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Miet- und WEG-Recht -

Eigentümerversammlung in Corona-Zeiten: Beschluss ohne Erscheinen?

Das Amtsgericht Hannover hat den Beschluss einer Eigentümerversammlung für ungültig erklärt, nachdem die Wohnungseigentümer im Einladungsschreiben ausdrücklich aufgefordert wurden, nicht zu erscheinen. Zudem wurde darauf verwiesen, dass ein Erscheinen zum sofortigen Abbruch der Versammlung führen würde. Das Gericht sah hierin eine Verletzung des Kernbereichs der Wohnungseigentümerrechte.

Darum geht es

Die Parteien sind Miteigentümer einer Wohnungseigentumsanlage in Hannover. Sie streiten um die Gültigkeit eines Beschlusses der Eigentümerversammlung vom 21.07.2020 zur Änderung der Hausordnung.

Nach den Feststellungen des Amtsgerichts lud am 19.06.2020 die Hausverwaltung zu einer Eigentümerversammlung am 21.07.2020 ein. In dem Einladungsschreiben heißt es:

„Wir laden zu mit den beiliegenden Unterlagen ordnungsgemäß zu einer Eigentümerversammlung ein, zu der sie aber bitte nicht erscheinen. Sollten Eigentümer/innen erscheinen, wären wir zum sofortigen Abbruch der Veranstaltung gezwungen“ (Fettdruck wie in der Einladung).

Der Einladung waren Vollmachten für die Verwaltung zur Abstimmung beigefügt. Am 21.07.2020 fand die Eigentümerversammlung statt, auf der der angefochtene Beschluss gefasst wurde.

Der Kläger behauptet u.a., dieser Beschluss sei wegen Verstoßes gegen sein Teilnahmerecht an der Eigentümerversammlung unwirksam. Eine Diskussion über die Tagesordnungspunkte habe nicht stattgefunden. Der Verwaltungsbeirat habe seine Pflicht gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft verletzt.

Nach Auffassung der Beklagten sei eine Pflichtverletzung des Verwaltungsbeirates nicht ersichtlich. Von der Versammlung sei auch niemand ausgeschlossen worden, sondern lediglich ein Hinweis erteilt, dass es eine Vollmachtsversammlung geben sollte.

Dies sei auch rechtmäßig. Es hätte dem Kläger freigestanden, zur Eigentümerversammlung persönlich zu erscheinen. Dann wäre diese nicht durchgeführt und die Hausordnung nicht geändert worden.

Wesentliche Entscheidungsgründe

Nach der Urteilsbegründung des Amtsgerichts Hannover verstößt die Beschlussfassung gegen § 23 Abs. 1 WEG.

Danach sind Beschlüsse einer Eigentümerversammlung dann nichtig, wenn sie in den Kernbereich des Wohnungseigentums eingreifen. Zu diesem Kernbereich gehört das Recht der Wohnungseigentümer, an den Eigentümerversammlungen teilzunehmen.

Bereits durch die Formulierung in dem Einladungsschreiben wurde den Wohnungseigentümern die Teilnahme verwehrt. So werden die Eigentümer ausdrücklich aufgefordert, nicht zu erscheinen.

Ein Wahlrecht der Eigentümer, gleichwohl zu erscheinen, eröffnet diese Formulierung nicht. Darüber hinaus ist bereits an dieser Stelle angekündigt, dass die Veranstaltung sofort abgebrochen werden würde, wenn einzelne Eigentümer erscheinen.

In der Gesamtschau sind diese Formulierungen als ausdrückliches Verbot zu verstehen. Dies stellt eine Verletzung des Kernbereichs der Rechte der Wohnungseigentümer dar.

Den Wohnungseigentümern wurde lediglich ermöglicht, ihr Stimmrecht durch die Erteilung einer Vollmacht mit Anweisungen auszuüben, dabei könnte eine Auseinandersetzung über die zu beschließenden Änderungen und eine Diskussion hierüber nicht stattfinden. Die Auseinandersetzung und Diskussion ist wesentlicher Bestandteil der Eigentümerversammlung im Rahmen der Willensbildung.

Die Entscheidung ist rechtskräftig.

Amtsgericht Hannover, Urt. v. 07.01.2021 - 480 C 8302/20

Quelle: Amtsgericht Hannover, Pressemitteilung v. 09.04.2021

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