Mietrechtsreform 2026 (Mietrecht II): Alle Änderungen für Anwälte im Überblick

Stand: 9. Juli 2026 – Regierungsentwurf, noch nicht verabschiedet. Der Bundestag hat am 9. Juli 2026 den von der Bundesregierung vorgelegten „Entwurf eines Gesetzes zur Änderung des Rechts der Wohn- und Geschäftsraummiete" (BT-Drucksache 21/6807) in erster Lesung beraten. Das Vorhaben wird in der Praxis als „Mietrecht II" bezeichnet. Es folgt auf die Verlängerung der Mietpreisbremse bis Ende 2029 im Jahr 2025 („Mietrecht I"). Ein Inkrafttreten vor der Sommerpause 2026, wie ursprünglich angestrebt, ist damit nicht mehr erreichbar; ein neues Datum ist noch offen. Federführend ist das Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz (BMJV) unter Bundesministerin Dr. Stefanie Hubig.

Die fünf zentralen Änderungen im Entwurf:

Bereich	Bisherige Rechtslage	Geplante Neuregelung
Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch	Keine feste zeitliche Grenze, Einzelfallprüfung	Grundsätzlich max. 6 Monate, Verlängerung auf bis zu 8 Monate möglich
Möblierungszuschlag	Keine gesetzliche Obergrenze, keine Ausweisungspflicht	Zeitwertbasiert (max. 1 %/Monat), Vermutung bis 10 % bei Vollmöblierung, Auskunftspflicht
Indexmiete	Nur Ausgangsmiete begrenzt, Erhöhung unbegrenzt	In angespannten Gebieten: über 3 % p.a. nur hälftige Anrechnung
Kündigung wegen Zahlungsverzugs	Schonfristzahlung heilt nur die außerordentliche Kündigung	Schonfristzahlung heilt künftig einmalig auch die ordentliche Kündigung
Modernisierungsmieterhöhung	Vereinfachtes Verfahren bis 10.000 €	Anhebung der Wertgrenze auf 20.000 €

Alle Einzelthemen im Detail

Der Gesetzgebungsprozess – wo steht das Verfahren wirklich?

Für die Beratung ist der Verfahrensstand entscheidend, denn er bestimmt, was heute schon gilt und was noch reine Planung ist.

8. Februar 2026: Referentenentwurf des BMJV, Versand an Länder und Verbände
12. Juni 2026: Der Bundesrat nimmt in seiner 1066. Sitzung nach Art. 76 Abs. 2 GG Stellung und mahnt Nachbesserungen an – insbesondere einen ausgewogeneren Interessenausgleich zwischen Vermietenden und Mietenden sowie zusätzliche Anreize für die Vermietung leerstehenden Wohnraums. Die Bundesregierung hält in ihrer Gegenäußerung an ihrem Entwurf fest.
1. Juli 2026: Übersendung des Regierungsentwurfs (Drucksache 21/6807) durch Bundeskanzler Friedrich Merz an den Bundestag
9. Juli 2026: Erste Lesung im Bundestag
Es folgen Ausschussberatungen (u. a. im Ausschuss für Recht und Verbraucherschutz), die zweite und dritte Lesung sowie – je nach Ausgestaltung – ein weiterer Durchgang durch den Bundesrat. Erst danach kann das Gesetz ausgefertigt und verkündet werden.

Praxishinweis für die Mandantenberatung: Der Gesetzentwurf selbst enthält an der entscheidenden Stelle (Art. 3 „Inkrafttreten") noch keinen festen Termin, sondern nur einen Platzhalter. Sie sollten Mandanten daher nicht auf ein konkretes Datum festlegen, sondern auf das Prinzip verweisen (siehe Abschnitt „Wann tritt die Reform in Kraft?" unten).

1. Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch / Kurzzeitmiete (§ 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB-E)

Bisherige Rechtslage: Wohnraum, der nur „zum vorübergehenden Gebrauch" vermietet wird, ist von zentralen Mieterschutzvorschriften ausgenommen – u. a. von der Mietpreisbremse und dem Kündigungsschutz. Eine feste zeitliche Grenze kennt das Gesetz bisher nicht; die Rechtsprechung beurteilt dies im Einzelfall und tendiert überwiegend zu einer Grenze von etwa sechs Monaten, ohne dass dies einheitlich gehandhabt wird.

