Gründe:

I. Die Klägerin verlangt von dem Beklagten - nach fristloser Kündigung des Mietvertrages wegen Zahlungsverzugs - Zahlung rückständiger Miete für die Zeit von Dezember 2004 bis August 2005, Zahlung einer Kaution und Räumung des Mietobjekts.

Mit Vertrag vom 22. September 1994 vermietete die Klägerin an Frau S. Gewerberäume zum Betrieb einer Praxis für Physiotherapie. Frau S. und der Beklagte zeigten der Klägerin mit Schreiben vom 9. Juli 2001 an, dass nunmehr der Beklagte Praxisinhaber sei und künftig jeglicher Schriftverkehr über diesen geführt werden solle. Frau S. sei als angestellte fachliche Leiterin weiterhin in der Praxis tätig.

Am 1. Februar 2004 schlossen die Parteien einen Mietvertrag über die Praxisräume. Ab Dezember 2004 stellte der Beklagte die bis dahin von ihm erbrachten Mietzahlungen ein.

Der Beklagte verweigert die Zahlung und Räumung mit der Begründung, die Klägerin habe ihm im Hinblick auf das Mietverhältnis mit Frau S. den Gebrauch der Mietsache nicht verschaffen können.