I. Allgemeines

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Das Modernisierungsrecht hat zuletzt durch die Mietrechtsreform 2013 eine umfassende Neukodifizierung und eine teilweise inhaltliche Abänderung erfahren, die vor allem die energetische Modernisierung im Bestand erleichtern sollte.1)

BT-Drucks. 17/10485, S. 13.

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Bei Wohnraummietverhältnissen sind die Regelungen der §§ 555c-555e BGB insoweit unabdingbar, soweit von ihnen zum Nachteil des Mieters durch Vereinbarung abgewichen werden soll. Das Verbot der nachteiligen Abweichung betrifft generelle Regelungen, z.B. in Mietverträgen. Vereinbarungen nach Mietvertragsabschluss anlässlich eines konkreten Anlasses sind im Rahmen des § 555f BGB jedoch zulässig.

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Die Modernisierungsvorschriften finden gem. § 578 Abs. 2 Satz 1 BGB auch Anwendung auf andere Mietverhältnisse über Räume, insbesondere also auf Gewerberaummietverhältnisse. Allerdings kann in diesen Fällen von ihnen durch Vereinbarung auch zum Nachteil des Mieters abgewichen werden, da die entsprechenden Regelungen, die für den Mieter nachteilige abweichende Vereinbarungen für unwirksam erklären, nicht in § 578 Abs. 2 Satz 1 BGB genannt werden.

Praxistipp: Die Vornahme von Modernisierungsarbeiten führt nicht zu einer Änderung der nach dem Mietvertrag geschuldeten Sollbeschaffenheit der Mietsache. Hierfür gibt es keine Grundlage im Gesetz.2) BGH v. 08.11.2022 - VIII ZR 194/21.