Gründe:

I. Die Klägerin und Revisionsklägerin (Klägerin) ist Eigentümerin von Grundstücken in K und O. Auf diesen errichtete sie Hallen, die sie an eine GmbH verpachtete, deren Alleingesellschafterin und Geschäftsführerin sie war. Ein mit einer weiteren Halle bebautes Grundstück in R vermietete die Klägerin an eine Großhandelskette. Die für die Errichtung der Hallen aufgenommenen Darlehen waren durch Grundschulden auf den Grundstücken gesichert.

Der Beklagte und Revisionsbeklagte (das Finanzamt --FA--) wertete die Verpachtung der Grundstücke in K und O als Betriebsaufspaltung. Er behandelte die Pachtzinsen als gewerbliche Einnahmen und die GmbH-Anteile sowie die Grundstücke als notwendiges Betriebsvermögen des Besitzunternehmens.

Im Jahr 1980 nahm die GmbH Kredite auf. Für einen Teil dieser Kredite übernahm die Klägerin eine Bürgschaft über 1 325 000 DM. Als weitere Sicherheit bewilligte sie die Eintragung von Grundschulden auf den Grundstücken in K und O. Zu diesem Zeitpunkt beliefen sich die zur Sicherung der Darlehen für die Errichtung der Hallen und der Verbindlichkeiten der GmbH eingetragenen Grundschulden auf ca. 7,2 Mio. DM.