Geplante Neuregelung: Der Entwurf kodifiziert eine feste Obergrenze: Die Ausnahme soll grundsätzlich nur noch für Mietverhältnisse mit einer Dauer von bis zu sechs Monaten gelten. Ergibt sich nach Mietbeginn ein weiterhin vorübergehender, aber länger andauernder Bedarf des Mieters, ist eine einmalige Verlängerung auf insgesamt bis zu acht Monate möglich. Wird diese Grenze überschritten, greifen ab dem Überschreitungszeitpunkt sämtliche Mieterschutzvorschriften des sozialen Mietrechts – einschließlich der Mietpreisbremse. Unverändert bleibt die Voraussetzung, dass der Mieter die Wohnung aus einem besonderen, nur vorübergehenden Anlass anmietet; dies wird durch den Entwurf ausdrücklich festgeschrieben.

Für die Beratungspraxis: Betroffen sind vor allem Vermietungsmodelle wie möblierte "Business-Apartments" und Kurzzeitvermietungsplattformen in angespannten Wohnungsmärkten, die die Ausnahme bislang extensiv nutzen. Prüfen Sie bei entsprechenden Mandaten frühzeitig, ob bestehende Vertragsmuster nach Inkrafttreten noch unter die Ausnahme fallen oder ob eine Umstellung auf reguläre Mietverträge erforderlich wird.

2. Möblierungszuschlag (§ 556d Abs. 1a, § 556g Abs. 1b BGB-E)

Bisherige Rechtslage: Ein Zuschlag für die Möblierung einer Wohnung ist im Rahmen der Mietpreisbremse zwar schon nach geltender Rechtsprechung nur zulässig, wenn er sich am Zeitwert der Möbel orientiert – eine gesetzliche Regelung fehlt jedoch. Der Mieter muss die Höhe des Zuschlags zudem aktiv erfragen (§ 556g Abs. 3 BGB), um die Angemessenheit der Gesamtmiete überhaupt prüfen zu können.

Geplante Neuregelung: Ein neuer § 556d Abs. 1a BGB-E schreibt fest: Die ortsübliche Vergleichsmiete darf um einen angemessenen Möblierungszuschlag erhöht werden. Angemessen ist der Zuschlag, wenn er monatlich höchstens 1 Prozent des geschätzten Zeitwerts der Einrichtungsgegenstände zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses beträgt. Für vollständig ausgestatteten Wohnraum gilt eine Vereinfachung: Hier wird ein Zuschlag von bis zu 10 Prozent der Miete für den unmöblierten Wohnraum als angemessen vermutet, ohne dass der Zeitwert im Einzelnen berechnet werden muss. Diese Regel gilt nicht, soweit ein einschlägiger Mietspiegel die Möblierung bereits einpreist.

Zusätzlich verpflichtet ein neuer § 556g Abs. 1b BGB-E den Vermieter, dem Mieter vor dessen Vertragserklärung unaufgefordert Auskunft über die Höhe des Möblierungszuschlags zu erteilen. Unterbleibt diese Auskunft, gilt die Wohnung hinsichtlich der zulässigen Miethöhe bis zu zwei Jahre nach Nachholung der Auskunft als unmöbliert vermietet.

Für die Beratungspraxis: Empfehlen Sie vermietenden Mandanten schon jetzt, Inventarlisten mit Anschaffungswert und Kaufdatum der Einrichtungsgegenstände zu führen – ohne diese Dokumentation lässt sich der zulässige Zuschlag im Streitfall kaum belegen. Für mietende Mandanten ergibt sich künftig ein einfacherer Zugang zur Überprüfung, ob die Gesamtmiete die Mietpreisbremse einhält.

3. Deckelung der Indexmiete (§ 557b Abs. 4 BGB-E)

Bisherige Rechtslage: Bei Indexmietverträgen begrenzt die Mietpreisbremse nur die Ausgangsmiete. Spätere Erhöhungen richten sich allein nach der Entwicklung des vom Statistischen Bundesamt veröffentlichten Verbraucherpreisindex – ohne weitere Obergrenze.

Geplante Neuregelung: In Gebieten, die die jeweilige Landesregierung durch Rechtsverordnung (Geltungsdauer jeweils höchstens fünf Jahre) als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt bestimmt hat, gilt künftig: Übersteigt die Entwicklung des Preisindexes innerhalb eines Jahres 3 Prozent, bleibt die Hälfte des darüberliegenden Anteils bei der Berechnung der Mieterhöhung unberücksichtigt.

