AG Hamburg - Urteil vom 26.04.1979
42 C 104/79
Normen:
MHG § 4 Abs. 2, § 10 Abs. 1 ;

Steigerung von Betriebskosten

AG Hamburg, Urteil vom 26.04.1979 - Aktenzeichen 42 C 104/79

DRsp Nr. 2001/7515

Steigerung von Betriebskosten

Eine Steigerung von Betriebskosten i.S. von § 4 Abs. 2 MHG liegt nicht vor, wenn der Vermieter neue Betriebskosten umlegen will, die bisher nicht in dem Teilinklusivmietzins enthalten sind.

Normenkette:

MHG § 4 Abs. 2, § 10 Abs. 1 ;

Tatbestand:

Die Kläger sind Vermieter der von den Beklagten seit 1970 genutzten Wohnung im 2. Stock des zweigeschossigen Hauses der Kläger in Hamburg, ... aufgrund des schriftlichen Mietvertrages vom 05.02.1970. Die Kläger fordern von den Beklagten Zahlung der Kosten für die Haus- und Treppenreinigung sowie für den Hauswart für den Zeitraum vom 01.03.1978 bis 31.12.1978.

In § 4 Abs. 2 des zwischen den Parteien geschlossenen Mietvertrages wird die Treppenhausreinigung als "Sache des Mieters" ausgewiesen; in § 15 des Mietvertrages ist u.a. geregelt, dass der Vermieter die Treppenreinigung auf Kosten des Mieters durch einen Dritten ausführen lassen kann, wenn der Mieter trotz Abmahnung die Treppen nicht ordnungsgemäß reinigt. Hinsichtlich der Kostentragung für einen Hauswart bestehen keine mietvertraglichen Abreden. Gemäß § 4 Abs. 3 des Mietvertrages ist jedoch der Vermieter berechtigt, bei Betriebskostensteigerungen sowie bei der Neueinführung von Betriebskosten einer Erhöhung der Umlagen vorzunehmen.

Die Kläger stellten 1974 eine Raumpflegerin für die Haus- und Treppenreinigung (Jahreskosten 1978 DM 2.765,00) sowie einen Hauswart (Jahreskosten 1978 DM 3.318,00) ein.

Die Reinigung der Treppe vom 1. zum 2. Stockwerk sowie des Vorplatzes im 2. Stock wurde weiterhin von den Beklagten vorgenommen. Streitig ist die Umlagefähigkeit der Kosten der vom Keller bis zum 1. Stock von der Raumpflegerin durchgeführten Reinigung des Treppenhauses.

Die Kläger nutzen Parterre und den 1. Stock des Hauses teils geschäftlich, teils zu Wohnzwecken. Die Beheizung des Hauses erfolgt durch Elektroetagenheizung. Die Hauseingangstür ist mit einer Türschließ- und Gegensprechanlage versehen.

Mit Schriftsatz vom 31.01.1978 in einem vorangegangenen Rechtsstreit zwischen den Parteien (Amtsgericht Hamburg - 43 a C 463/77 -, Landgericht Hamburg - 16 S 132/78 -) machten die Kläger gegenüber den Beklagten wegen der Reinigungs- und Hauswartsaufwendungen eine Erhöhung der Betriebskosten ab März 1978 geltend. Mit Schreiben vom 04.01.1979 begehrten sie von den Beklagten für die Zeit vom 01.03.1978 bis zum 31.12.1978 eine anteilige Übernahme dieser Kosten in Höhe von insgesamt DM 1.448,27.

Die Kläger behaupten, die Beschäftigung einer Raumpflegerin sei notwendig, da die Beklagten lediglich verpflichtet seien, die vom 1. zum 2. Stock führende Treppe zu reinigen. Bei Abschluss des Mietvertrages sei eine Haus- und Treppenreinigung bis zum 1. Stock gar nicht erfolgt. Nachdem die Kläger das Erdgeschoss und den 1. Stock zur Eigennutzung übernommen hatten, habe sich die Notwendigkeit der Reinigung durch eine geeignete Person ergeben. Die Beklagten benutzen im übrigen auch diese Teile des Treppenhauses und seien daher zur anteiligen Kostentragung verpflichtet.

Die Einstellung eines Hauswarts sei erforderlich gewesen, um stets jemanden im Hause zu haben, der das Haus vor möglichen Gefahren schütze, kleine Reparaturen durchführe und die Schneeräumung vornehme.

