Kurzüberblick: Der Regierungsentwurf zum „Mietrecht II" (BT-Drucksache 21/6807) sieht erstmals eine feste zeitliche Grenze für die bislang vom sozialen Mietrecht ausgenommene „Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch" vor: grundsätzlich sechs Monate, mit einer Verlängerungsoption auf insgesamt acht Monate. Stand 9. Juli 2026 hat der Bundestag den Entwurf in erster Lesung beraten; er ist noch nicht Gesetz.
Warum diese Regelung überhaupt notwendig wird
Nach § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB sind Mietverhältnisse über Wohnraum, der „nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet" ist, von zentralen Mieterschutzvorschriften ausgenommen – insbesondere von der Mietpreisbremse und den Kündigungsschutzvorschriften. Nach ständiger Rechtsprechung setzt diese Ausnahme voraus, dass der Mieter die Wohnung wegen eines besonderen Bedarfs anmietet, der seiner Natur nach von kurzer Dauer ist – etwa bei Montagearbeiten, Projekttätigkeiten, Praktika oder Messeaufenthalten. Der Wohnraum soll in diesen Fällen gerade nicht zum dauerhaften Lebensmittelpunkt werden.
Eine feste zeitliche Grenze kannte das Gesetz bislang nicht. Die Gesetzesbegründung verweist auf eine uneinheitliche Kasuistik der Instanzgerichte:
- OLG Hamm (NJW 1981, 290, 291) hielt im Einzelfall sogar Mietverhältnisse von mehreren Monaten oder länger noch für „vorübergehend".
- LG Berlin (Urteil vom 13.9.2023 – 67 S 51/22) erachtete einen Zeitraum von mehr als einem Jahr als zu lang.
- LG Berlin (Urteil vom 18.12.2019 – 65 S 101/19) verneinte dies bereits bei sieben Monaten.
- LG Berlin (Urteil vom 5.6.2020 – 66 S 68/18) wertete eine Befristung auf vier Monate als Indiz für einen vorübergehenden Gebrauch.
Die Gesetzesbegründung zieht daraus den Schluss, dass sich in der Rechtsprechung im Ergebnis eine Tendenz zu einer Grenze von etwa sechs Monaten abzeichnet – ohne dass diese bislang verbindlich wäre. Für Vermietende wie Mietende blieb es dabei schwierig einzuschätzen, ob ein Vertrag tatsächlich unter die Ausnahme fällt.
Hinzu kommt laut Gesetzesbegründung ein empirischer Befund: Seit Einführung der Mietpreisbremse habe das Angebot möblierter und befristet vermieteter Wohnungen deutlich zugenommen, verbunden mit einer Marktverschiebung hin zur Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch. Die Ausnahme werde von Vermietenden „häufig extensiv ausgelegt". In angespannten Wohnungsmärkten sieht sich die Bundesregierung daher veranlasst, den Ausnahmetatbestand enger und rechtssicherer zu fassen, um eine Umgehung der Mietpreisbremse zu verhindern.
Die geplante Neuregelung im Wortlaut
§ 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB-E soll künftig lauten (sinngemäß):
Wohnraum, der vom Mieter für einen besonderen vorübergehenden Bedarf für einen Zeitraum von bis zu sechs Monaten angemietet wird, wobei das Mietverhältnis auf insgesamt bis zu acht Monate verlängert werden kann, wenn sich nach Mietbeginn ein längerer Bedarf ergibt.
Drei Kernpunkte der Neuregelung:
- Feste Obergrenze von sechs Monaten als Regelfall für die Ausnahme von den Mieterschutzvorschriften.
- Verlängerungsoption auf insgesamt acht Monate, wenn sich nach Mietbeginn ein zunächst nicht vorhergesehener, aber weiterhin nur vorübergehender längerer Bedarf ergibt – etwa bei Verlängerung eines Praktikums oder Verschiebung eines Projektabschlusses. Auch mehrfache Verlängerungen sind innerhalb dieses Achtmonatszeitraums möglich.
- Das materielle Erfordernis eines „besonderen vorübergehenden Bedarfs" bleibt unverändert und wird durch die Neuregelung ausdrücklich wieder kodifiziert. Eine bloße zeitliche Befristung auf bis zu sechs Monate genügt also nicht automatisch – der Mieter muss weiterhin einen besonderen, seiner Natur nach kurzfristigen Anlass für die Anmietung haben. Die Neuregelung ersetzt also nicht die Einzelfallprüfung, sondern ergänzt sie um eine feste zeitliche Kappungsgrenze.
