbesondere im Wohnzimmer befänden sich feuchte Stellen und Risse. Die Vermieterin habe ihnen noch im Januar 1972 verwehrt, die Wohnung zu renovieren, da sie aus Beweissicherungsgründen in einem Rechtsstreit mit dem Bauunternehmer an der einstweiligen Beibehaltung des Zustandes interessiert gewesen sei.

Die Klägerin meint, die von den Beklagten geltend gemachten Mängel seien nicht schwerwiegend; sie könnten durch eine Renovierung, die die Beklagten infolge der übernommenen Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen obliegen, beseitigt werden. Außerdem hätten die Beklagten gemietet "wie besehen".

Das Amtsgericht hat durch Einholung eines Sachverständigengutachtens sowie durch Augenscheinseinnahme Beweis erhoben und die Beklagten durch Urteil vom 01. August 1975 als Gesamtschuldner zur Zahlung von 748 DM nebst 4 % Zinsen verurteilt. Es hat eine Minderung von 10 % = 32 DM für gerechtfertigt gehalten, der Klägerin mithin monatlich 689 DM für den hier in Rede stehenden Zeitraum zuerkannt. Die Klage auf Beseitigung des Schadens hat es abgewiesen; denn weder sei klar, dass die Beklagten ihn verursacht hätten noch sei nach dem Vertrage die Beseitigung Sache der Mieter.

Die Klägerin hat gegen das Urteil form- und fristgerecht Berufung eingelegt und das Rechtsmittel begründet.

Sie trägt vor: Die Durchfeuchtungen hätten nur zu unschönen Erscheinungen im Wohnzimmer geführt, wodurch die Benutzbarkeit dieses Raumes jedoch nicht beeinträchtigt worden sei. was die Risse anbelange, hätten die Beklagten gewusst, dass sie Erstmieter in einem Neubau gewesen seien und "wie besehen" gemietet hätten. Die Risse seien durch Dekorationsmaßnehmen zu beseitigen gewesen, die den beklagten oblegen hätten. Weder die Risse noch die dunklen Flecken an den Zimmerdecken, die bauphysikalische Ursache hätten, beeinträchtigten die Bewohnbarkeit. Für den Feuchtigkeitsschaden in der Wand zwischen Küche und Schlafzimmer müssten die Beklagten aufkommen, weil sie ihre Anzeigepflicht verletzt hätten.

Die Klägerin hat die Klage um monatlich 68 DM für die Zeit von Februar 1975 bis Juni 1975, insgesamt um 1972 DM und um monatlich 288 DM für die Zeit von Juli bis Dezember 1975, 1.728 erhöht, nachdem die Beklagten das Mietverhältnis zum 30. Juni 1975 gekündigt, die Wohnung geräumt und keine Miete mehr gezahlt haben.

Die Klägerin beantragt,

das angefochtene Urteil insoweit aufzuheben, als es die Klage abgewiesen hat und die Beklagten nach den abgewiesenen erstinstanzlichen Anträgen zu verurteilen,

Ferner die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an sie weitere 3.700 DM zu zahlen nebst 4 % Zinsen auf je 68 DM seit dem 05. Februar 1973, 05. März 1973, 05. April 1973, 05. Mai 1973, 05. Juni 1973, 05. Juli 1973, 05. August 1973, 05. September, 05. Oktober 1973, 05. November 1973, 05. Dezember 1973, 05. Januar 1974, 05. Februar 1974, 05. März 1974, 05. April 1974, 05. Mai 1974, 05. Juni 1974, 5. Juli 1974, 05. August 1974, 05. September 1974, 05 November 1974, 05. Dezember 1974, 05. Januar 1975, 05. Februar 1975, 05. März 1975, 05. April 1975, 05. Mai 1975, 05. Juni 1975, sowie 4 % Zinsen ab 05. Juli 1975, 05. August 1975 05. September 1975, 05. Oktober 1975, 05. November 1975, 05 Dezember 1975 einschließlich.

Die Beklagten beantragen,

die Berufung zurückzuweisen und die erweiterte Klage abzuweisen.

