Kurzüberblick: Mit dem „Gesetz zur Verlängerung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn" – in der Praxis als „Mietrecht I" bezeichnet – wurde die Mietpreisbremse (§ 556d BGB) um vier Jahre bis zum 31. Dezember 2029 verlängert. Das Gesetz ist am 23. Juli 2025 in Kraft getreten. Ohne die Verlängerung wäre die Ermächtigungsgrundlage für die Mietpreisbremse zum 31. Dezember 2025 ausgelaufen.
Ausgangslage: Eine drohende Befristung
Die Mietpreisbremse wurde 2015 durch das Mietrechtsnovellierungsgesetz vom 21. April 2015 eingeführt und begrenzt in von den Landesregierungen per Rechtsverordnung bestimmten Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt die bei Wiedervermietung zulässige Miethöhe: Die Miete darf bei Mietbeginn höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Durch das Gesetz zur Verlängerung und Verbesserung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn vom 19. März 2020 war die Ermächtigungsgrundlage bereits einmal bis zum 31. Dezember 2025 verlängert worden. Ohne eine erneute Verlängerung hätten die entsprechenden Landesverordnungen spätestens mit Ablauf des 31. Dezember 2025 ihre Wirkung verloren, sodass die Mietpreisbremse ab dem 1. Januar 2026 keine Anwendung mehr gefunden hätte.
Die Bundesregierung begründete die erneute Verlängerung mit einem weiterhin angespannten Mietwohnungsmarkt in Ballungszentren: Ein Auslaufen der Mietpreisbremse hätte in Kombination mit gestiegenen Energiekosten und dem allgemeinen Preisniveau insbesondere Menschen mit niedrigem und zunehmend auch durchschnittlichem Einkommen – vor allem Familien mit Kindern – aus ihren angestammten Wohnvierteln verdrängen können.
Verfassungsrechtlicher Hintergrund
Die Gesetzesbegründung verweist zur verfassungsrechtlichen Einordnung auf die Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts zur Mietpreisbremse (BVerfG, Beschluss der 3. Kammer des Ersten Senats vom 18. Juli 2019 – 1 BvL 1/18, Rn. 118): Die von Art. 14 Abs. 1 GG gezogenen Grenzen der Eigentumsgarantie wären erst überschritten, wenn eine Mietpreisregulierung auf Dauer zu Verlusten für Vermietende oder zu einer Substanzgefährdung der Mietsache führt. Die auf vier Jahre befristete Verlängerung bewegt sich nach Einschätzung der Bundesregierung innerhalb dieses verfassungsrechtlichen Rahmens.
Die Neuregelung: Verlängerung der Verordnungsermächtigung in § 556d BGB
Die Änderung betrifft die in § 556d BGB verankerte Ermächtigung der Landesregierungen, Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt durch Rechtsverordnung zu bestimmen. Der entsprechende Satz wurde geändert: Die von den Landesregierungen erlassenen Rechtsverordnungen treten nun statt spätestens mit Ablauf des 31. Dezember 2025 spätestens mit Ablauf des 31. Dezember 2029 außer Kraft.
Wichtig für die Beratungspraxis: Die bisherige Grundregel, dass eine einzelne Landesverordnung für höchstens fünf Jahre gelten darf, wird durch die Verlängerung nicht aufgehoben. Da die Ermächtigungsgrundlage selbst aber ohnehin spätestens mit Ablauf des 31. Dezember 2029 endet, kann eine ab jetzt neu erlassene Verordnung faktisch keine volle Fünfjahresfrist mehr ausschöpfen, wenn sie über dieses Enddatum hinausreichen würde.
Der Stichtag für Neubauten bleibt unverändert. Eine im Gesetzgebungsverfahren diskutierte Verlegung des Neubau-Stichtags (Ausnahme von der Mietpreisbremse für Wohnungen, die erstmals nach diesem Datum genutzt wurden) auf den 1. Oktober 2019 wurde nicht umgesetzt. Es bleibt bei der bisherigen Stichtagsregelung: Wohnungen, die erstmals nach dem September 2014 genutzt wurden, fallen weiterhin nicht unter die Mietpreisbremse.