Rechtsfolge bei Überschreitung
Wird die Höchstfrist von acht Monaten überschritten – etwa durch eine weitere Verlängerung oder eine stillschweigende Fortsetzung nach § 545 BGB – entfällt die Ausnahme des § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB ab dem Zeitpunkt der fristüberschreitenden Verlängerung. Ab diesem Zeitpunkt gilt das reguläre soziale Mietrecht einschließlich der Mietpreisbremse und des Kündigungsschutzes. Die Gesetzesbegründung weist ausdrücklich darauf hin, dass die zuvor für die Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch vereinbarte Miete nicht als Vormiete im Sinne des § 556e Abs. 1 BGB herangezogen werden kann, da das vorherige Mietverhältnis nicht den §§ 556d ff. BGB unterfiel.
Schließen dieselben Vertragsparteien nach Ablauf der Frist unmittelbar oder mit kurzer Unterbrechung einen neuen Vertrag „zum vorübergehenden Gebrauch", unterfällt dieser nach der Gesetzesbegründung ebenfalls nicht mehr der Ausnahme – der Mieter hat spätestens damit seinen Lebensmittelpunkt an diesem Ort begründet.
Übergangsregelung für Bestandsverträge
Der Entwurf sieht in Art. 2 (Änderung des EGBGB) vor, dass § 549 BGB in seiner bisherigen Fassung weiter anzuwenden ist auf Mietverträge, die vor dem Inkrafttreten der Neuregelung geschlossen wurden. Bereits laufende Kurzzeitmietverträge werden also nicht automatisch nach neuem Recht beurteilt.
Zeitplan für das Inkrafttreten
Nach Art. 3 des Entwurfs soll die Neuregelung des § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht bereits am Tag nach der Verkündung in Kraft treten, sondern erst am ersten Tag des vierten auf die Verkündung folgenden Monats. Vermietende erhalten damit einen Vorlauf von rund drei bis vier Monaten, um bestehende Vertragsmuster anzupassen. Ein konkretes Kalenderdatum steht noch nicht fest, da das Gesetz die parlamentarische Beratung noch nicht abgeschlossen hat.
Checkliste für die Mandantenberatung
Für vermietende Mandanten:
- Bestehende Kurzzeitmietverträge und Vertragsmuster auf Laufzeiten über sechs bzw. acht Monate prüfen
- Dokumentation des „besonderen vorübergehenden Bedarfs" des Mieters bereits jetzt sauber im Vertrag festhalten – die materielle Voraussetzung bleibt bestehen und wird künftig noch relevanter
- Bei Kettenverträgen mit kurzer Unterbrechung besonders vorsichtig sein: Nach der Gesetzesbegründung dürfte hierin regelmäßig keine erneute Ausnahme mehr liegen
Für mietende Mandanten:
- Bei Überschreitung der Achtmonatsgrenze prüfen, ob rückwirkend ab dem Überschreitungszeitpunkt Mieterschutzvorschriften greifen
- Bei Unklarheit über die Einordnung als „vorübergehender Gebrauch" weiterhin die materiellen Kriterien (besonderer, kurzfristiger Bedarf) prüfen – die neue Zeitgrenze ersetzt diese Prüfung nicht
FAQ
Ab wann gilt die neue 6-Monats-Grenze? Erst nachdem das Gesetz verkündet ist – und selbst dann erst mit einer weiteren Verzögerung von rund drei bis vier Monaten, da diese Regelung nach dem Entwurf nicht sofort, sondern erst am ersten Tag des vierten Folgemonats nach Verkündung in Kraft treten soll.
Was passiert mit laufenden Kurzzeitmietverträgen? Für Verträge, die vor Inkrafttreten geschlossen wurden, soll nach der geplanten Übergangsregelung weiterhin die bisherige Rechtslage gelten.
Reicht eine Befristung auf sechs Monate im Vertrag aus, um die Ausnahme zu nutzen? Nein. Zusätzlich zur zeitlichen Grenze muss weiterhin ein besonderer, seiner Natur nach vorübergehender Bedarf des Mieters vorliegen – die reine Befristung genügt nicht.
Quelle: BT-Drucksache 21/6807 (Regierungsentwurf), Allgemeiner und Besonderer Teil der Begründung zu Art. 1 Nr. 2. Stand: 9. Juli 2026 – erste Lesung im Bundestag, noch nicht verabschiedet.
