Kurzüberblick: Der Regierungsentwurf zum „Mietrecht II" (BT-Drucksache 21/6807) kodifiziert erstmals gesetzlich, wann ein Möblierungszuschlag angemessen ist, und verpflichtet Vermietende zu vorvertraglicher Auskunft über dessen Höhe. Stand 9. Juli 2026 befindet sich der Entwurf im parlamentarischen Verfahren (erste Lesung im Bundestag) und ist noch nicht Gesetz.
Ausgangslage: Ein Transparenzproblem, kein Regelungsvakuum
Anders als vielfach kolportiert, ist die Höhe des Möblierungszuschlags schon nach geltendem Recht nicht beliebig frei wählbar. Rechtsprechung und Literatur stellen bei der Berechnung der zulässigen Miete für möblierten Wohnraum bereits heute regelmäßig auf die Nettokaltmiete einer vergleichbaren unmöblierten Wohnung ab und addieren hierzu einen am Zeitwert der Möbel orientierten Zuschlag. Zur Bemessung dieses Zuschlags haben sich in der Praxis verschiedene Berechnungsmodelle etabliert, etwa das sogenannte Berliner Modell und das Hamburger Modell (vgl. LG Berlin, Urteil vom 21.3.2003 – 63 S 365/01).
Das eigentliche Problem liegt laut Gesetzesbegründung woanders: Der auf die Möblierung entfallende Anteil der Miete muss im Mietvertrag nicht gesondert ausgewiesen werden. Mieter müssen die Höhe des Zuschlags nach geltendem § 556g Abs. 3 BGB aktiv erfragen, um überhaupt beurteilen zu können, ob die Gesamtmiete die Mietpreisbremse einhält. Diese Informationsasymmetrie begünstigt nach Einschätzung der Bundesregierung überhöhte Mieten.
Zur empirischen Untermauerung verweist die Gesetzesbegründung auf eine Untersuchung des möblierten Wohnungsmarktes (Schlussbericht „Empirische und rechtswissenschaftliche Untersuchung des möblierten Wohnungsmarktes", Juni 2023): Der Möblierungszuschlag habe in 14 untersuchten Städten zwischen 2007 und 2018 in einer Spanne von etwa 3,53 bis 7,04 Euro pro Quadratmeter gelegen. Nach dem IBB Wohnungsmarktbericht 2023 habe die Miethöhe möblierter Wohnungen in Berlin zwischen 2012 und 2022 im Medianwert rund doppelt so hoch gelegen wie bei unmöblierter Vermietung.
Die geplante Neuregelung: § 556d Abs. 1a BGB-E
Der neue § 556d Abs. 1a BGB-E soll die bisher überwiegend richterrechtlich entwickelten Grundsätze gesetzlich verankern:
- Grundregel – Zeitwertbezug: Die ortsübliche Vergleichsmiete darf um einen angemessenen Möblierungszuschlag erhöht werden. Angemessen ist der Zuschlag, wenn er monatlich höchstens 1 Prozent des durch Schätzung ermittelbaren Zeitwertes der Einrichtungsgegenstände zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses beträgt.
- Vereinfachung für vollständig ausgestatteten Wohnraum: Bei einem Möblierungszuschlag von bis zu 10 Prozent der für die Nutzung des unmöblierten Wohnraums geschuldeten Miete wird vermutet, dass dieser angemessen ist – ohne dass der Zeitwert im Einzelfall berechnet werden muss. Es handelt sich um eine widerlegliche Vermutung, keine starre Obergrenze: Im Streitfall kann sowohl ein niedrigerer als auch (bei entsprechendem Nachweis) ein höherer Zeitwert maßgeblich sein.
- Ausnahme bei Mietspiegel-Berücksichtigung: Die Regel gilt nicht, soweit ein auf das Mietverhältnis anzuwendender qualifizierter Mietspiegel (§§ 558c, 558d BGB) die Möblierung bereits einpreist.
Wichtig für die Beratung: Der Zeitwert ist nur zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses zu ermitteln. Eine Anpassung der Zuschlagshöhe während der Vertragslaufzeit – etwa wegen Abnutzung der Möbel – sieht die Regelung nicht vor.