Der Gesetzgebungsprozess im Überblick
- 2.4.2025: Der Bundesrat legt einen eigenen Gesetzentwurf zur Verlängerung der Mietpreisbremse vor (dieser sah zusätzlich eine neue Begründungspflicht der Länder bei wiederholter Ausweisung angespannter Gebiete vor)
- 28.5.2025: Bundeskabinett beschließt eine Formulierungshilfe für den ersten Gesetzentwurf von Bundesjustizministerin Dr. Stefanie Hubig
- 5.6.2025: Erste Lesung im Bundestag (Gesetzentwurf der Fraktionen CDU/CSU und SPD, Drucksache 21/322, entsprechend der Kabinettsformulierungshilfe)
- 23.6.2025: Sachverständigenanhörung im Rechtsausschuss
- 26.6.2025: Zweite und dritte Lesung; der Bundestag verabschiedet den (im Rechtsausschuss geänderten) Gesetzentwurf mit den Stimmen von CDU/CSU, SPD und Bündnis 90/Die Grünen; die AfD stimmt dagegen, Die Linke enthält sich
- 11.7.2025: Der Bundesrat billigt das Gesetz in seiner letzten Plenarsitzung vor der Sommerpause; der Vermittlungsausschuss wird nicht angerufen
- 23.7.2025: Das Gesetz tritt in Kraft
Ausblick: Weitere mietrechtliche Vorhaben
Bundesjustizministerin Hubig kündigte nach Verabschiedung des Gesetzes an, dass nach der Sommerpause 2025 eine Expertenkommission ihre Arbeit zu weiteren mietrechtlichen Fragen aufnehmen werde. Bereits in der Pressemitteilung zum Kabinettsbeschluss vom 28. Mai 2025 hatte das BMJV angekündigt, künftig auch mehr Transparenz bei Nebenkosten schaffen, Indexmietverträge strengeren Regeln unterwerfen und den Mieterschutz bei möblierten Wohnungen verbessern zu wollen. Diese Ankündigungen finden sich – rund ein Jahr später – in den Kernpunkten des „Mietrecht II"-Regierungsentwurfs (BT-Drucksache 21/6807) wieder.
Checkliste für die Mandantenberatung
Für vermietende Mandanten:
- Prüfen, ob die vermietete Wohnung in einem Gebiet liegt, für das eine Landesverordnung zur Mietpreisbremse gilt – diese Verordnungen können nun bis maximal Ende 2029 fortbestehen
- Bei Neuvermietungen weiterhin den Neubau-Stichtag September 2014 als maßgebliche Ausnahme berücksichtigen (unverändert)
Für mietende Mandanten:
- Bei Zweifeln an der zulässigen Miethöhe prüfen, ob für die betroffene Wohnung eine gültige Landesverordnung zur Mietpreisbremse vorliegt
- Beachten, dass die Verlängerung selbst keine inhaltlichen Änderungen an der 10-Prozent-Grenze oder der Vormiete-Regelung mit sich bringt – es handelt sich um eine reine zeitliche Verlängerung der bestehenden Regelungen
FAQ
Was ist der Unterschied zwischen der Mietpreisbremse und der Mietrechtsreform 2026 ("Mietrecht II")? Die Mietpreisbremse (§ 556d BGB) begrenzt die zulässige Miethöhe bei Neuvermietung. "Mietrecht I" hat lediglich die Geltungsdauer dieser bereits bestehenden Regelung bis Ende 2029 verlängert, ohne sie inhaltlich zu ändern. "Mietrecht II" ist ein eigenständiger, weiterreichender Regierungsentwurf mit neuen inhaltlichen Regelungen zu Indexmiete, Möblierungszuschlag und weiteren Themen.
Wurden durch die Verlängerung auch die Voraussetzungen der Mietpreisbremse verschärft oder gelockert? Nein. Die 10-Prozent-Grenze, die Vormiete-Regelung und der Neubau-Stichtag (September 2014) bleiben unverändert. Geändert wurde ausschließlich das Datum, bis zu dem die Landesregierungen entsprechende Verordnungen erlassen können.
Ab wann gilt die Verlängerung? Das Gesetz ist am 23. Juli 2025 in Kraft getreten.
Quellenverzeichnis
- Bundesregierung: „Bundeskabinett verlängert Mietpreisbremse", Pressemitteilung, 28.05.2025
- BMJV, Pressemitteilung Nr. 16/2025: „Mietpreisbremse soll bis zum 31. Dezember 2029 verlängert werden", 28.05.2025
- Deutscher Bundestag: „Mietpreisbremse bis 2029 verlängert", Textarchiv, Sitzungswochen Juni 2025
- Regierungsentwurf: Gesetz zur Verlängerung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn (Begründung, PDF)
- Haufe: „Mietpreisbremse läuft weiter bis Ende Dezember 2029", 11.07.2025
