1. Der Verwalter ist nicht berechtigt, einen außergewöhnlichen, nicht dringenden Instandsetzungsauftrag größeren Umfangs ohne vorherigen Beschluss der Wohnungseigentümer in deren Namen zu vergeben. Das gilt auch für langfristige Wartungsverträge oder einen langfristigen Vertrag mit einem Hausmeister. Hierfür dürfte bereits die Laufzeit von einem Jahr ausreichen. Langfristigkeit ist aber auch dann gegeben, wenn ein Vertrag, der zunächst nur für ein Jahr läuft, sich jeweils um ein weiteres Jahr verlängert, wenn er nicht gekündigt wird. 2. Jedoch kann dem Auftragnehmer im Falle der unwirksamen Beauftragung ein Bereicherungsanspruch gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft zustehen. Dabei sind in der Regel lediglich die Aufwendungen erstattungsfähig, die die Eigentümergemeinschaft dadurch erspart hat, dass sie in der Zeit, in der die Auftragnehmerin tätig war, nicht ein anderes Unternehmen mit den Leistungen beauftragen und diese vergüten musste.