Kurzüberblick: Der Regierungsentwurf zum „Mietrecht II" (BT-Drucksache 21/6807) hebt die Wertgrenze für das vereinfachte Verfahren bei Modernisierungsmieterhöhungen von 10.000 auf 20.000 Euro pro Wohnung an. Stand 9. Juli 2026 befindet sich der Entwurf im parlamentarischen Verfahren (erste Lesung im Bundestag) und ist noch nicht Gesetz. Diese Änderung ist die einzige der fünf Kernbereiche, die im Entwurf ausdrücklich zugunsten von Vermietenden wirkt.
Ausgangslage: Unveränderte Wertgrenze seit 2019
§ 559c BGB ermöglicht es Vermietenden, eine Mieterhöhung nach einer Modernisierungsmaßnahme nach einem vereinfachten Verfahren zu berechnen, wenn die geltend gemachten Kosten für die jeweilige Wohnung eine bestimmte Wertgrenze nicht übersteigen. Das vereinfachte Verfahren erlaubt einen pauschalierten Abzug für ersparte Instandhaltungskosten, ohne dass eine streitanfällige Einzelabgrenzung zwischen Modernisierungs- und Erhaltungsaufwand erforderlich ist.
Diese Wertgrenze liegt seit ihrem Inkrafttreten am 1. Januar 2019 unverändert bei 10.000 Euro pro Wohnung. Die Gesetzesbegründung verweist auf die seither erheblich gestiegenen Kosten für Modernisierungsmaßnahmen und sieht insbesondere private Kleinvermieter durch das reguläre, aufwendigere Verfahren zunehmend belastet.
Die geplante Neuregelung
§ 559c Abs. 1 Satz 1 BGB-E soll die Wertgrenze von 10.000 Euro auf 20.000 Euro anheben. Übersteigen die für die Modernisierungsmaßnahme geltend gemachten Kosten diesen Betrag (vor Abzug der gesetzlichen Instandhaltungspauschale) nicht, kann der Vermieter die Mieterhöhung weiterhin nach dem vereinfachten Verfahren berechnen.
Wie die Bundesregierung den Effekt selbst einschätzt
Die Gesetzesbegründung enthält eine detaillierte eigene Schätzung der Bundesregierung zu den Auswirkungen, die für die Beratungspraxis eine nützliche Einordnung liefert:
- Nach Angaben, die sich auf Daten des Statistischen Bundesamtes und des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) stützen, werden pro Jahr rund 3,8 Millionen Wohnungen modernisiert. Bei rund 600.000 dieser Fälle liegen die Modernisierungskosten zwischen 10.000 und 20.000 Euro – also genau in dem Bereich, der durch die Anhebung neu erfasst wird.
- Da nicht in jedem dieser Fälle tatsächlich eine Mieterhöhung geltend gemacht wird (etwa wegen rechtlicher Hindernisse nach § 557a Abs. 2 Satz 2 oder § 559c Abs. 4 BGB oder weil die Modernisierung im Zuge eines Mieterwechsels erfolgt), geht die Bundesregierung von rund 200.000 Fällen jährlich aus, in denen sich die Gesetzesänderung tatsächlich auswirkt.
- Für diese Fälle schätzt die Begründung eine Zeitersparnis von rund 27 Minuten pro Fall (Wegfall der Abgrenzung von Modernisierungs- und Erhaltungsaufwand, geringerer Informationsbedarf bei ausführenden Handwerksbetrieben, vereinfachte Mieterhöhungsberechnung). Bei einem angesetzten Stundenlohn von 34,70 Euro ergibt sich daraus eine geschätzte Gesamtersparnis für die Wirtschaft von rund 3,1 Millionen Euro jährlich.
Diese Zahlen sind Schätzungen der Bundesregierung im Rahmen der gesetzlich vorgeschriebenen Folgekostenabschätzung (Erfüllungsaufwand) und keine verbindliche Prognose – sie eignen sich aber gut, um Mandanten die Größenordnung der Änderung realistisch einzuordnen.
Übergangsregelung für laufende Modernisierungen
Nach der geplanten Übergangsvorschrift bleibt die bisherige Wertgrenze von 10.000 Euro maßgeblich für Modernisierungsmaßnahmen, die dem Mieter bereits vor dem Inkrafttreten der Neuregelung angekündigt wurden (§ 555c BGB). Für die Anwendbarkeit des neuen, höheren Grenzwerts kommt es somit auf den Zeitpunkt der Modernisierungsankündigung an, nicht auf den Zeitpunkt des Beginns oder Abschlusses der Baumaßnahme.
Zeitplan für das Inkrafttreten
§ 559c Abs. 1 BGB-E ist nicht von der verzögerten Inkrafttretens-Regelung für Kurzzeitmiete und Möblierungszuschlag erfasst. Nach dem Grundsatz des Art. 3 des Entwurfs soll die Anhebung der Wertgrenze bereits am Tag nach der Verkündung des Gesetzes in Kraft treten.
Checkliste für die Mandantenberatung
Für vermietende Mandanten:
- Bei geplanten Modernisierungsmaßnahmen mit Kosten zwischen 10.000 und 20.000 Euro den Zeitpunkt der Modernisierungsankündigung im Hinblick auf das Inkrafttreten der Neuregelung mitplanen
- Prüfen, ob sich durch das vereinfachte Verfahren tatsächlich eine spürbare Verfahrenserleichterung ergibt, oder ob im Einzelfall die reguläre Berechnung günstiger ist
- Berücksichtigen, dass die Anhebung ausschließlich die Wertgrenze betrifft – die übrigen Voraussetzungen des § 559c BGB (u. a. Ausschlussgründe nach Abs. 4) bleiben unverändert
Für mietende Mandanten:
- Bei Modernisierungsankündigungen den Ankündigungszeitpunkt im Verhältnis zum Inkrafttreten der Neuregelung prüfen, um die anwendbare Wertgrenze korrekt zu bestimmen
- Beachten, dass das vereinfachte Verfahren einen pauschalierten Abzug vorsieht, der von der Einzelfallberechnung abweichen kann
FAQ
Gilt die neue Wertgrenze von 20.000 Euro auch für schon angekündigte Modernisierungen? Nein. Maßgeblich ist nach der geplanten Übergangsregelung der Zeitpunkt der Modernisierungsankündigung. Wurde diese vor Inkrafttreten der Neuregelung zugestellt, bleibt es bei der bisherigen Grenze von 10.000 Euro.
Ist diese Änderung mieter- oder vermieterfreundlich? Sie erleichtert Vermietenden – insbesondere privaten Kleinvermietern – die Berechnung und Durchsetzung von Modernisierungsmieterhöhungen in einem größeren Kostensegment. Sie ist die einzige der fünf zentralen Neuregelungen des Entwurfs, die ausdrücklich zugunsten von Vermietenden konzipiert ist.
Ab wann soll die höhere Wertgrenze gelten? Nach dem aktuellen Entwurf bereits am Tag nach der Verkündung des Gesetzes, ohne die für Kurzzeitmiete und Möblierungszuschlag vorgesehene mehrmonatige Verzögerung.
Quelle: BT-Drucksache 21/6807 (Regierungsentwurf), Allgemeiner Teil der Begründung (Abschnitt I, VII.4) sowie Besonderer Teil zu Art. 1 Nr. 10. Stand: 9. Juli 2026 – erste Lesung im Bundestag, noch nicht verabschiedet.
