Kurzüberblick: Der Regierungsentwurf zum „Mietrecht II" (BT-Drucksache 21/6807) begrenzt erstmals die Höhe von Indexmieterhöhungen in ausgewiesenen angespannten Wohnungsmärkten. Stand 9. Juli 2026 befindet sich der Entwurf im parlamentarischen Verfahren (erste Lesung im Bundestag) und ist noch nicht Gesetz.
Ausgangslage: Ungebremste Kopplung an den Verbraucherpreisindex
Bei einer Indexmiete (§ 557b BGB) wird die Miete an die Entwicklung des vom Statistischen Bundesamt veröffentlichten Verbraucherpreisindex gekoppelt. Steigt der Index, kann der Vermieter die Miete entsprechend anpassen; die Miete muss dabei mindestens ein Jahr unverändert bleiben. Die Mietpreisbremse begrenzt bei Indexmietverträgen bislang nur die Ausgangsmiete bei Vertragsbeginn – spätere indexbedingte Erhöhungen unterliegen keiner eigenen Obergrenze.
Die Gesetzesbegründung sieht hierin ein Schutzdefizit, das sich insbesondere in Phasen hoher Inflation auswirkt. Als Beleg verweist der Entwurf auf den schnellen und starken Preisanstieg nach Beginn des Angriffskrieges gegen die Ukraine und die daraus folgenden Indexmieterhöhungen. Zur Untermauerung der finanziellen Belastungslage von Mietenden zitiert die Begründung den Fünften Bericht der Bundesregierung über die Wohnungs- und Immobilienwirtschaft (Wohngeld- und Mietenbericht 2024): Danach wendet ein Drittel aller Mieterhaushalte 30 Prozent oder mehr des Haushaltsnettoeinkommens für die Bruttokaltmiete auf; 12 Prozent aller Haushalte geben mehr als 40 Prozent ihres verfügbaren Einkommens für Wohnkosten aus.
Die geplante Neuregelung: § 557b Abs. 4 BGB-E
Ein neuer Absatz 4 in § 557b BGB soll folgenden Mechanismus einführen:
Übersteigt die Entwicklung des Preisindexes im Zeitraum von einem Jahr 3 Prozent, bleibt die Hälfte des diesen Wert übersteigenden Teils bei der Berechnung der Änderung der Miete unberücksichtigt – wenn der vermietete Wohnraum in einem durch Rechtsverordnung der Landesregierung als angespannt bestimmten Gebiet liegt.
Drei Kernelemente:
- Regionale Begrenzung: Die Regelung gilt nicht bundesweit, sondern nur in Gebieten, die die jeweilige Landesregierung durch Rechtsverordnung als Gebiet mit besonders gefährdeter Wohnraumversorgung bestimmt hat. Diese Verordnungen dürfen jeweils für höchstens fünf Jahre erlassen werden.
- Schwellenwert von 3 Prozent: Erst oberhalb einer jährlichen Indexsteigerung von 3 Prozent greift die Kappung.
- Hälftige Anrechnung des Überschusses: Nicht der gesamte über 3 Prozent liegende Anteil entfällt, sondern nur die Hälfte davon bleibt bei der Mieterhöhung unberücksichtigt.
Rechenbeispiel: Steigt der Verbraucherpreisindex in einem Jahr um 5 Prozent, ergibt sich die zulässige Erhöhung wie folgt: 3 Prozent werden vollständig berücksichtigt, von den verbleibenden 2 Prozentpunkten nur die Hälfte (1 Prozentpunkt) – insgesamt darf die Miete also um 4 Prozent statt um 5 Prozent steigen.
Zur Begründung, warum der Gesetzgeber gerade die Kombination aus Schwellenwert und hälftiger Anrechnung – statt etwa einer festen Kappungsgrenze – gewählt hat, führt der Entwurf im Abschnitt „Alternativen" aus, dass eine Umstellung auf einen Nettokaltmietenindex erwogen, aber verworfen wurde, da dies die Abgrenzung der Indexmiete vom regulären Vergleichsmietensystem aufgeweicht hätte.