Rechenbeispiel: Steigt der Verbraucherpreisindex in einem Jahr um 5 Prozent, darf der Vermieter die Miete nicht um die vollen 5 Prozent erhöhen, sondern nur um 3 Prozent plus die Hälfte der restlichen 2 Prozentpunkte – also um insgesamt 4 Prozent.

Für die Beratungspraxis: Die Regelung gilt ausdrücklich nicht bundesweit, sondern nur in per Landesverordnung ausgewiesenen Gebieten. Prüfen Sie im Mandat stets, ob die konkrete Wohnung in einem solchen Gebiet liegt, und beachten Sie die im Entwurf vorgesehene Übergangsregelung: Sie soll nur für Änderungserklärungen gelten, die zugehen, nachdem die Wohnung bereits in den Anwendungsbereich einer entsprechenden Verordnung fällt.

4. Schonfristzahlung bei Kündigung wegen Zahlungsverzugs (§ 573 Abs. 4 BGB-E)

Bisherige Rechtslage: Begleicht der Mieter rückständige Miete vollständig innerhalb der sogenannten Schonfrist (regelmäßig zwei Monate nach Rechtshängigkeit der Räumungsklage), wird dadurch nur eine außerordentliche fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs unwirksam. Eine gleichzeitig – wie in der Praxis üblich – ausgesprochene ordentliche Kündigung bleibt hiervon unberührt; der Mieter muss trotz Nachzahlung ausziehen.

Geplante Neuregelung: Ein neuer § 573 Abs. 4 BGB-E überträgt die für die außerordentliche Kündigung geltenden mieterschützenden Regelungen – insbesondere Schonfrist und Nachholrecht – entsprechend auf die ordentliche Kündigung. Zahlt der Mieter die Rückstände vollständig innerhalb der Frist, wird künftig auch die ordentliche Kündigung unwirksam. Diese Möglichkeit besteht einmalig pro Mietverhältnis.

Für die Beratungspraxis: Für Vermieter verliert die in der Praxis verbreitete "Doppelkündigung" (fristlos und vorsorglich ordentlich) an Wirkung, sofern der Mieter fristgerecht vollständig zahlt. Weisen Sie vermietende Mandanten darauf hin, dass dies nur beim ersten Zahlungsverzug im jeweiligen Mietverhältnis gilt.

5. Vereinfachtes Verfahren bei Modernisierungsmieterhöhung (§ 559c Abs. 1 BGB-E)

Bisherige Rechtslage: Das vereinfachte Verfahren zur Berechnung einer Modernisierungsmieterhöhung gilt, wenn die Modernisierungskosten 10.000 Euro pro Wohnung nicht übersteigen. Diese Wertgrenze ist seit ihrem Inkrafttreten am 1. Januar 2019 unverändert.

Geplante Neuregelung: Anhebung der Wertgrenze auf 20.000 Euro, um der allgemeinen Preisentwicklung Rechnung zu tragen und sicherzustellen, dass insbesondere private Kleinvermieter bei kleineren Modernisierungsmaßnahmen weiterhin von der vereinfachten Berechnung profitieren können.

Weitere Änderungen im Entwurf (Kurzüberblick)

„Kauf bricht nicht Miete" (§ 566 Abs. 1 BGB-E): Der Grundsatz soll künftig auch greifen, wenn ein Miteigentumsanteil an einen anderen Miteigentümer veräußert wird oder im Rahmen einer Erbauseinandersetzung übertragen wird – bisher war dies nur bei Veräußerung an einen „Dritten" der Fall.
Mietminderung bei Modernisierung (§ 536 Abs. 1a BGB-E): Der bereits bestehende dreimonatige Ausschluss der Mietminderung bei bestimmten Modernisierungsmaßnahmen wird auf Maßnahmen nach § 555b Nr. 1a BGB erweitert.
Datengrundlage für Mietspiegel (Art. 238 § 1 EGBGB-E): Die für die Mietspiegelerstellung zuständigen Landesbehörden dürfen künftig ausdrücklich auch die Grundstücksadressen von den für die Grundsteuer zuständigen Behörden erheben und verarbeiten – bislang war dies rechtlich umstritten.
Verschiedene redaktionelle Folgeänderungen, u. a. zur Unabdingbarkeit des Belegeinsichtsrechts (§ 556 Abs. 5 BGB-E) und zu Verweisketten bei weiteren Mieterhöhungstatbeständen.

