Ein dingliches Wohnrecht muss hinreichend bestimmt bezeichnet sein und den tatsächlichen Verhältnissen vor Ort entsprechen. Fehlt es hieran, lassen sich aus der Vereinbarung keine Rechte herleiten. Das hat das OLG Zweibrücken entschieden. Eine „abgeschlossene Wohnung im Dachgeschoss“ bezieht sich demnach nicht auf eine Wohneinheit, die sich tatsächlich auf Erd- und Obergeschoss erstreckt.
Darum geht es
Der Sohn wollte die Räumung einer Wohnung im Anwesen seines Vaters im Landkreis Kaiserslautern erreichen. Er berief sich hierzu auf ein zwischen seiner Mutter und seinem Vater im Jahr 1994 zu seinen Gunsten vereinbartes Wohnrecht.
Dieses sodann im Grundbuch eingetragene Wohnrecht umfasste ausdrücklich „die alleinige ausschließliche Benutzung der abgeschlossenen Wohnung im Dachgeschoss“.
Tatsächlich handelt es sich bei dem Anwesen um ein Einfamilienhaus mit Erdgeschoss, Obergeschoss und einem Kellergeschoss mit Einliegerwohnung.
Die Mutter hat als Zeugin vor dem Landgericht erläutert, dass nach ihrem Verständnis sich die Wohnung im Dachgeschoss auf alles bezogen, was zu dem damaligen Zuhause des Sohnes „unter dem Dach“ gehört habe.
Daraufhin hat das Landgericht Kaiserslautern den Vater aufgrund dieser durch Auslegung zu berücksichtigenden Vorstellung bei Vertragsschluss zur Räumung der abgeschlossenen Wohnung in Erd- und Obergeschoss/Dachgeschoss verurteilt (Urt. v. 16.11.2023 - 3 O 196/21).
Wesentliche Entscheidungsgründe
Auf die Berufung des Vaters hat das OLG Zweibrücken das Urteil des Landgerichts abgeändert und die Klage abgewiesen.
In dem Rechtsstreit zwischen Vater und Sohn musste der Sohn feststellen, dass er sein Wohnrecht nur dann geltend machen kann, wenn dieses hinreichend genau bezeichnet ist.
Ist die Bezeichnung zu ungenau und weicht von der baulichen Situation im Haus ab, ist das Wohnrecht insgesamt nicht wirksam bestellt. Sein mit der Klage geltend gemachter Räumungsanspruch wurde vom OLG Zweibrücken daher abgelehnt.
Zur Begründung hat der Senat ausgeführt, ein dingliches Wohnrecht sei bereits im Jahre 1994 nicht wirksam bestellt worden.
Das sachenrechtliche Bestimmtheitsgebot erfordere, dass der Gebäudeteil, an dem das Wohnrecht bestellt wird, in der Eintragung detailliert beschrieben werde.
Anzugeben seien die Lage der Räume, bei mehreren Stockwerken auch das Geschoss, sodass jeder Dritte ohne Weiteres feststellen könne, welche Räume gemeint seien. In dem konkreten Einfamilienhaus sei eine „abgeschlossene Wohnung im Dachgeschoss“ nicht vorhanden.
Das Obergeschoss selbst sei nicht abgeschlossen und bilde aufgrund der baulichen Ausgestaltung erst gemeinsam mit dem Erdgeschoss eine Wohneinheit.
Die in der Vereinbarung erfolgte Bezeichnung als „Dachgeschoss“ umfasse bereits sprachlich nicht die aus Erd- und Obergeschoss bestehende Wohneinheit.
Die Erklärung der Zeugin könne nicht berücksichtigt werden, da ihre Vorstellung bei Vertragsschluss nicht wie gefordert für jedermann ohne Weiteres erkennbar sei. Diese Anforderung schließe es aus, nachzuforschen, was die Familie mit der Eintragung bezweckt habe.
Der Senat hat die Revision gegen das Urteil nicht zugelassen.
OLG Zweibrücken, Urt. v. 15.01.2026 - 4 U 121/23
Quelle: OLG Zweibrücken, Pressemitteilung v. 16.03.2026