Auswirkungen für Vermietende: Eher gering, laut Gesetzesbegründung
Die Bundesregierung schätzt den zusätzlichen Erfüllungsaufwand für Vermietende als gering ein: Die zulässige Indexmieterhöhung werde schon heute regelmäßig mittels von Destatis oder Branchenverbänden bereitgestellter Programme berechnet; diese müssten lediglich für die neue Kappungsgrenze angepasst werden. Mittelbare Kosten – in Höhe der Differenz zwischen tatsächlicher Indexentwicklung und der nur noch begrenzt zulässigen Mieterhöhung – hält die Begründung angesichts einer historisch meist unter 3 Prozent liegenden Inflation und des EZB-Inflationsziels von 2 Prozent für „nicht prognostizierbar", aber im Regelfall nicht signifikant.
Übergangsregelung für Bestandsverträge
Die Übergangsvorschrift des Entwurfs (Art. 2 EGBGB-E) sieht vor: Die neue Kappungsgrenze soll auf eine Änderungserklärung nach § 557b Abs. 3 BGB nur angewendet werden, wenn zum Zeitpunkt des Zugangs der Änderungserklärung die betroffene Mietwohnung bereits in den Anwendungsbereich einer entsprechenden Landesverordnung fällt. Es kommt also nicht auf den Zeitpunkt des Vertragsschlusses an, sondern auf den Zugang der jeweiligen Erhöhungserklärung.
Zeitplan für das Inkrafttreten
Anders als die Neuregelungen zur Kurzzeitvermietung und zum Möblierungszuschlag ist § 557b Abs. 4 BGB-E nicht von der verzögerten Inkrafttretens-Regelung erfasst. Nach dem Grundsatz des Art. 3 des Entwurfs soll diese Änderung bereits am Tag nach der Verkündung des Gesetzes in Kraft treten – vorbehaltlich weiterer Änderungen im weiteren parlamentarischen Verfahren.
Checkliste für die Mandantenberatung
Für vermietende Mandanten mit Indexmietverträgen:
- Prüfen, ob die vermietete Wohnung in einem Gebiet liegt, für das eine entsprechende Landesverordnung zu erwarten oder bereits erlassen ist
- Bei künftigen Änderungserklärungen die Kappungsgrenze in die Berechnung einbeziehen, sobald die Verordnung für das betroffene Gebiet gilt
- Beachten, dass die Kappung nur den Erhöhungsbetrag betrifft, nicht die Zulässigkeit der Indexmiete als solche
Für mietende Mandanten:
- Bei Zugang einer Änderungserklärung prüfen, ob die Wohnung im Anwendungsbereich einer Landesverordnung zu angespannten Wohnungsmärkten liegt
- Erhöhungsberechnung auf korrekte Anwendung der 3-Prozent-Schwelle und der hälftigen Anrechnung überprüfen
FAQ
Gilt die Indexmieten-Deckelung für alle Wohnungen in Deutschland? Nein. Sie gilt nur für Wohnungen in Gebieten, die die jeweilige Landesregierung per Rechtsverordnung als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt ausgewiesen hat.
Bedeutet die Regelung eine feste Obergrenze von 3 Prozent für Mieterhöhungen? Nein. Bis zu einer Indexsteigerung von 3 Prozent wirkt sich diese voll auf die Miete aus. Erst darüber greift die hälftige Anrechnung des überschießenden Teils – die Miete kann also auch bei hoher Inflation weiter steigen, nur eben gedämpft.
Ab wann soll die Regelung gelten? Nach dem aktuellen Entwurf bereits am Tag nach der Verkündung des Gesetzes – vorausgesetzt, die entsprechende Landesverordnung für das jeweilige Gebiet liegt zu diesem Zeitpunkt vor.
Quelle: BT-Drucksache 21/6807 (Regierungsentwurf), Allgemeiner Teil der Begründung (Abschnitt I und IV) sowie Besonderer Teil zu Art. 1 Nr. 9. Stand: 9. Juli 2026 – erste Lesung im Bundestag, noch nicht verabschiedet.
