Kurzüberblick: Der Regierungsentwurf zum „Mietrecht II" (BT-Drucksache 21/6807) überträgt die bislang nur bei außerordentlicher Kündigung wirkende Schonfristzahlung erstmals auch auf die ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs. Stand 9. Juli 2026 befindet sich der Entwurf im parlamentarischen Verfahren (erste Lesung im Bundestag) und ist noch nicht Gesetz.
Ausgangslage: Ein Wertungswiderspruch zwischen zwei Kündigungsarten
Gerät ein Mieter mit der Miete in Verzug, kann der Vermieter unter den gesetzlichen Voraussetzungen sowohl außerordentlich fristlos als auch ordentlich kündigen – in der Praxis wird häufig beides zugleich erklärt (sogenannte Doppelkündigung).
Für die außerordentliche fristlose Kündigung enthält das Gesetz bereits heute einen wirksamen Mieterschutz: Nach § 543 Abs. 2 Satz 2 und 3 sowie § 569 Abs. 2a und Abs. 3 Nr. 2 und 3 BGB kann der Mieter die Kündigung durch vollständige Nachzahlung der rückständigen Miete innerhalb einer sogenannten Schonfrist – regelmäßig zwei Monate nach Rechtshängigkeit der Räumungsklage – nachträglich unwirksam machen (sogenanntes Nachholrecht). Zweck dieser seit langem bestehenden Regelung ist es laut Gesetzesbegründung, Obdachlosigkeit zu vermeiden (unter Verweis auf BT-Drucksache 14/4553).
Für die ordentliche Kündigung gilt dieses Nachholrecht bislang nicht. Zahlt der Mieter die Rückstände also erst nach Rechtshängigkeit der Räumungsklage vollständig nach, wird zwar die außerordentliche fristlose Kündigung unwirksam – die zugleich (meist vorsorglich) erklärte ordentliche Kündigung bleibt jedoch wirksam, und die Räumung droht trotz vollständiger Zahlung.
Die Gesetzesbegründung sieht darin einen Wertungswiderspruch und verweist hierzu auf die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH, Urteil vom 13.10.2021 – VIII ZR 91/20, Rn. 87), der dieses Spannungsverhältnis zwischen den zivilrechtlichen Beendigungsmöglichkeiten und den Einschreitbefugnissen öffentlicher Stellen bereits thematisiert hat.
Die geplante Neuregelung: § 573 Abs. 4 BGB-E
Ein neuer Absatz 4 in § 573 BGB soll die mieterschützenden Regelungen der außerordentlichen Kündigung entsprechend auf die ordentliche Kündigung übertragen, wenn die zur Kündigung führende Pflichtverletzung in einem Zahlungsverzug besteht (Mietzahlung oder Kautionsleistung nach § 551 BGB):
- Die ordentliche Kündigung ist ausgeschlossen, wenn der Vermieter vor Zugang der Kündigung befriedigt wird.
- Nach einer Kündigung kann der Mieter die Rückstände innerhalb der Schonfrist von zwei Monaten nach Rechtshängigkeit der Räumungsklage vollständig nachzahlen (Nachholrecht) und dadurch auch die ordentliche Kündigung unwirksam machen.
- Diese Möglichkeit besteht ausdrücklich nur einmal pro Mietverhältnis – bei einem erneuten Zahlungsverzug im selben Mietverhältnis greift die Doppelkündigung uneingeschränkt.
Ziel: Gleichlauf beider Kündigungsarten
Die Gesetzesbegründung erwartet von der Neuregelung einen doppelten Effekt: Zum einen erhalten Mietende in einer wirtschaftlich angespannten Situation eine „echte zweite Chance". Zum anderen soll die Angleichung auch Vermietenden zugutekommen – denn ob ein Gericht eine ordentliche Kündigung nach einer Schonfristzahlung für wirksam hält, war bislang ungewiss und musste unter Umständen erst durch mehrere Instanzen geklärt werden. Der Gleichlauf soll insofern beiden Seiten schneller Rechtssicherheit über den Fortbestand des Mietverhältnisses verschaffen.
Übergangsregelung
Nach der geplanten Übergangsvorschrift kommt es darauf an, ob die zur Kündigung berechtigende Pflichtverletzung vor oder nach Inkrafttreten der Neuregelung erfolgt ist. Liegt der Zahlungsverzug, der die Kündigung begründet, vor dem Inkrafttreten, soll § 573 BGB in der bisherigen Fassung weiter angewendet werden.
Zeitplan für das Inkrafttreten
Anders als die Neuregelungen zur Kurzzeitvermietung und zum Möblierungszuschlag ist auch § 573 Abs. 4 BGB-E nicht von der verzögerten Inkrafttretens-Regelung erfasst. Nach dem Grundsatz des Art. 3 des Entwurfs soll diese Änderung bereits am Tag nach der Verkündung des Gesetzes in Kraft treten.
Checkliste für die Mandantenberatung
Für vermietende Mandanten:
- Die klassische „Doppelkündigung" bei Zahlungsverzug bleibt zulässig, verliert aber beim ersten Zahlungsverzug im Mietverhältnis ihre Durchsetzungskraft, wenn der Mieter fristgerecht vollständig nachzahlt
- Bei wiederholtem Zahlungsverzug im selben Mietverhältnis besteht das Nachholrecht für die ordentliche Kündigung nicht erneut
- Räumungsklagen sollten weiterhin zeitnah erhoben werden, da die Schonfrist an die Rechtshängigkeit anknüpft
Für mietende Mandanten:
- Bei Zahlungsverzug frühzeitig prüfen, ob eine vollständige Nachzahlung innerhalb der Zweimonatsfrist nach Rechtshängigkeit der Räumungsklage realistisch ist
- Dokumentieren, ob es sich um den ersten Zahlungsverzug in diesem Mietverhältnis handelt – das Nachholrecht für die ordentliche Kündigung greift nur einmalig
FAQ
Kann ein Vermieter nach der Neuregelung überhaupt noch wegen Zahlungsverzugs kündigen? Ja. Die Kündigungsmöglichkeit selbst bleibt bestehen. Neu ist lediglich, dass eine vollständige und fristgerechte Nachzahlung künftig einmalig auch die ordentliche Kündigung heilen kann – bislang wirkte sie nur gegenüber der außerordentlichen fristlosen Kündigung.
Gilt das Nachholrecht auch bei einem zweiten Zahlungsverzug? Nein, ausdrücklich nicht. Die Möglichkeit, die ordentliche Kündigung durch Nachzahlung abzuwenden, besteht nur einmal pro Mietverhältnis.
Ab wann soll die Neuregelung gelten? Voraussichtlich bereits am Tag nach Verkündung des Gesetzes – ohne die für Möblierungszuschlag und Kurzzeitmiete vorgesehene mehrmonatige Verzögerung.
Quelle: BT-Drucksache 21/6807 (Regierungsentwurf), Allgemeiner Teil der Begründung (Abschnitt I) sowie Besonderer Teil zu Art. 1 Nr. 14. Stand: 9. Juli 2026 – erste Lesung im Bundestag, noch nicht verabschiedet.
