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Miet- und WEG-Recht -

Corona: Mietanpassung bei mittelbaren Folgen möglich

Mittelbare Wirkungen der Corona-Pandemie und der staatlichen Maßnahmen können einen Anspruch auf Anpassung des Mietzinses wegen des Wegfalls der Geschäftsgrundlage begründen. Dies setzt den Vortrag zur Kostenstruktur des Geschäftsbetriebs, der Entwicklung in der Pandemie und einer möglichen Inanspruchnahme staatlicher Hilfsleistungen voraus. Das hat das OLG Frankfurt entschieden.

Darum geht es

Die Beklagte mietete vom Kläger Gewerbeflächen für einen Reinigungsbetrieb in Frankfurt am Main. Weil im Zusammenhang mit den behördlichen Anordnungen gegen die Ausbreitung des Corona-Virus viele beruflichen und privaten Veranstaltungen entfielen, ließen viele Menschen weniger Kleidung bei der Beklagten reinigen.

Dies führte ab März 2020 zu einem deutlichen Umsatzeinbruch. In der Zeit von April bis Juli 2020 zahlte die Beklagte deshalb keine Miete. Der Kläger begehrt nunmehr die ausstehenden Mieten.

Das Landgericht Frankfurt am Main hatte der Klage stattgegeben (Beschl. v. 19.07.2021 - 2-10 O 220/20).

Wesentliche Entscheidungsgründe

Die Berufung hatte auch vor dem OLG Frankfurt am Main keinen Erfolg.

Der Kläger habe Anspruch auf die vertraglich vereinbarten Mietzahlungen. Die vertraglichen Vereinbarungen seien hier nicht durch die Corona-Pandemie und die damit einhergehenden staatlichen Beschränkungsmaßnahmen herabgesetzt gewesen.

Zwar sei die Geschäftsgrundlage des Mietvertrages durch die Folgen der Pandemie schwerwiegend gestört worden. Es sei davon auszugehen, dass sich die behördlichen Anordnungen auch auf den nicht unmittelbar von staatlichen Schließungsmaßnahmen betroffenen Geschäftsbetrieb der Beklagten auswirkten.

Es sei gerichtsbekannt, dass aufgrund der erheblichen staatlichen Beschränkungen für nahezu jegliche privaten und geschäftlichen Veranstaltungen mit der Folge des Ausfalls auch zahlreicher Aktivitäten insbesondere festlichen Charakters sowie umfangreicher Anordnung von Heimarbeit der Bedarf an Reinigungsleistungen deutlich gesunken war.

Hätten die Parteien eine solche Pandemie vorausgesehen, hätten sie voraussichtlich eine zeitweise Herabsetzung der Miete oder jedenfalls ihre zeitweise Stundung vereinbart.

Die Beklagte könne dennoch keine Anpassung des Vertrages verlangen, da sie nicht dargelegt habe, dass ihr das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden könne.

Dabei komme es nicht darauf an, dass die hier streitgegenständlichen Folgen nur mittelbar auf die staatlichen Maßnahmen zurückzuführen seien. Die Beklagte habe aber nicht dargelegt, dass ihr das Festhalten an dem Mietvertrag unzumutbar gewesen sei.

Es fehle Vortrag zu relevanten Umständen wie insbesondere der Kostenstruktur des Geschäftsbetriebs und ihrer Entwicklung, der allgemeinen finanziellen und wirtschaftlichen Verhältnisse der Beklagten sowie der Frage, ob und gegebenenfalls in welcher Höhe staatliche Hilfeleistungen erhalten wurden oder ein Anspruch auf sie bestand.

Die Entscheidung ist nicht rechtskräftig. Mit der Nichtzulassungsbeschwerde kann die Beklagte die Zulassung der Revision beim BGH begehren.

OLG Frankfurt am Main, Beschl. v. 18.02.2022 - 2 U 138/21

Quelle: OLG Frankfurt am Main, Pressemitteilung v. 17.03.2022

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