Generell ist der Vermieter ohne Zustimmung des Mieters nicht berechtigt, die Mieträume zu betreten. Betritt er die Räume dennoch unter Verwendung eines Universalschlüssels oder eines unberechtigt zurückbehaltenen Schlüssels, kann dies den Mieter zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigten und sogar als Hausfriedensbruch strafrechtlich geahndet werden.
Ausnahmsweise kann der Mieter jedoch verpflichtet sein, das Betreten der Mieträume durch den Vermieter oder von ihm beauftragte Dritte zu dulden. Was die Voraussetzungen für ein Besichtigungsrecht oder Betretungsrecht des Vermieters sind, haben wir für Sie in den folgenden Beiträgen zusammengefasst. Lesen Sie jetzt weiter.
Zunächst kann ein Betretungsrecht im Mietvertrag - auch formularvertraglich - vereinbart werden. Eine solche Vereinbarung ist formularmäßig jedoch nur wirksam, wenn sie hinreichend bestimmt und auf sachlich gerechtfertigte Gründe beschränkt ist sowie die Belange des Mieters hinreichend berücksichtigt, andernfalls verstößt sie gegen § 307 Abs. 1 BGB. Dies gilt vor allem dann, wenn sie eine Ausübung des Betretungsrechts ohne hinreichende Vorankündigung vorsieht. Auch ohne vertragliche Vereinbarung hat der Vermieter das Recht, die Wohnung in bestimmten Abständen zu betreten, um sich über deren Zustand zu unterrichten. Im folgenden Beitrag sehen SIe, unter welchen konkreten Voraussetzungen das zulässig ist.
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Selbst wenn der Vermieter berechtigt ist, allein oder mit Dritten die Wohnung zu betreten, kann er dieses Recht nicht beliebig ausüben. Die Ausübung unterliegt zunächst einer zeitlichen Einschränkung. Liegt kein konkreter Anlass vor, darf der Vermieter die Wohnung nur alle ein bis zwei Jahre betreten. Liegt hingegen ein konkreter Anlass vor, können die Besichtigungen häufiger stattfinden.Der Vermieter hat dabei aber Rücksicht auf die Belange des Mieters zu nehmen und insbesondere dessen Berufstätigkeit zu beachten. Welchen Beschränkungen das Besichtigungsrecht des Vermieters unterliegt, erfahren Sie hier.
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Auch wenn dem Vermieter ein Betretungsrecht zusteht, darf er es gegen den Willen des Mieters nicht ausüben, andernfalls liegt verbotene Eigenmacht und womöglich Hausfriedensbruch vor. Will der Vermieter sein Betretungsrecht durchsetzen, muss er regelmäßig Klage erheben. Die Durchsetzung im Wege der einstweiligen Verfügung kommt nur ganz ausnahmsweise in Betracht, wenn der Vermieter dringend Instandsetzungsarbeiten in der Wohnung durchführen muss. Im Einzelfall kann die Verweigerung des Zutritts durch den Mieter den Vermieter zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses [...]
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Ein Besichtigungsrecht des Vermieters ist insbesondere in folgenden Einzelfällen gegeben:
- Ablesen von Messeinrichtungen
- Anhaltspunkte für Schäden und Pflichtverstöße
- Kontrolle der Schönheitsreparaturen
- Nachmieter/Wohnungskäufer/Verwalterwechsel
- Begutachtung
Jeder Einzelfall hat seine eigenen spezifischen Voraussetzungen und Folgen bei Ablehnung des Besichtigungsrechs. Lesen Sie dazu im Detail folgenden Beitrag.
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