Die Kläger meinen, einen Anspruch auf Zahlung bzw. auf Umlegung dieser Betriebskosten ergebe sich aus § 4 Abs. 3 des Mietvertrages in Verbindung mit § 4 Abs. 2 MHG. Im übrigen habe das Landgericht in seinem Urteil vom 05.12.1978 in dem zwischen den Parteien geführten Vorprozess festgestellt, dass die nach Vertragsschluss eingetretenen Erhöhungen der sonstigen Betriebskosten umlegbar seien.

Die Kläger beantragen,

die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an die Kläger DM 1.448,27 nebst 4 % Zinsen seit dem 01.02.1979 zu zahlen.

Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen.

Sie tragen vor, die Einstellung einer Raumpflegerin sei nicht erforderlich gewesen, weil sie, die Beklagten, ihren mietvertraglich vereinbarten Reinigungspflichten nachkämen. Erst nach Abschluss des Mietvertrages sei mit der Eigennutzung von Parterre und 1. Stockwerk durch die Kläger auch von der vorherigen Regelung abgewichen worden, wonach jeder Mieter seinen Teil der Treppe und des Hausflures selbst gereinigt habe. Der als Hausmeister eingestellte Sohn des Klägers zu 1) erfülle im übrigen typische Hausmeistertätigkeiten wie Reinigungsarbeiten oder Heizungsbedienung nicht. Die jetzt vom Hauswart durchgeführte Schneeräumung war früher ebenfalls im Turnus von den Mietern vorgenommen worden. Außerdem sei es angesichts der Größe des Hauses unverhältnismäßig überhaupt einen Hausmeister einzustellen.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Parteivorbringens wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:

Die zulässige Klage ist unbegründet.

Die Kläger haben keinen Anspruch gegen die Beklagten auf Zahlung der anteiligen Kosten für die Haus- und Treppenreinigung sowie den Hauswart.

1) Die Kläger können nicht gemäss § 4 Abs. 3 des Mietvertrages die Umlage der geltend gemachten Betriebskosten verlangen, da diese Regelung dem § 4 Abs. 2 MHG widerspricht und somit gemäss § 10 Abs. 1 MHG unwirksam ist.

Das erkennende Gericht schließt sich zwar der Auffassung an, wonach auch bei Vereinbarung einer Inklusivmiete Betriebskostensteigerungen gemäss § 4 Abs. 2 MHG den Vermieter zu einer Mieterhöhung berechtigen. Um eine nach dieser Vorschrift zulässige Erhöhung der Betriebskosten handelt es sich vorliegend jedoch nicht, da es sich um Erhöhungen von bereits anfallenden, sondern um die Einführung neuer Betriebskosten geht, die bisher auch nicht in dem Teilinklusivmietzins enthalten waren. Die Einführung neuer Betriebskostenarten und die Regelung ihrer Umlagefähigkeit bedarf jedoch einer vertraglichen Vereinbarung zwischen den Parteien. Den nach dem Wortlaut des § 4 Abs. 2 MHG kann der Vermieter die Miete nur dann erhöhen, wenn Betriebskostenerhöhungen eingetreten sind. Dies setzt begrifflich voraus, dass die erhöhten Betriebskosten, die Anlass bei einer Mieterhöhung gemäss § 4 Abs. 2 MHG sind, bereits bei Vertragsabschluss angefallen sind. Davon zu unterscheiden sind solche Betriebskostenarten, die erst aufgrund eigener Veranlassung des Vermieters neu entstanden sind. Eine Umlage dieser Betriebskosten, die dann auch in voller Höhe und nicht nur in Höhe der Steigerung erfolgen würde, ist gemäss § 4 Abs. 2 MHG nicht gerechtfertigt.