Die neue Auskunftspflicht: § 556g Abs. 1b BGB-E
Parallel zur materiellen Neuregelung führt der Entwurf eine vorvertragliche Auskunftspflicht ein: Der Vermieter muss dem Mieter bereits vor dessen Vertragserklärung unaufgefordert Auskunft über die Höhe eines Möblierungszuschlags erteilen. In der Praxis wird dies voraussichtlich bereits im Wohnungsinserat oder im Vertragstext erfolgen.
Sanktion bei fehlender oder verspäteter Auskunft: Wird die Auskunft nicht rechtzeitig erteilt, gilt die Wohnung hinsichtlich der zulässigen Miethöhe nach § 556d Abs. 1 BGB bis zu zwei Jahre nach Nachholung der Auskunft als unmöbliert vermietet – der Möblierungszuschlag entfällt für diesen Zeitraum also im Rahmen der Mietpreisbremsen-Prüfung vollständig. Dies soll nach der Gesetzesbegründung einen „starken Anreiz" für Vermietende schaffen, die Auskunft tatsächlich zu erteilen.
Praktische Auswirkung für Mieter: Weniger Aufwand
Die Bundesregierung schätzt in der Gesetzesbegründung, dass durch den Wegfall der Notwendigkeit eines gesonderten Auskunftsersuchens nach § 556g Abs. 3 BGB eine Entlastung für Bürgerinnen und Bürger von rund 250 Stunden Zeitaufwand jährlich entsteht (Berechnungsgrundlage: geschätzt rund 7.500 betroffene Mietverhältnisse mit je rund 2 Minuten Zeitersparnis). Diese Größenordnung verdeutlicht, dass die praktische Reichweite der Neuregelung – gemessen an der Gesamtzahl möblierter Mietverhältnisse – überschaubar, aber für die Betroffenen im Einzelfall spürbar ist.
Übergangsregelung für Bestandsverträge
Für Mietverträge, die vor dem Inkrafttreten geschlossen wurden, sollen § 556d und § 556g BGB in ihrer bisherigen Fassung weiter anwendbar bleiben.
Zeitplan für das Inkrafttreten
Wie die Neuregelung zur Kurzzeitvermietung soll auch der neue § 556d Abs. 1a BGB-E (sowie § 556g Abs. 1b BGB-E) nicht bereits am Tag nach der Verkündung, sondern erst am ersten Tag des vierten auf die Verkündung folgenden Monats in Kraft treten.
Checkliste für die Mandantenberatung
Für vermietende Mandanten:
- Inventarlisten mit Anschaffungswert und Kaufdatum aller Einrichtungsgegenstände führen – Grundlage für eine belastbare Zeitwertermittlung
- Prüfen, ob die vereinfachte 10-Prozent-Vermutung genutzt werden kann (nur bei vollständiger Ausstattung) oder ob eine Einzelberechnung günstiger ist
- Prozesse etablieren, um die Auskunft über den Möblierungszuschlag künftig standardmäßig vor Vertragsschluss zu erteilen – etwa direkt im Inserat
Für mietende Mandanten:
- Bei fehlender vorvertraglicher Auskunft prüfen, ob die Wohnung übergangsweise als unmöbliert zu behandeln ist
- Bei Zweifeln an der Angemessenheit den zugrunde gelegten Zeitwert der Möbel und die Berechnungsmethode anfordern
FAQ
Gibt es jetzt eine feste Obergrenze von 10 Prozent für den Möblierungszuschlag? Nein. Die 10-Prozent-Regel ist eine widerlegliche Vermutung für vollständig möblierten Wohnraum, keine absolute Kappungsgrenze. Maßgeblich bleibt grundsätzlich der Zeitwert der Möbel; die Vermutung dient lediglich der Vereinfachung.
Muss der Vermieter den Zuschlag jetzt im Vertrag ausweisen? Er muss die Höhe vor Vertragsschluss unaufgefordert mitteilen. Eine gesonderte Ausweisung im Vertragstext ist der naheliegende Weg, dieser Pflicht nachzukommen.
Was, wenn der Vermieter die Auskunft vergisst? Dann gilt die Wohnung für die Frage der zulässigen Miethöhe bis zu zwei Jahre nach Nachholung der Auskunft als unmöbliert.
Quelle: BT-Drucksache 21/6807 (Regierungsentwurf), Allgemeiner und Besonderer Teil der Begründung zu Art. 1 Nr. 5 und 7. Stand: 9. Juli 2026 – erste Lesung im Bundestag, noch nicht verabschiedet.
