Ein Legionellen-Befall in einer Mietwohnung ist erst dann ein Mangel, wenn der Grenzwert für eine konkrete Gesundheitsgefährdung und eine direkte Gefahrenabwehr erreicht wird. Das hat das Amtsgericht München entschieden und damit einem Vermieter, der eine einbehaltene Monatsmiete eingeklagt hatte, Recht gegeben. Entscheidend ist demnach die Legionellen-Konzentration in der Wohnung des Mieters.
Darum geht es
Der Kläger ist Vermieter einer Wohnung in der Innenstadt von München. Der Beklagte ist mit seiner Ehefrau und seiner am 01.02.2012 geborenen Tochter Mieter der Wohnung.
Die Miete betrug bis Mai 2013 insgesamt 2.827,11 €, ab Juni 2013 dann 3.000 €. Der Beklagte hat am 05.03.2012 von der Hausverwaltung erfahren, dass bei einer durchgeführten Untersuchung am 03.02.2012 eine Überschreitung der zulässigen Grenzwerte in Bezug auf Legionellen festgestellt worden sei.
Am 10.05.2012 wurde mitgeteilt, dass die Belastung weiter über den Grenzwerten liege. Daraufhin teilte der Beklagte per Email dem Kläger mit, dass er weitere Mietzahlungen nur noch unter Vorbehalt leiste. Am 15.04.2013 teilte die Hausverwaltung mit, dass eine mittlere Legionellen-Kontamination aufgetreten sei. Die Miete für Mai 2013 zahlte der Beklagte daraufhin nicht.
Der Vermieter klagte beim Amtsgericht München die Miete für Mai 2013 ein. Gegen die Forderung rechnete der beklagte Mieter mit angeblichen Gegenforderungen wegen zu viel gezahlter Miete aufgrund des Legionellen-Befalls auf.
Wesentliche Entscheidungsgründe
Der zuständige Richter am Amtsgericht München gab nun dem Vermieter Recht. Der beklagte Mieter muss die Miete für Mai 2013 bezahlen. Gegenansprüche wurden ihm nicht zugesprochen.
Es bestehe kein Mangel aufgrund einer Gesundheitsgefährdung. Den vorgelegten Untersuchungsberichten habe das Gericht entnommen, dass zu keinem Zeitpunkt an keiner der Entnahmestellen eine Legionellen-Konzentration über dem Grenzwert von 10.000 kbE/100ml gemessen wurde, ab der von einer Gesundheitsgefährdung auszugehen und direkte Gefahrenabwehr notwendig sei (vgl. DGVW-Arbeitsblatt W 551, Bl.15).
Festgestellt worden sei nur einmal ein etwas stärker erhöhter Legionellen-Befall von 1.700 kbE/100ml, allerdings nur an einer Entnahmestelle und nicht in der Wohnung des Beklagten. Auch dieser Wert liege noch weit unter dem Grenzwert. Das Gericht gehe deshalb davon aus, dass eine konkrete Gesundheitsgefahr, die über das normale Lebensrisiko hinausgehe, nicht vorgelegen habe.
Das Gericht teilte nicht die Ansicht des beklagten Mieters, dass schon bei einer Überschreitung des technischen Maßnahme-Wertes von 100kbE/100ml (Anlage 3, Teil II der Trinkwasser VO) von einer Gesundheitsgefahr auszugehen sei. Dies ergebe sich aus den Handlungsanweisungen in dem Arbeitsblatt W 551 des DVGW (Deutscher Verein des Gas- und Wasserfaches), das in diesem Fall nur eine weitergehende Untersuchung anordnet.
Dies lasse sich auch aus § 7 Absatz 1 Satz 2 der Trinkwasserverordnung entnehmen. Dort sei ausdrücklich bestimmt, dass die sonst für Trinkwasser verbindlichen einzuhaltenden Grenzwerte der Anlage 3 für Legionellen nicht gelten.
Die rein subjektive Wahrnehmung einer Gefahr oder Angst durch den Beklagten, die aus der Sicht des Gerichts unbegründet ist, führe nicht zur Mangelhaftigkeit der Wohnung.
Das Urteil ist rechtskräftig.
Amtsgericht München, Urt. v. 25.06.2014 - 452 C 2212/14
Quelle: Amtsgericht München, Pressemitteilung v. 09.01.2015