Diese am Wortlaut orientierte Auslegung der Vorschrift entspricht auch ihrem Zweck. Denn durch § 4 Abs. 2 MHG soll es dem Vermieter ermöglicht werden, außerhalb seiner Einflusssphäre auftretende Kostensteigerungen an den Mieter weiterzugeben. Der Vermieter soll durch diese gesetzliche Regelung das von seinem Verhalten unabhängige Kostenrisiko insbesondere für Preissteigerungen bei den öffentlichen Abgaben genommen werden. Dieser für den Vermieter bestehende Schutzzweck der Norm greift aber dann nicht ein, wenn der Vermieter durch neu eingeführte Betriebskosten belastet wird, die auf seinen eigenen Willensentschluss beruhen. Es kann hier offen bleiben, ob unter bestimmten Voraussetzungen - etwa der zwangsweisen Erhebung neu eingeführter öffentlich rechtlicher Gebühren - eine Umlage solcher neuen Betriebskosten gemäss § 4 Abs. 2 MHG möglich wäre. Im Streitfalle handelt es sich jedenfalls um neu eingeführte Betriebskosten, die unstreitig im Zusammenhang mit dem Einzug und der Art der Nutzung des Hauses durch die Kläger stehen und die deren Einflusssphäre hinzuzurechnen sind.

2) Darüber hinaus können die Kläger eine Umlage der Treppenhausreinigungskosten schon deswegen nicht verlangen, weil dies den mietvertraglichen Vereinbarungen widerspricht. In § 4 Ziffer 2 c des Mietvertrages ist nämlich geregelt, dass die Treppenhausreinigung Sache des Mieters ist. Nach dieser Vertragsbestimmung ist es den Parteien überlassen, eine konkrete Regelung der Reinigungspflicht des Mieters zu vereinbaren. Möglich wäre danach, dass die Mieter, wie im Streitfalle, nur den zu ihren Stockwerk führenden Treppenteil reinigen müssen. Denkbar wäre aber auch, dass im Rahmen dieser Vertragsregelung die Beklagten abwechselnd mit den übrigen Hausbewohnern die gesamte Treppenhausreinigung vornehmen. Eine Übertragung der Treppenhausreinigung auf einen Dritten und der Ersatz der dafür aufgewendeten Kosten durch den Vermieter ist jedenfalls nach § 15 Abs. 1 nur dann möglich, wenn der Mieter seiner gemäß § 4 Abs. 2 übernommenen Verpflichtung trotz Abmahnung nicht nachgekommen ist. Wenn die Kläger dagegen eine Reinemachfrau zur Treppenreinigung einstellen, ohne die Vorraussetzungen des § 15 Abs. 1 zu beachten, stellt dies eine einseitige Änderung der gemäss § 4 Abs. 2 getroffenen Vereinbarung dar. Dieses ist ohne Zustimmung der Beklagten jedoch nicht möglich.

3) Die Umlagefähigkeit der Hauswartskosten scheidet auch deswegen aus, weil die Kläger nicht ausreichend dargelegt haben, dass für das Wohnhaus die Anstellung eines Hauswarts erforderlich ist. Wenn, wie im Streitfalle, die Vermieter im gleichen Hause wohnen, bedarf es der Beschäftigung eines Hauswartes zur Abwehr möglicher Gefahren nicht. Treten beispielsweise Leckagen auf, so kann der Vermieter durch Beauftragung eines Handwerkers oder dergleichen selbst für Abhilfe sorgen. Das gleiche gilt für die Bewachung des Hauses. Da der Hauseingang ohnehin mit einer Türschließ- und Gegensprechanlage versehen ist, ist nicht ersichtlich, inwiefern durch einen Hauswart eine zusätzliche Bewachung von ungebetenen Besuchern nötig ist.

Soweit die Kläger vortragen, dass der Hauswart auch Reparaturen durchgeführt hat, handelt es sich nicht um eine Hauswartstätigkeit sondern um die dem Vermieter gemäss § 536 BGB obliegende Instandhaltungspflicht. Wegen der Streu- und Wegereinigungspflicht ist in § 16 Abs. 3 des Mietvertrages eine Regelung getroffen. Hiernach sind die Mieter verpflichtet, diese Pflichten abwechselnd mit den anderen Mietern zu übernehmen. Kommen die Mieter dieser Pflicht nicht nach, so kann der Vermieter allenfalls die Kosten für eine Ersatzvornahme aus dem Gesichtspunkt der positiven Vertragsverletzung als Schadenersatz geltend machen. Dies setzt jedoch voraus, dass im einzelnen, der für die Wegereinigungspflicht dem Mieter entstandenen Aufwand aufgeschlüsselt wird.

Die Nebenentscheidungen ergeben sich aus §§ 91 Abs. 1, 100 Abs. 1, 708 Ziffer 11 und 711 ZPO.