Wann tritt die Reform in Kraft?

Der Gesetzentwurf sieht ein gestuftes Inkrafttreten vor:

Im Regelfall soll das Gesetz am Tag nach der Verkündung in Kraft treten.
Für die beiden praktisch bedeutsamsten Neuregelungen – die zeitliche Grenze bei der Kurzzeitvermietung (§ 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB-E) und den Möblierungszuschlag samt Auskunftspflicht (§ 556d Abs. 1a, § 556g Abs. 1b BGB-E) – ist ein späteres Inkrafttreten vorgesehen: am ersten Tag des vierten auf die Verkündung folgenden Monats. Damit erhalten Vermietende einen Vorlauf von rund drei bis vier Monaten, um ihre Vertragspraxis anzupassen.

Ein konkretes Kalenderdatum lässt sich daraus erst ableiten, sobald das Gesetz tatsächlich verkündet ist – der Entwurf selbst enthält an dieser Stelle noch keinen fixen Termin.

Gilt das auch für bestehende Mietverträge? (Übergangsregelungen)

Der Entwurf sieht in Art. 2 (Änderung des EGBGB) differenzierte Übergangsregelungen vor:

Für Mietverträge, die vor dem Inkrafttreten geschlossen wurden, sollen die Regelungen zur Kurzzeitvermietung (§ 549 BGB), zum Möblierungszuschlag (§ 556d BGB) und zur Auskunftspflicht (§ 556g BGB) in ihrer bisherigen Fassung weiter anwendbar bleiben.
Die Indexmieten-Deckelung soll nur für Änderungserklärungen gelten, die zugehen, nachdem die Wohnung bereits vom Anwendungsbereich einer entsprechenden Landesverordnung erfasst ist.
Für Modernisierungsmaßnahmen bleibt die bisherige Wertgrenze von 10.000 Euro maßgeblich, wenn die Modernisierung dem Mieter bereits vor Inkrafttreten angekündigt wurde.
Bei Kündigungen kommt es darauf an, ob die zur Kündigung berechtigende Pflichtverletzung vor oder nach Inkrafttreten erfolgt ist.

FAQ Mietrechtsreform 2026

Ist die Mietrechtsreform 2026 schon in Kraft? Nein. Stand 9. Juli 2026 hat der Bundestag den Regierungsentwurf gerade in erster Lesung beraten. Es folgen noch Ausschussberatungen sowie die zweite und dritte Lesung, bevor das Gesetz verkündet werden kann.

Was ist der Unterschied zwischen „Mietrecht I" und „Mietrecht II"? „Mietrecht I" bezeichnet die 2025 beschlossene Verlängerung der Mietpreisbremse bis Ende 2029. „Mietrecht II" ist der aktuelle Regierungsentwurf (BT-Drucksache 21/6807), der unter anderem Indexmieten deckelt, den Möblierungszuschlag reguliert und Kurzzeitmietverträge zeitlich begrenzt.

Gilt die Indexmieten-Deckelung bundesweit? Nein. Sie soll nur in Gebieten gelten, die die jeweilige Landesregierung durch Rechtsverordnung als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt bestimmt.

Was passiert, wenn ein Vermieter den Möblierungszuschlag nicht offenlegt? Nach dem Entwurf gilt die Wohnung dann hinsichtlich der zulässigen Miethöhe bis zu zwei Jahre nach Nachholung der Auskunft als unmöbliert vermietet.

Quellenverzeichnis

Deutscher Bundestag, Drucksache 21/6807: Entwurf eines Gesetzes zur Änderung des Rechts der Wohn- und Geschäftsraummiete, 01.07.2026 – https://dserver.bundestag.de/btd/21/068/2106807.pdf
Deutscher Bundestag, hib-Meldung 542/2026: „Bundesregierung plant Neuregelungen im Mietrecht", 02.07.2026
Bundesregierung: „Im Kabinett: Besserer Schutz für Mieterinnen und Mieter", 29.04.2026
BMJV, Gesetzgebungsverfahren „Gesetz zur Änderung des Rechts der Wohn- und Geschäftsraummiete"