Sie haben angekündigt, den Mietzinsanspruch für die Zeit von Februar 1973 bis Juni 1975 unter Protest gegen die Kosten anzuerkennen und tragen im Übrigen vor: Ende Februar 1975 hätten sie der Klägerin mitgeteilt, dass sie beabsichtigen, eine neue Wohnung zu beziehen. Sie hätten um die Erlaubnis zur Untervermietung oder um Mitteilung gebeten, ob die Vermieterin zu einer vorzeitigen Auflösung des Mietverhältnisses unter Gestellung eines Ersatzmieters einverstanden sei. Diese habe die Erlaubnis zur Untervermietung versagt und im Übrigen eine abschließende Antwort hinausgeschoben. Wegen der versagten Untermieterlaubnis hätte sie das Mietverhältnis unter dem 24. April 1975 gekündigt. Die Vermieterin habe in der Zwischenzeit die Wohnung zur Vermietung angeboten und durch Interessenten besichtigen lassen. Viele Interessenten seien befremdet gewesen, auf ihre Vorstellung hin keine Nachricht erhalten zu haben. Im Übrigen verteidige die Beklagten das amtsgerichtliche Urteil.

Entscheidungsgründe:

Die Berufung hat nur insoweit Erfolg, als die Klägerin die Klage erhöht hat. Im Übrigen war sie unbegründet zurückzuweisen.

1) Das Amtsgericht hat der Klägerin das Recht nur um einen 10 % geminderten Mietzins zuerkannt. Die Minderung der Klägerin ist in diesem Umfang nach § 537 BGB gerechtfertigt. Sowohl die Flecken an den Zimmerdecken als auch die Risse an den Wänden und die Feuchtigkeit im Wohnzimmer sind Mängel im Sinne der genannten Vorschrift; denn sie beeinträchtigen die Wohnqualität und damit die Tauglichkeit des Mietobjekts. Nicht erforderlich ist, dass die Bewohnbarkeit der Räume selbst berührt wird. Vielmehr genügt eine negative Abweichung von der Normalbeschaffenheit einer vermieteten gleichartigen Wohnung (vgl. Roquette, 11. Aufl., Mietrecht des BGB; § 537 Rdn. 4). Das ist auch bei bloßen Dekorationsschäden mit Recht bejaht worden (vgl. Staudinger-Kiefersauer, 11. Aufl., § 537 Anm. 2 a d). Daran ändert nichts, dass es sich vorliegend um einen Neubau handelt, die Risse nach dem Gutachten des Sachverständigen B. typische Neubauerscheinungen und die Beklagten Erst-Mieter der Wohnung sind. Die verschiedentlich vertretene Auffassung, der Mieter einer Neubauwohnung müsse derartige Mängel in Kauf nehmen (vgl. Lutz, Lexikon des Miet- und Wohnrechts, 3. Aufl., S. 407 - Trockenmieter -, Pergande, Wohnraum MietR, § 537 Anm. 7 m.w.N., Soergel-Metzger, BGB, 10. Aufl., § 537 Rdn. 9, jeweils zu Baufeuchtigkeit) hat mit dem Mangelbegriff nichts zu tun und findet keine überdies im Gesetz keine Stütze. Den vorerwähnten Umständen konnte allenfalls im Rahmen des § 539 BGB Rechnung getragen werden, der jedoch hier nicht durchgreift. Unbeschadet dessen haben die vorliegend aufgetretenen Feuchtigkeitsschäden im Wohnzimmer und die Flecken an den Zimmerdecken nichts mit typischen Neubauerscheinungen zu tun, sondern beruhen nach dem Sachverständigengutachten auf Mängel in der Bauausführung und der Isolierung.

Die Mängel sind nicht nur unerheblich. Das folgt aus dem erwähnten Gutachten sowie aus den von den Beklagten mit Schriftsatz vom 21. Februar 1974 eingereichten Fotografien.

