Gründe:

I. Der Vater der Klägerin und Beschwerdeführerin (Klägerin) übertrug dieser durch notariell beurkundeten Vertrag vom 27. November 1995 unentgeltlich unter anderem ein in X gelegenes Mietshaus mit 40 Wohnungen, behielt sich den lebenslänglichen Nießbrauch daran vor, übernahm die Schenkungsteuer und verpflichtete sich, "sämtliche öffentlichen und privaten Lasten ... zu tragen sowie sämtliche Reparaturen einschließlich der Reparaturen an Dach und Fach auf seine Kosten vorzunehmen, ohne von dem Eigentümer Erstattung verlangen zu können". Daraufhin erging im Juli 1996 gegen den Vater auf der Grundlage des Einheitswerts des Mietwohngrundstücks ein Schenkungsteuerbescheid. Im Dezember 1999 verstarb der Vater.

Das Mietshaus war bei Abschluss des Übertragungsvertrages sanierungsbedürftig. Feuchtigkeitsschäden des Gebäudes hatten ein Ausmaß erreicht, das für die Mieter unzumutbar war. Die erforderlichen Sanierungsarbeiten hatte der Vater noch vor seinem Tod durchführen lassen. Dazu hatten er und die Klägerin einen Kredit über 600 000 DM aus Mitteln der ... aufgenommen, der beim Tod des Vaters bis auf einen Rest von 100 000 DM zurückgezahlt worden war. Die Rückzahlung war in Höhe von 350 000 DM mit Geldern erfolgt, die die Mutter der Klägerin als Darlehen zur Verfügung gestellt hatte.