Ein Immobilienkauf kann trotz Haftungsausschluss angefochten werden, wenn der Verkäufer den wahren Zustand des Hauses verschleiert hat. Das hat das Landgericht Frankenthal entschieden. Demnach ist eine Beschreibung im Maklerexposé wie eine Äußerung des Verkäufers zu werten. Nach dem Gericht setzt eine „Kernsanierung“ voraus, dass die Bausubstanz in einem nahezu neuwertigen Zustand ist.
Darum geht es
Zeigen sich nach dem Kauf einer gebrauchten Immobilie gravierende Schäden oder Probleme mit der Baugenehmigung, hat der Erwerber oftmals keine Handhabe, gegen den Verkäufer vorzugehen.
Denn in praktisch allen Hauskaufverträgen findet sich ein Ausschluss der Haftung für Mängel jeglicher Art. Der Käufer muss dann die Kosten der Mangelbeseitigung selbst tragen.
Dass ein Rückgriff auf den Verkäufer unter Umständen doch möglich ist, zeigt ein Fall vor dem Landgericht Frankenthal.
Die Käuferin erwarb ein in Neustadt a. d. Weinstraße gelegenes Anwesen unter Ausschluss der Gewährleistung für mehr als 600.000 €. Im Maklerexposé wurde das Haus u.a. als „liebevoll kernsaniert“ beworben.
Die Verkäuferin verschwieg jedoch eine wichtige Information: Sie hatte wenige Monate zuvor ein Telefonat mit der Stadtverwaltung geführt, in dem zur Sprache kam, dass für eine Außentreppe und eine Terrasse auf dem Grundstück keine Baugenehmigung existierte.
Nach dem Verkauf forderte die Stadtverwaltung die Käuferin zur Beseitigung der Terrasse und der Außentreppe auf, da diese unzulässig auf deren benachbartem Grundstück errichtet worden war.
Zweites Problem: Ein von der Käuferin beauftragter Elektriker sah die Elektroinstallation als nicht neuwertig, sondern auf dem Stand der 1990er Jahre befindlich an.
Die Käuferin wollte sich daraufhin vom Kaufvertrag lösen. Sie erklärte die Anfechtung wegen arglistiger Täuschung und trat hilfsweise vom Vertrag zurück.
Wesentliche Entscheidungsgründe
Das Landgericht Frankenthal hat der Käuferin recht gegeben.
Die Käuferin sei getäuscht worden, weil die Verkäuferin zum einen den Konflikt mit der Stadtverwaltung nicht offenbart habe.
Zum anderen entspreche das Haus nicht der Beschreibung im Maklerexposé, das wie eine öffentliche Äußerung der Verkäuferin zu werten sei.
Denn eine Kernsanierung setze nach allgemeinem Sprachgebrauch voraus, dass die Bausubstanz in einen nahezu neuwertigen Zustand versetzt worden sei. Die Verkäuferin habe aber die Zweifel an der Neuwertigkeit der Elektroinstallation nicht ausgeräumt.
Auf den Gewährleistungsausschluss könne sie sich nicht berufen, denn sie habe die Renovierungsarbeiten selbst verantwortet und damit den wahren Zustand des Hauses gekannt. Die Käuferin dürfe deshalb ihr Geld gegen Rückgabe des Hauses zurückverlangen.
Das Urteil ist noch nicht rechtskräftig. Es wurde Berufung zum OLG Zweibrücken eingelegt.
Landgericht Frankenthal, Urt. v. 01.10.2025 - 6 O 259/24
Quelle: Landgericht Frankenthal, Pressemitteilung v. 29.10.2025