Die Minderung ist vertraglich nicht ausgeschlossen. Die Klausel, nach der die Beklagten "wie besichtigt" gemietet haben, greift nicht ein. Abgesehen davon, dass sie zu den sogenannten missbilligten Klauseln gehört (vgl. Erman-Schopp, BGB 5. Aufl. § 527 Rdn. 169, Pergande, aaO., Einführung II, S. 3 ff.), berührt sie das Minderungsrecht schon deshalb nicht, weil dieses bei der Wohnraummiete nicht zum Nachteil des Mieters eingeschränkt werden kann (§ 537 Abs. 3 BGB). Ebenso wenig wird das Minderungsrecht dadurch berührt, dass die Beklagten vertraglich die Durchführung von Schönheitsreparaturen übernommen haben. Diese Verpflichtung hat nur zum Inhalt, dass sie Schäden beheben müssen, die sie selbst verursacht haben oder die auf Abnutzungserscheinungen infolge vertragsgemäßen Gebrauchs beruhen (vgl. Roquette, aaO., § 536 BGB, Rdn 36., Schmidt-Futterer, MietR, 6. Aufl., S. 182 "Schönheitsreparaturen", Tondorf, WM 1975, 237). Insbesondere bezieht sie sich nicht auf solche Schäden, die durch Baumangel verursacht worden sind (KG, MDR 1974, 319, Roquette, aaO., Schmidt-Futterer, aaO.). Dabei braucht auf die Durchfeuchtung in der Wand zwischen Küche und Schlafzimmer nicht eingegangen werden, denn sie fällt für die Bemessung der Minderungsquote nicht ins Gewicht.

Die Minderung ist nicht nach § 539 BGB ausgeschlossen. Hierfür reicht nicht schon aus, dass die Beklagten wissentlich eine Neubauwohnung gemietet haben. Die Auffassung; § 539 BGB sei bei typischen Neubaumängeln generell entsprechend anzuwenden (LG Düsseldorf, ZMR 1958, 117) erscheint verfehlt. Sofern die Beklagten die neubaubedingten Risse bei der Anmietung bewusst in Kauf genommen haben sollten, könnte das allenfalls bedeuten, gewisse Unfertigkeiten für eine Zeitlang hinzunehmen und der Vermieterin Gelegenheit zu geben, Abhilfe zu schaffen (vgl. dazu LG Mannheim, WM 1974, 51 = MDR 1974, 756). Im Übrigen reicht das Vorbringen der Klägerin zur Anwendung des § 539 BGB nicht aus; denn nach den unbestritten gebliebenen Behauptungen der Beklagten hat die Vermieterin bis Januar 1972 die Beseitigung der Mängel aus Beweissicherungsgründen in ihrem Rechtsstreit mit dem Bauunternehmer versagt. Trugen die Beklagten dem Beweisinteresse der Vermieterin Rechnung, so lässt sich daraus nicht herleiten, dass sie sich generell mit den Mängel abfinden und diese als vertragsgemäßen Zustand hinnehmen wollten (vgl. zu diesem tragenden Grund der Vorschrift Pergande, aaO., § 539 Rdn. 1).

Die Minderungsquote von 10 % ist angemessen. Das Sachverständigengutachten und die von den Beklagten eingereichten oben erwähnten Fotographien verdeutlichen hinreichend das Ausmaß der Schäden in der Wohnung, ohne das es einer erneuten Besichtigung bedurfte.

2) Der Anspruch auf Beseitigung des Feuchtigkeitsschadens in der Wand zwischen Küche und Schlafzimmer ist nicht schlüssig dargetan. Sollten die Beklagten ihre Anzeigepflicht nach § 545 BGB verletzt haben, wie die Klägerin vorträgt, so wären sie nicht verpflichtet, den gesamten Schaden zu ersetzen, sondern brauchten nur dafür einzustehen, dass sich als Folge der unterlassenen Pflicht der Schaden vergrößerte. Weder für die Ursächlichkeit noch für das Ausmaß der Schadensvergrößerung hat die Klägerin etwas vorgetragen.

3) Die Klage hat Erfolg, soweit sie in der Berufungsinstanz erhöht worden ist. Der Klägerin stehen die geltend gemachten Mietzinsansprüche, die sie bereits um die vom Amtsgericht zuerkannte Minderungsquote reduziert hat, nach § 535 Satz 2 BGB zu. Das ergibt sich für die Mietzinsansprüche bis Juni 1975 aus dem Anerkenntnis der Beklagten und für Juli 1975 aus ihrem eigenen Geständnis. Die Kammer sah keinen Anlass, die Verhandlung wieder zu eröffnen, um der Beklagten Gelegenheit zu geben, das Anerkenntnis unter Protest gegen die Kosten prozessual zu erklären, nachdem sich die Parteien mit schriftlicher Entscheidung einverstanden erklärt haben. Die Beklagten hätten nämlich die Kosten bezüglich des anerkannten Teils auf jeden Fall zu tragen gehabt, weil die Vorauesetzungen des § 93 ZPO nicht vorliegen. Dass sie den Mietzins für Juli 1975 schulden, ergibt ihr eigenes Vorbringen. Wäre nämlich ihre auf § 549 Abs. 1 Satz 2 BGB gestützte Kündigung zulässig, so wäre sie nach § 565 Abs. 5 BGB erst zum 01. August 1975 wirksam geworden. Indes war sie nicht zulässig, so dass die Beklagten auch den Mietzins bis zum 31. Dezember 1975 schulden. Das außerordentliche Kündigungsrecht, auf das sich die Beklagten bezogen haben, ist nämlich durch § 3 des Mietvertrages ausgeschlossen. Ein solcher formularmäßiger Ausschluss gehört zwar zu den missbilligten Klauseln (vgl. Staudinger-Kiefersauer, § 549 Rdn. 20, Pergande, Einführung II, S. 3, 4), jedoch bewirkt das nicht unbesehen die Nichtigkeit (vgl. Erman-Schopp, Rdn. 73 vor § 535, Soergel-Metzger, Rdn. 79 vor §§ 535, 536). Die hier geboten Inhaltskontrolle führt dazu, die Geltung der Klausel bei Mietverhältnis der vorliegenden Art in Übereinstimmung mit der herrschenden Meinung zu bejahen. Das Interesse des Vermieters, die Mieter als seinem Vertragspartner die tatsächliche Obhut an der Wohnung anzuvertrauen zu wollen, ist mit Recht und Billigkeit vereinbart, während den von Pergande (§ 549 BGB Rdn. 10) dagegen ins Feld geführten Schutzgedanken des sozialen Mietrechts durch § 549 Abs. 2 BGB bereits Rechnung getragen ist.

Ebenso wenig können die Beklagten daraus etwas herleiten, dass sich die Vermieterin nicht auf einen Mietnachfolger eingelassen hat. Die Kammer vertritt der überwiegenden Meinung die Auffassung, dass der Mieter bei Mietverhältnissen von längerer Dauer nach Treu und Glauben beanspruchen kann, aus den Mietverhältnis entlassen zu werden, sofern er hierfür ein beachtlichen Interesse hat und einen geeigneten Nachfolger stellt, der bereit ist, in das Mietverhältnis einzutreten (vgl. Schmidt-Futterer, Wohnungsschutzgesetze, 2. Aufl., B 102 ff., Sternel, Wohnraummietrecht, III 129 ff.; aus der Rechtsprechung der Kammer vgl. MDR 1975, 493 = ZMR 1975, 245, ferner Urteil vom 26. Juni 1973 - 11 S 97/72 -). Dieser Grundsatz kommt jedoch dann nicht zum tragen, wenn das Mietverhältnis nur noch verhältnismäßig kurze Zeit dauert.

Vorliegend gehen die Beklagten selbst davon aus, bis zum 30. Juni 1975 an den Mietvertrag gebunden zu sein. Die dann noch verbleibende Frist von 6 Monaten bis zum 31. Dezember 1975 ist nicht derart lang, als dass es unzumutbar wäre, die Beklagte bis dahin am Vortrag festzuhalten. Als Richtschnur für die noch angemessene Zeitspanne, während der ein Mieter an den Vertrag gebunden bleibt, können die in § 565 Abs. 2 BGB geregelten Kündigungsfristen gelten. Ihnen lässt sich entnehmen, dass der Mieter auch bei eigener Kündigung eines unbefristeten Mietverhältnisses noch wenigstens 3 Monate und bis zu 12 Monaten je nach Wohndauer an Vertrag festgehalten wird. Signalwirkung dafür, was nach der Anschauung der beteiligten Kreise als billig angesehen wird, kommt auch der Regelung in § 6 des Muster-Mietvertrages, herausgegeben von Bundesminister der Justiz (Beilage zum Bundesanzeiger Nr. 22 vom 3. Februar 1976), zu. Danach kann der Mieter selbst bei Gestellung von drei geeigneten Ersatzmietern nicht sofort ausziehen, sondern nur mit der gesetzlichen Frist kündigen.

Der Zinsanspruch der Klägerin folgt aus § 288 BGB.

Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 92 Abs. 1, 100 ZPO.

Vorinstanz: AG Hamburg, vom 01.08.1975 - Vorinstanzaktenzeichen 40 C 45/73